篇一：房地产风险分析及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
[摘
要]房地产开发项目风险较高，存在开发位置、开发时机、物业类型、经济和政策等风险，本文对以上风险做了分析，并从风险管理的角度梳理脉络，提出了相应对策。
[关键词]房地产；风险管理；对策
房地产开发的过程十分漫长，并且涉及方方面面，是项极为复杂的活动。房地产投资不仅数额巨大、周期漫长，并且变现的能力较差，同时又面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这也决定了其效益具有不确定性，因而房地产投资存在很大的风险，所以，开发企业必须正确分析风险，并且对风险事件提出有效的规避方法，谨慎投资。如果没有充分考虑而贸然决策，往往会造成失误，甚至是企业困境或破产。
1房地产开发项目的风险分析
1.1开发位置风险分析
选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指的是项目所在的地理位置，还包括了一系列的社会位置，如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，市场需求低，收益也不一定乐观，所以区域和市区内地段的选择相当关键。
1.2开发时机风险分析
由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应地存在周期性。国家经济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下来推出房地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对的，在经济衰退时期，市场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场条件下，往往房地产的价格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说，工业物业的时间性就不明显，而商业活动就存在明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要认真考虑，谨慎投资。
1.3开发物业类型风险分析
开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公司就能得到更高的回报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很乐观。
1.4经济和房产政策的风险分析
房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感，须按照国家对房地产发展的政策、规划、要求等，根据区域发展情况选择合适类型物业开发，发挥自身具备资源和能力是相当重要的。
2房地产开发项目的风险管理
2.1风险与风险研究
所谓风险，就是在特定的时间和环境下，某事件的实际发生状况和人们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小，还有造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程度。由此可知，风险大小取决于实际结果和预期目标产生差异的可能性和实际结果和预期目标差异的方向和大小，即风险发生的概率和可能的后果。通常条件下，人们更多关注的是风险所带来的不利后果，也就是风险发生而导致的风险损失。
国外的风险管理起步较早，至今已经形成了很多风险分析以及评估的方法。1960年以前，房地产投资的风险分析采用的主要是财务分析法，但是由于太过简化，参考价值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科学和丰富了，包括网络随机法、模拟法、层次分析法、决策树法等。20世纪90年代之后就日趋完善了。国内的风险管理应该说起步是比较晚的，尚处在初级阶段，存在很多不完善的地方，需要积极向先进国家学习。经验决策和定性分析是我国至今仍常用的方法，由于缺乏系统性，容易产生决策失误。
2.2房地产开发风险管理的内容
房地产开发的风险管理，就是房地产的开发企业对面临的风险充分认识的基础之上，通过使用各种手段、采取不同的措施，来对风险进行控制和处理，以最小的成本保证企业的收益和稳定的管理活动。开发过程中始终是伴随着风险的，因而开发企业应该树立正确的风险观，掌握应对风险的方法。主要内容包括：
（1）合理应用风险管理方法。要根据目标的外部环境的状况，坚持在事前和事中控制，并对实施过程中的风险因素进行评价分析。对其不适合的地方做出相应的调整，并拟定合适的应对方法以消除、转移、缓和房地产开发中可能遇到
的一系列风险。
（2）合理确定项目投资目标。项目投资目标在很大程度上决定了一项开发项目能否盈利。要根据开发项目的可行性报告所提供的材料，运用科学的方法进行决策以确定最后的房地产开发的投资目标。
（3）合理界定项目投资的范围。为避免遗漏而造成的房地产开发风险，所以要加强对项目的投资范围的变动的控制，使项目的投资范围在合理、正确的范围内进行相应的变动，必须让投资的任务分配做到细致具体，以降低房地产开发的风险，争取获得更大的利润。
（4）合理分解风险。风险分解也可以有效的降低房地产开发的风险。虽然不是所有的风险都可以进行分解，但是将部分可管理的风险进行分解，使其分到不同的过程中，也能够有效的减少风险，进行风险分解时还必须满足计划中所要求的基本原则和目标。
篇二：房地产风险分析及对策
房地产开发项目风险分析与处理对策
房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。
（1）宏观环境风险
政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。
（2）区域环境风险
区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。
（3）土地风险
土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。
（4）资金风险
资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。
（5）设计风险
先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。
（6）工程风险
发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。
（7）市场风险
市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。
房地产开发项目风险处理对策
房地产开发项目风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。
（1）风险回避
