篇一：房地产企业融资风险论文
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某某财经学院本科生毕业论文
房地产企业融资问题研究
姓
名
学
号
专
业
指导教师
会计学
〔讲师〕
2009年5月15日精彩文档
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摘
要
房地产业是我国支柱产业之一，其健康开展对我国国民经济的开展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康开展的重要条件。房地产企业解决融资问题，必须考虑各种融资渠道的本钱与利弊，结合企业所处的外部资本市场的状况，根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等，选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速开展，房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快，房地产开发规模、投资增幅都开展过快。因此，国家也开始了加强对房地产业的规X，尤其是对房地产金融方面的监视管理。在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进展企业的融资活动，是当下对房地产来说最为迫切的问题。
本文运用理论与实际相结合的方法，对房地产整个行业的背景进展了简要的分析，再对国内外研究现状、融资的根底理论和现代融资理论的开展进展简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以与融资方式的其他开展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后，指出了我国目前房地产融资方式比拟单一。要解决这个问题，应积极开拓思路，根据国内外经济、金融形式的不断变化开展，利用一切可能的融资渠道，走多元化道路，探索适合企业实际情况的高效低本钱的融资方式。
关键词：房地产企业；房地产融资；融资模式
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AbstractTheindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry,anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy.Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively.Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements,nationalfinancepolicies,andbankinnovationtendency,mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions.Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry.Itbeesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory,therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory,agencycost,andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision.Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry,andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories,studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan,issuanceofstocks,issuanceofbonds,andrealestateaffiance.Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels,andtoimprovebusinessfinancingstructures.
KeyWord：realestateindustry，RealEstateFinancing，Financingchannel
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目
录
1引言11.1研究的背景和意义11.2文献综述11.3研究的主要内容和方法11.4研究进度12房地产企业融资概况与问题分析32.1房地产融资概况332.2我国房地产企业融资存在的问题与原因分析4453房地产企业融资模式研究73.1我国房地产企业融资方式3.2房地产企业创新融资模式探索78894房地产企业应如何选择适合的融资渠道104.1房地产开发个环节合理的融资方式101010104.2不同房地产开发项目融资方式选择1011实用标准文案
114.3不同规模房地产融资方式选择11结论12参考文献13致谢14实用标准文案
1引
言
1.1研究的背景和意义
上个世纪90年代中后期以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资保持较快的增长速度，我国房地产市场开展活跃。近年来，国家不断的通过土地，金融等一系列政策规X房地产市场，双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到资金压力，并且压力逐渐增大。
房地产行业的参与者开始注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市，信托，基金，境外融资，私募在内的多元化融资渠道。对于在应对国家宏观信贷紧缩政策下，在应对金融风险的同时，如何能够拓宽融资渠道，创新融资方式，以缓解资金需求压力，从而推动我国房地产投融资体制改革和融资结构的调整，开展资本市场，推动金融机构的风险控制能力成为迫切需要研究的问题。房地产融资问题的研究意义深刻。
1.2文献综述
近几年来随着经济的开展，房地产行业表现了前所未有的活力，但同时也出现了很多问题。综合文献看出目前房地产企业主要有信贷融资，信托融资，直接上市，买壳上市，房地产基金，典当融资和项目融资具有行业性质的融资方式。研究人员也针对不同的融资方式和各自的操作给与分析。本文将针对房地产企业的融资方式又被赋予新的面貌进展分析，对房地产企业怎样认清自身的融资能力进展研究，结合案例说明量力而行，精心策划，减少盲目性和风险的重要性。以求真正实现融资实效。
1.3研究的主要内容和方法
本文主要内容是综述整理房地产融资问题开展现状；分析造成此种现状的原因；以与不同企业的融资能力的分析，进而分类说明不同融资渠道的实用性局限性；在新
本文的研究方法分三个步骤：
提出问题：采用文献研究法概述当前房地产行业特征和融资形势和政策。
分析问题：首先运用调查法调查出当前市场上的融资方法和渠道。然后定性分析法指出各自的优势和局限性。同时实证研究法对不同方法下融资成功的案例进展分析进一步论证论点。
解决问题：用描述性研究法提出不同性质不同规模不同地域的房地产企业采用不同的融资方法。
的经济环境下针对政府、社会、企业提出解决融资问题的对策和建议。
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1.4研究进度
08年1月—09年2月，收集资料，对房地产行业融资问题的研究进展和根本理论进展综述，整理。找出具体研究意义的内容，与导师商议，确定。
09年2月—3月，继续资料的搜集工作，同时认真研读，开始开提报告的写作，并于导师讨论，修改，最终完成开提报告。
09年3月—4月，列出论文写作大纲同时写作论文初稿，在导师的指导下修改论文初稿，完成论文。
09年4月—5月，细致具体的校正初稿。完成论文，装订，提交并准备论文辩论。
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2房地产企业融资概况与问题分析
2.1房地产融资概况