对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。风险回避是一种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。一般来说，只有在面临灾害性风险、风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险回避策略。比如在污染企业附近开发住宅项目会冒很大风险，应放弃该项目或实施其他替代方案。
（2）风险转移
风险转移不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型：一是契约合同形式的风险转移，将风险转移给非保险业的其他人。二是财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。三是保险形式的风险转移，将风险转移给保险公司。
（3）风险控制
首先要建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势；二是制定尽可能周密、科学、详细的计划，并尽可能严格按照计划实施；三是加强风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头；五是一旦风险事件发生，在积极抢险的同时，注意保护现场，收集事故的有关证据，为有关各方索赔和反索赔准备充足的资料。风险控制是一种积极的风险管理措施，成本低效果好，应优先采用。
（4）风险分散
风险分散是从证券投资风险分散原理发展起来的理论。在项目开发时，可以通过调整开发结构，通过开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。需要指出的是，通过投资组合的方式只能分散非系统风险，而不能分散系统风险。
篇三：房地产风险分析及对策
房地产开发公司风险与对策
13工管童斌
13工管杨娇娇
一、房地产开发公司经营范围：
本公司主营房地产开发、建设、销售、出租..二、房地产开发项目风险：
1.
决策风险
决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节;在本阶段;通过对政治、经济和社会发展趋势的研究;综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等;制定房地产开发项目策略;以确定房地产开发项目经营的类型和时机..房地产行业与国民经济的发展密切相关;受政策的影响很大;政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求;以及对投资规模、投资方向和税收的控制等;都会对房地产开发项目构成风险..项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要;房地产土建工程一旦完成;很难再就房地产的开发类型进行更改..2.
土地风险
土地是房地产开发项目的基础;对房地产开发项目影响很大..土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应;决定着土地的潜在收益能力;是影响房地产投资风险的决定性因素..土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定;不同的土地取得方式、土地调控制度;以及不同的土地政策执行力度等..土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得;在取得土地的过程中;对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险..土地在竞标成功后;一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作;并且涉及许多法律;使开发商面临各种复杂情况..因而;拆迁也会给房地产开发项目带来风险..有的开发商为了战略考虑;对土地进行储备;在土地价格比较低的时候买进土地;从而获得更多的利润;但在土地储备过程中;可能面临土地收回、土地政策变动等风险..3.
设计风险
设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大;但对于工程造价的影响却很大;有时能达到75%..合理的设计可以降低成本10%;由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%..设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当;导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求;以及设计进度
不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去;房产滞销而引起收益下降..所以设计前;要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后;再提出设计方案..加强设计监理和设计审查;避免频繁的设计变更;从而规避设计风险..4.建造风险
建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面..开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种..招投标时要选择适当的招标模式;选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位..在项目建设过程中;需要订立许多合同;如施工合同、材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严;可能出现合同纠纷;这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本;给项目相关方都造成损失..如果承包商没有履约能力;可能导致拖延工期;从而影响进度及房屋销售..建造成本在房地产开发项目中占很大的比例;如果建造成本不能得到有效控制;将会大幅增加房地产项目的开发成本..房地产开发项目每个环节的时间损失;都可能导致工期拖延..一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化;错过最佳销售时机;另一方面;工期延长会增加投入资金的利息支出;增加管理费..房产作为房地产开发项目的最后产品;其质量不仅影响到销售;还影响到用户的安全..因而;在建造过程中;应充分保证房屋的质量..5.销售风险
销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段;销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利..房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售;每一种销售方式都有各自不同的风险;国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式..消费者对房价很敏感;如果价格过高;可能导致房屋销售量降低;难以及时收回投资而造成风险..房地产的销售方式有自己营销和代理营销两种;如果自己营销;可能缺乏专业的营销技术和人才;但代理营销又可能因为代理费用过高而增加成本..营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传;以达到促进房地产销售的效果..二、房地产开发项目风险防范对策：
1.重视可行性分析
决策的正确与否关系到整个项目的成败..因而;在项目的决策阶段;应充分搜集项目相关的各种信息;实地考察和调查;获得详实的数据;做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估;确定房地产开发项目盈利的可能性;
并在此基础上做出决策..市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力;确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化..同时;在可行性研究阶段;还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协..2.建立信息中心
房地产企业应建立信息中心;搜集房地产行业的相关信息;为企业决策提供信息支持..房地产行业作为一个风险较高的行业;如果缺乏及时、充分的信息;就很难做出正确的决策;进而影响项目的顺利进行..在项目的可行性阶段;足够的信息可以帮助决策者做出正确的判断;从而减少投资决策失误;避免风险;在项目的开发过程中;足够的信息有助于管理者进行有效管理..首先;应成立专门的组织机构;由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理;其次;要建立规章制度;明确信息流的流转方式与方向;通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息;最后;信息搜集不是目的;由专人对信息进行汇总、整理和分析;形成对房地产开发项目有用的信息..3.建立风险预警体系
建立房地产风险预警体系;便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险..由于房地产开发项目有自己的特点;风险不能完全用定量指标来衡量;很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险..因而;在预测企业经营风险时;应建立合理的风险指标体系;引入“A计分法”;即把影响企业风险的经营因素列出;再根据其影响大小赋予不同的值;然后根据企业实际情况对各影响因素做标记;加总有标记的各项分值;最后与临界值比较来评价经营风险状况..依据建立的风险指标体系;并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据;运用先进的技术和手段;加以整理分析;通过信息中心收集的最新信息和数据;对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警;如果发现风险;立即启动风险预警;并采取相关措施;进行风险防范..4.重视工程质量
房地产作为开发项目的最终产品;既关系到用户的使用价值;又关系到用户的生
命安全..因而;重视工程质量;对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义..对项目进行全面质量管理;保证工程质量;质量管理需要一批专业质量人才..质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力;能具体负责落实质量方针和质量目标;进行现场指导和帮助解决实际质量问题;这就要求他们既懂技术又懂管理..对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理;严把质量关;逐步完善房地产开发项目的各种安全设施..在工程施工中;要建立项目经理负责制度;由项目经理负责工程质量的组织保证..在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则;择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位;从而确保工程的施工质量和施工安全..在工程建设项目施工中;施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务;定期召开工程质量会议和安全专题会议;从思想上高度重视工程质量;深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义..在施工过程中;要全面贯彻质量保证体系;多方位、大力度保证施工质量和施工安全..bbs.mypm.5.提高管理水平;培养和引进优秀人才
房地产公司的管理层;应将风险管理纳入到日常管理中..同时培育风险管理的企业文化;让公司员工都参与到风险管理中来..企业竞争最终是人才的竞争;强化房地产开发项目专业管理队伍的培训力度;对有工作经验的技术和管理人员进行再培训;培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、采购经理、施工经理、财务经理;以及合同、计划、费用估算及控制、材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才;以适应房地产开发项目的需要..把理论培训和实践培训结合起来;总结和推广其他房地产开发项目的成功经验;与专业培训机构签订人员培训合同;有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才..同时;在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才;并对所招聘的人才进行培养;作为储备的专业技术和管理人才..项目管理论坛
6.规避和转移风险
通过项目保险转移风险;购买保险是转移和减少风险的途径之一..开发商应根据项目的实际情况选择保险险种;并选择信誉良好的保险公司;通过工程担保;也能有效地转移风险..规避和转移风险的方式还有多种：一是完全规避风险;即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源..虽然潜在的或不确定的损失能就此避免;但获得利益的机会也会因此丧失;二是风险损失的控制;即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度;三是转移风险;即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险;可以是被动的;也可以是主动的;可以是无意识的;也可
以是有意识的..因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的;有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式..