改革开放以后，银行开始逐步介入住宅建设贷款，尤其是房地产开发公司出现后，银行信贷资金开始大量注入房地产。银行信贷资金逐步成为房地产投资资金的重要来源。上个世纪八十年代以后房地产融资有了较大开展。一是房地产信贷业务种类不断增多。目前，房地产信贷资金来源已扩大到开发企业存款和各种住宅储蓄；贷款种类包括开发企业流动资金贷款、单位购建房贷款与个人购建房贷款〔包括住房抵押贷款〕等；二是金融体系普遍开展了房地产融资业务，此外，还出现了专门的房地产融资机构。
房地产业作为国民经济先导性产业，对国民经济的良性开展影响深远。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的开展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规X的房地产融资体系，还没有形成符合我国国情、适应市场经济开展的房地产开发融资机制。如何解决房地产企业开展的资金瓶颈问题，尽快建立健全多渠道的房地产企业融资体系，已是摆在全行业面前亟待解决的重大课题。要建立符合我国国情的稳定、规X的房地产融资体系，必须先对我国房地产企业融资现状与存在的问题进展深入法分析。
1〉银行贷款成为房地产企业融资最主要的渠道
由于国内金融市场不兴旺，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以与基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自由资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个局部，而预售款中的大局部来自银行对个人住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高[王希迎，2005]。
2〉以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小
目前，我国房地产企业的融资方式有三种：一是，股票市场融资。目前我国约有房地产开发企业3万多家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅不足100家，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例不足千分之五。二是，企业债券融资。在过去的十年中债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。三是，房地产投资资
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金和房地产信托等其他直接融资方式很少。我国目前尚无标准的房地产基金，个别属于实验性质的房地产基金并未形成规模。
3〉外资在房地产融资中所占比例下降
尽管我国房地产行业利用外资的数量在2002年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。只有少数东部沿海地区存在，中西部仍呈下降趋势。特别是直接融资方式比例偏小。外资多以简介方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行不良资产的形式进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金[X朝元，2008]。
4〉宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试
为了抑制房地产投资过热，防X银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，包括房地产开发的自有资金比例上升，全国暂停审批农用地转非农建设用地等。紧缩政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧X，不得不开始多渠道融资的尝试。
2.2我国房地产业融资存在的问题与原因分析
由于中国的房地产业还处于起步阶段，融资的途径比拟单一，最传统的方法是自有资金加上银行贷款，或者是自有资金加上机构投资人加上银行贷款，与国外相比还很落后。兴旺国家的项目获得资金的途径更多的是靠直接融资，比如机构投资人、基金等渠道。因此，我国房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业开展的瓶颈[衷晟，2005]。
房地产融资是房地产业开展链条中的重要组成局部，为房地产业的开展提供了重要的资金保障，然而，在房地产融资迅速开展的同时也存在许多潜在问题，归纳起来。主要有以下几个方面：
1〉融资结构单一、间接融资比重过大。
目前，我国房地产融资结构比拟单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段〔取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段〕每个阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍有70%的资金来源于银行贷款，间接融资比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势。但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承当者。
2〉对房地产融资的限制因素太多
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X青水[2006]指出“融资，不单纯是为建设和开展聚集资金的问题。它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程〞。房地产业作为资源密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得。因此，外部融资应是房地产业获得资金的主要方式。目前融资的渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资。其它融资方式受政策、金融体制的影响与制约较大，因此其开展比拟困难，有很大的局限性。
3〉银行贷款方式与金融创新太少
房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要的大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比拟短、这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式与其他融资方式有待拓宽和创新。
4〉相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展
目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善。有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效地体系。缺乏相互的一致性和协调性。操作困难。直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所承受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可以的困境[李冬梅，2004]。
我国房地产融资出现上述问题，是由多方面造成的。但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善、真正视线融资渠道多元化。问题的成因主要表现在一下几个方面：
1〉房地产金融缺乏创新工具
与兴旺国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式。房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。
2〉房地产金融体系效率不高
金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进展合理有效的配置。最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足。另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到适宜的对象进展投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。
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3〉房地产金融体系还不健全
当前我国政券市场的改革和开展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷。如监管机制不到位。股权分立、缺乏信用保证等。这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的开展还不成熟。致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大开展。从而导致我国房地产企业融资方式比拟单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大房地产企业的财务风险。而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《关于推进资本市场改革开放和稳定开展的假如干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定开展。
4〉与房地产金融相关的法律法规还不完善
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规X开展与安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设。对房地产企业的信息披露行为实行监视，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率[牛凤瑞，2004]。
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3房地产企业融资模式研究
3.1我国房地产企业融资方式
在我国的3万多家房地产企业中，目前可供选择的房地产融资渠道，主要有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资等融资方式。
1〉预收账款
房地产企业的预收账款实质开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以与委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必须的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2〉银行信贷
开发商向银行借入的资金，偿还期在一年以内的，为短期信贷，偿还期在一年以上的，称为长期信贷。短期信贷由于必须在一年内偿还，所以只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
3〉房地产开发债券
债券是一种明确债券债务关系的金融工具，债券载明了发行人有在约定的期间归还本金和利息的义务。债券是一种资本市场上的金融工具，期限长于一年。当房地产企业在开发中有中长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。因此，从金融理论上，发行债券是房地产企业可行的融资方式。
4〉上市融资
通过上市融资是房地产企业重要的筹资。股票与债券同为资本市场上的融资工具，但股票是一种股权证明，持有普通股的股东有权参加企业的经营管理。由于房地产开发的风险高、投资大、周期长。因此，采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式[王希迎，2005]。
3.2房地产企业创新融资模式探索
从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都过度依赖银行。而在新的融资限制条件下，多数房地产企业很难再续依赖银行贷款，因此融资模式的创新
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势在必行。在国外较为成熟的房地产基金、融资租赁等新型融资方式，将有望成为实现我国房地产投资大众化和融资社会化的重要渠道。
房地产投资基金是产业投资基金的一种，是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资基金[黄晔，2005]。房地产投资基金现在均以私募的形式组建，以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。房地产资产的保值特性决定了房地产基金的投资风险小于其他产业投资基金，因此房地产产业投资基金是一种受各方欢迎的重要融资渠道。对开展我国房地产投资基金的几点建议：深化相关金融体制改革，转变传统经营理念加强对房地产投资基金的监管力度培养房地产投资基金所需专业人才。
融资租赁是在分期付款的根底上，引入出租服务中所有权和使用权别离的特性，租赁完毕后将所有权转移给承租人的现代营销方式。相对于经营规模来说，中国的租赁业务量非常小，但从另一个角度来看，开展的潜力巨大，而金融租赁融资的方式也呈现多样化开展。接下来看一个房地产业与融资租赁的“强强联合〞的案例：
2007年4月初，某个房地产融资租赁项目运作成功，此项目在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁优先责任公司的成功运作下，以“售后回租+保理〞的融资形式完成。沪上一家大型房地产公司将其拥有的某某一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签了5年的“售后回租〞合同。金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务〞合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以与商业银行三方“共赢〞的局面。
首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司回租。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业在保存对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。
然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包〞卖给银行。银行在以买断房地产开发企业的租金应收款为根底，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，开拓了银行中介业务“保理业务〞银行可以收取不低于保理融资额1%的收续费。
第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金或其他项目。另一方面，通过“售后回租〞房地
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产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过每年还本，每季还息的方法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。
这个项目的成功运作，为房地产企业融资开辟了一道创新融资渠道，充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理位中心，整合各资源优势，躲避和分散风险，共享项目利益。实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物。可见，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。
目前还有很多由根本融资方式衍生的新兴或组合的融资方式，主要有并购、房地产信托、融资项目、融资海外基金等。
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4房地产企业应如何选择适合的融资渠道
融资方式的选择应“据实选择〞。对于不同的房地产企业，并非每一种融资工具都适用于自身。由于房地产开发的不同项目、不同环节或不同类型的房地产企业有着不同的风险控制能力和融资需求，如何根据自身实情来确定最优融资结构，躲避融资风险，成为房地产企业融资决策的核心内容。
4.1房地产开发各环节合理的融资方式
房地产开发主要有以下环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。在此，根据各阶段融资不同的需求，将环节归纳为三个融资阶段，房地产企业宜按照不同阶段面里的风险来选择每个阶段适合的融资工具。