篇四：房地产风险分析及对策
房地产投资风险防范及措施
一、房地产业投资风险产生的主要原因
1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。
2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。
3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。
1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终
选择社会最需要的并具有较大的利润的投资项目，这也是房地产投资获得成功的一个重要因素。
2.在投资决策时考虑银行贷款利率提升的可能。银行贷款利率的提升是发生频率较高的事情，尤其是在近几年，银行在较短周期内已经多次加息。能够通过三个步骤，来规避由此造成的风险，首先，在签订贷款合同时，尽量选择固定利率；其次，在评价投资方案时，提前做好银行提升贷款利率的风险防范；最后，即时对银行贷款利率实行灵敏度分析，以把握贷款利率带来的风险，并提出应对措施。
3.采取有效措施转移风险。首先，在签订建设合同时，通过具体条款的内容，能够将风险损失转由另一方承担，并承担经济损失，实现风险转移。合同双方能够充分利用具体的条款，合理转移风险损失责任。一般来说，房地产项目开发需要较长的施工周期，在这个过程中会因为建材、设备市场价格的波动使得成本受到影响，而面临风险，所以，房地产投资企业能够在合同中明确，如果因为承包商的原因而出现工期延误等情况，则有承包商对由此产生的损失负责。其次，参加保险、实现风险的专业，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。但是，保险公司经营的范围值包括纯粹保险，所以房地产投资企业并不能通过保险来转移所有风险。
4.健全监管机制，增强施工管理。工程项目的施工过程也是投资项目资金消耗的过程。在这个过程中不但不可能节约资金，而且很有可能会超出成本预算。所以房地产投资企业必须在签订合同时，认真审核每一项条款，确保经济利益。并聘请工程监理，对项目施工的全过程加以严格的监督和管理，以防止出现施工过程中因施工变动、工期、质量等原因而引发的风险。
5.通过风险自留，合理控制风险。风险自留指的是当房地产投资企业在项目开发中遇到某种不能避免、控制和转移的风险，或者虽然风险较大，但其背后所带来的利润也很可观时，房地产投资企业能够在不影响其战略发展的前提下，选择由自身来承担风险。风险自留是一种有效的风险处理措施，其本质上是在风险发生后并造成了一定的经济
损失，房地产投资企业通过内部资金的融通对受损单位的损失实行补充。同时，风险自留也适用于残余风险的处理，有时在特定条件下，这也是面对风险的唯一选择。
三、结语
综上所述，因为房地产投资的特点，使得房地产投资企业不得不面临各种的风险，而且因为投资数额巨大，而且施工周期长，消费对象相对局限，因而必须在投资前期做好风险防范的应对措施，以在最大水准上避免风险，或减少因风险造成的经济损失，从而获得预期利润。
房地产投资风险防范及措施
篇五：房地产风险分析及对策
房地产新政下的风险分析及应对策略规划
GEGROUPsystemofficeroom【GEIHUA16H-GEIHUAGEIHUA8Q8-
2011年房地产新政下的风险分析及应对策略
目前2011年对房地产影响较大的政策包括新国八条、房产税及银行贷款紧缩政策。这些政策对房地产的整体市场调控力度较大，对天津宝坻项目也存在着一定的影响。由于当前天津市具体的地方性政策尚未出台，因此此我们仅针对预计情况初步分析如下
一、对外部市场变化的应对策略
风险
情况预计
应对策略
1、供应和推盘产品以低密度休闲度假为取消或大幅提高蓝印户口地方政策变化
门槛
主，减少高层产品供应
2、通过向企业开通免费班车形式，增加相应的自住型购买
限制购买第三套住房
由于省市之间个人住房情况信息尚不联网，因此加大一次性付款的促销比例。
蓝印产品不受此影响，别墅类产品加大一次性付款比例后，影响较小
低价入市，形成开盘轰动效应，然后稳步推升价格，以建立局部热点。
积极沟通政府，加强对未来成本房价的预计和控制
购房需求被压制
提高二套房贷款要求
购房者对未来预期转坏
限房价、竞地价
从严土地规划
加强低密度住宅用地管理
二、对内部变化的应对策略
风险预计
应对策略
1、掌握好开盘时机，充分做好开盘前准销售市场不好
备；
2、低价入市，控制开发量，保持资金充分周转
三、总结
由于目前本项目尚处在土地获取前的准备阶段，因此暂时不存在过多需要调整的地方。下一步项目公司将密切关注市场及政策面的变化，配合土地获取进程，将可能的风险最小化。
篇六：房地产风险分析及对策
产业论坛IndustryForum房地产市场风险分析及应对文/杜春红射洪市自然资源和规划局四川射洪629200致银行资金流失。【摘要】随着中国国民经济水平的不断提高，居民住房需求不断增加，近年来，房产行业发展也是迅速增长。房地产行业的迅速发展过程中，使得其信贷风险也潜伏在此。所以，为了促进房地产行业更良好的发展，做好房地产市场风险控制的管理工作就十分有必要。文章在参考大量文献著作后，研究了房地产市场风险控制。首先，介绍了本文章的研究背景。其次再对房地产市场风险做简要的概述，为房地产的开发与信贷分析奠基基础，然后对房地产市场风险现状及风险成因进行分析。最后提出了防范风险具体对策。【关键词】房地产；信贷消费；市场风险应对二是由房地产开发商没能遵循合同规定把房屋交付给借款人使用，从而使得银行陷入债务牵连，银行的利益受到破害。倘若开发商没有必须存在的经济实力，那么在房地产市场快速发展的时候，拥有大量财力的开发公司就会出现这种情况。发展机会和独特的发展指标将具有竞争力。同时，即使在竞争激烈的条件下，中小企业的发展也是有可能的。发展项目本身的风险；开发商对市场因素分析失误，预售不理想，导致后期资金不足，甚至烂尾。与客户产生纠纷，其风险便转嫁给了银行。商业银行作为贷款方不仅仅是房产信贷风险过程中的受害者，同时也是风险规避的受益人。所以，防范风险是商业银行应该自己运行的，没有适当的内部制度，监管不到位。员工的工作准则与公司利益息息相关，以及公司领导部门的监管也十分重要，加强对员工的监管提经济的快速发展使得房地产成为了上世纪末我国发展最快最为重要的产业之一，进入21世纪经济发展使得居民购买力增强，房屋需求也持续上涨。同时，房地产行业也是我国最重要的行业之一。它的发展与整个经济息息相关。在城市管理的背景下，房地产作为城市资源的主要组成部分，在城市管理中发挥着不可替代的作用。在资源优化配置、利润最大化的同时，城市管理是我国城市管理设计的基础。本文通过对经济发展现状的条件下对房地产市场风险中所存在的问题进行探讨，并提出相应措施及建议，为房地产市场健康发展提供理论意义。高员工素质，完善信贷体制，减小安全隐患也就是减小损失。据相关数据显示，2019年，房地产信贷4132784亿元，占贷款总额的66%。所以房地产信贷在银行业务中占据重要地位，但由于信用风险问题导致银行贷款不良率提升从而影响银行对经济的支持能力，不良率的提升，有可能增加财政风险。因此，做好信用评估，避免过度授信，进而降低信用风险造成的资金流失。1.2市场利率风险由于政府进行市场干预，假如市场利率下降必然导致银行利润减少，如果利率一直往不好的方向发展，银行就将面临对应的风险，不仅会减少利润，严重则会负债。许多研究表明，负利率与房地产价格之间存在着显著的同向增长关系，由于前期价格对之后所预期价格的形成起着决定性的作用。这可能导致房地产价格泡沫的形成和加剧。从而体现了房地产消费市场的利率风险。利率改变，汇率、股票价格的变化，抵押物品大规模的市场价格变化就会产生市场风险。2020年4月20日，中国人民银行向我国银行间信贷中心授权，公布下调信贷市场利率，通过下调利率使得房价和后期预期得以稳定发展。现在正处于存量浮动房贷利率调整定价基准的阶段。对于购房者来说无疑是很好的机会，LPR下降，月供也将降低，它对房地产市场有着重大的影响，特别是在疫情蔓延的时候，它促进了商品化，对房地产市场起到了积极的作用。虽然利率的变化并不能直接决定房地产价格，但它可能会影响房地产价格。由于房地产供求的控制，加息导致房地产购买成本上升，房价下降，控制过高收费，对降温有积极影响。因此，房地产价格又是合理的。对于小城市来说，利率上调更是对房地产市有着重要意义，首先对房地产投资者来说，由于利率上升，融资成本提高，投资利润下降，容易导致其转移投资方向，其次，居民购买力下降，致使需求下降，开发商无法回笼资金，导致风险。2、房地产风险应对对策为能够进一步有效的控制房地产市场风险业务，经过调查分析，得出下列应对措施。2.1政府部门完善对房地产行业的管理第一，政府应当合理运用经济手段等适当的措施对房地产市场进行有必要的干预，规范秩序，调整市场供需平衡，完善房地产市场发展结构，促使房地产市场可以健康平稳的发展。使资源得到合理化的配置。其二，对房地产市场实行指导性管控，约束房价，抑制房价上涨，遵循商品在其市场运行中的价值，加强市场监管，控制炒房，哄抬房价等现象，做到房产保质保量，而不是过犹不及。第三，在进行市场干预同时制定完备的管理制度，无论是对市场还是对政府，要内忧外患，规范金融机构的管理，加强对开发商的管控，政府对土地市场的制约，以及消费者权益及信用问题，建立优良的信贷环境，降低风险。第四，增强人均消费水平，提高GDP水平，多方面举措，实现资源的合理配置，对旅游及新兴产业升级，顺应时代发展，提高居民生活幸福指数。增加居民可支配收入，从而达到降低风险的目标。2.2商业银行的监管机构应完善对房地产信贷市场的管控商业银行在向房地产金融机构提供金融支持时，应完善对房地产信贷管理规章制度，增强风险管理的防控能力。首先，完善信用机制，加强客户管理，合理规范个人征信问题，掌握客户实际经济情况，严格管控，从而降低风险。其次，作为市场经济活动的参与者，掌握市场动态，适应市场变化发展，加强对市场风险的抵抗力。然后，整理规范的操作流程，增强防控管理，加强公司内部对风险管理的能力水平，大力投入对风险的管理。最后，无论是对自身还客户，都应当自上而下的深化对信贷风险的认识，认识到风险管控的重要性。总而言之，只有不断完善信贷体系，加强对风险的管理，由内而外的进行管控，层层把关，做好相关工作，顺应市场，从而降低1、房地产市场风险问题及其成因1.1道德信用风险道德信用风险主要是由于借款人没有遵循合同约定，没能按时还款导致损害金融机构利益，这是房地产信贷风险中最常见的一种。简而言之，就是不履行合同，同业违反竞争限制协议这些都是信用风险。一是在房地产交易过程中，多数群众首选的资金支持一直是信用贷款，而信用贷款作为银行房地产贷款中的首要风险，使得各家商业银行对其也是尤为重视，而诚信的缺失，导致银行资金流失。也出现因诚信不足导致未能偿还贷款造成损失。恶意拖欠甚至不还贷款等。以及抵押物引发的风险抵押物价值不实，产权不清等。由于银行过度追求盈利，过度授信于客户，加上市场已经饱和，借款人偿还能力较弱无法偿还贷款，导36Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
风险。2.3银行应完善对房地产市场的管理银行在房地产信贷管理中，最主要的目的就是降低不良率的产生，增强信贷安全性及资金可流动性，促进银行稳定健康发展。而整个贷款过程中主要有贷前，贷中，贷后三大流程，做好这三环节工作，才能实现资金合理流动。贷前：完善贷前核查，对客户进行必要的评估，完善防控体系，各部门做好工作衔接，规范贷前的征信评估，管控好信贷的第一道关卡，严格执行制度管理要求。经过再三核查才能进行贷款发放。做好信用甄别。贷中：反复核查客户资料，确保资料真实性，必须确立良好的防控标准，遵循五证齐全原则，各项手续必须齐全，严格对风险管控。贷后：做好贷后管理，跟踪资金东西，预防乱用现象发生。增强风险意识，贷后工作不容忽视，调节信贷结构，明确风险责任，做好备案预防风险发生。2.4市场完善对房地产信贷管理加强市场管理，缩小土地差距，增加城市居民的可支配收入，减少城镇居民的收入差距，加大资金来源，鼓励和支持有信心的企业，对股票发行和债券直接融资。房地产市场基金会为房地产市场提供激励和支持。最后，从担保的角度看，目前我国商业银行的房地产贷款多为抵押贷款。在房地产领域，商业银行应完善监管体系，落实保障措施，这些宏观经济措施降低了房地产信贷市场的整体风险。商业银行必须加强内部控制，降低交易风险，积极运用数据管理模式进行风险分析和有效控制。综上所述，加强房地产信贷风险的控制，政府部门应进行合理干预，完善相关制度，合理配置资源，商业银行银行各部门各司其职，完善管理制度，增强防控意识，做好贷款工作，层层防控，规范操作。善对商业银行的监管措施。参考文献：[1]赵德超.徐州市房地产贷款风险及其防范研究.2019.17-20[2]黎永.房地产信贷管理.广西大学.2005.20-43[3]陈东.我国住房信贷信用风险的成因及控制对策研究.中南大学.2004.23[4]赵莹.中国上市商业银行房地产信贷风险防范研究.山西财经大学,2019.5.13-29[5]田叹.房地产贷款风险管理研究一以Ｎ银行的大数据为例.浙江大学.2018.35[6]黄婕.中国农业银行信用风险预警研究.西南大学.2019.21[7]张雯.中国房地产信贷风险的度量与控制研究.江西财经大学.2009.6[8]徐亚中.银行信贷对房地产价格的影响研究.安徽大学.2019.14[9]陈怡君.我国消费金融公司信贷风险管理研究.兰州大学.2016.18[10]陈红艳.我国商业银行信贷集中及其风险研究.河海大学.2007.48[11]门志路.我国商业银行房地产信贷风险研究.安徽大学.2012.21-39[12]李昊.我国房地产信贷风险产生的原因、危害及可行性建议.西安财经大学.财务金融信息报.结论：本文通过对房地产信息的收集，资料查找，以及文献研究，采用调查法以及文献研究法对房地产市场风险进行研究，通过风险分析，得出房地产市场消费风险的成因以及其应对策略，得到下列结论：通过调查研究，本文得出房地产贷款风险产生的原因主要是以下几种：（1）房地产行业发展前景不明确；（2）经济发展速度放缓；（3）政府调控力度不足；（4）借款人信用风险原因；（5）商业银行贷款管理不完善的原因。基于以上风险成因，为防范的房地产贷款的风险，本文提出如下对策：（1）各级政府部门应当发挥政府职能，有效进行适度干预，完善对房产行业管控，加强市场监管，完善配套措施，对房地产市场加强管理的同时多方面举措，提高居民可支配收入；（2）商业银行完善制度问题，加强监管措施完善贷款流程，完善风险管理，加强风险意识以及规范各项操作，防止操作风险，防范房地产贷款的风险；（3）各商业银行应全面完善贷款过程中的管理标准，完善信用管理体系降低因信用给银行带来的不必要风险问题，完（上接35页）当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”《房地产估价规范》对估价方法选用的规定则是，“应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析”，“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。”对比可以看出，《房地产估价规范》对估价方法选用的要求高于《资产评估法》，除了要求说明选择估价方法的理由，还要求说明不选择估价方法的理由，因此，估价人员在从事房地产估价作业过程中对估价方法的选用应该严格按照《房地产估价规范》的要求进行。应当对评估报告进行内部审核。”《房地产估价规范》第3.0.11条对评估报告审核做出了明确详细的要求，“估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名”。但按照《房地产估价规范》，内部审核这一过程并不需要在提交的房地产估价报告中予以体现，而《资产评估法》则要求在估价报告中体现出来。房地产估价是否需要在报告中披露该程序呢，笔者以为予以披露、确认较为妥当。评估业务的，保存期限不少于三十年。”《资产评估法》施行无疑会对房地产估价的具体程序产生重大的影响，估价人员及估价机构如何进行估价活动方才能符合《资产评估法》的要求，需要行业同仁在协会的带领下集思广益，积极探讨，为广大的房地产估价从业人员及房地产估价机构制定出切实可行的操作规范。参考文献：[1]中华人民共和国资产评估法[Z].第一版.北京：中国法治出版社，2016.7[2]袁杰，李承，魏莉华，丛林.《中华人民共和国资产评估法释义》[M][3]中国房地产估价师与经纪人学会.GB/T52091-2015,房地产估价规范[S]5、评估档案保存期限《资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。”《房地产估价规范》规定“房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于10年。”《资产评估法》施行后，房地产估价机构估价资料的保存期限则需调整为“保存到估价服务的行为结束且不得少于十五年，属于法定4、内部审核《资产评估法》第二十六条提出“评估机构Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.37
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