该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上的限制，一般房地产企业可以承受较高的融资本钱。夹层融资可以作为此阶段融资的首选，自有资金比例达到30%以上后可考虑使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券与海外资金合资设立项目公司进展投资，上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险[韦泱，2005]。
基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，完工后生产资金转化为成品资金。在该阶段，房地产企业适合选择选用信托、夹层融资等方式，虽然融资方式的本钱很高，但受政策限制较少，相对容易得到资金。短期融资债券是在生产阶段和销售阶段进展衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。
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本阶段主要是购房者需要融资，可选用按揭贷款、住房公资金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付〞。
4.2不同房地产开发项目融资方式的选择
不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场开展状况和企业信誉等方面。
住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式死开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。对于别墅、高档住宅等，夹层融资、信托、项目融资等是较为理想的融资方式。而普通商品房购置者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。
商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。商业房地产的融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更为旺盛。我国现有的房地产基金比拟适用于投资于办公楼、购物中心等；大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式；短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目；海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。
4.3不同规模房地产企业的融资方式选择
对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，可以在进展内源融资的根底上进展银行贷款。同时拓宽融资渠道，实现资本结构的优化。几乎所有融资方式都可以选择，其中有集中融资方式〔上市融资、发债融资、海外资金等〕几乎成为他们的专利。
而对于位数众多的中小房地产企业来说，应积极发行企业债券，利用财务杠杆的效应使企业快速开展变化。应采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进展融资。
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结
论
房地产作为一个高资金密集行业，国内融资渠道不畅，金融品种欠缺，而国外资本对国内市场觊觎已久，融资多元化的途径实际已经摆在国内开发商面前，但是如何利用好这种途径是至关重要的，这就需要有关政府部门建立与开展多元化的金融融资体系。
首先，建立完善多元化、分层次的房地产金融市场体系。不管样的融资方式或者融资的工具，最终都要通过房地产金融品种的交易市场来实现。通过多元化的金融创新。建立各种房地产金融品种周转的市场。这样既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力。
其次，创新和丰富多元化融资的品种。选择适合中国人投资特点的金融品种要了解中国人对风险的承受能力，对资产的持有习惯等。这样就能更好的房地产资金来源问题，既减轻了银行的风险，有缓解了房地产供求的关系。
另外，还应该健全与房地产金融有关的各种机构，完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多层次、多元融资的能力和。
随着国内外经济、金融形势的不断变化和开展，我国房地产企业应积极开拓思路，利用一切可能的融资渠道，走多元化开展的道路，探索适合自己企业实际情况的高效低本钱的融资方式。
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参考文献
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致
谢
本论文是在尊敬的教师的悉心指导下完成的，在此学生表示衷心的感谢！在论文的、资料的收集和撰写过程中，教师提出很多指导性意见。全文的修改和审定无不凝聚着
教师的教导。导师严谨的治学态度和忘我的敬业精神，让我受益终生。从导师身上，我不仅学到了扎实的专业知识，也学到了做人的道理。
感谢家人对我论文写作的支持和生活上的照顾，谢谢它们的理解！
感谢同宿舍同学的意见和建议，感谢所有给予我关心和帮助的朋友和同学！
篇二：房地产企业融资风险论文
房地产企业融资论文
房地产企业融资论文
房地产企业融资论文该怎么写？为大家整理了房地产企业融资论文，希望对大家有帮助。
1.融资的现状分析
广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。
2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题
目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。
2.1企业本身的原因
由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规
模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。
2.3融资力度不够
目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的`企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。
2.4缺乏完善的法律、法规保障
目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。
3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策
根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。
3.1加大政府支持力度
今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。
3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度
中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。
3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设
中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。
3.4拓展融资渠道
增加融资渠道是中小房地产企业增资的必由之路。企业除了依靠自身融资外，中小房地产企业要不断拓展自身融资渠道，如上市融资、股权融资、债权融资等融资渠道，政府应鼓励发展面向中小房地产企业的投资公司，积极推进典当、融资租赁等多种融资方式，缓解中小房地产企业融资难的困境，帮助提高中小房地产企业的融资效率。
篇三：房地产企业融资风险论文
房地产企业融资的风险分析及规避策略探讨
房地产企业是国民经济的重要组成部分，其融资也是经营不可缺少的基础和保证。然而，由于房地产企业的特殊性质和市场环境，其融资存在着许多风险和难点。本文旨在探讨房地产企业融资的风险分析及规避策略。
1.市场环境的不稳定性：
房地产市场容易受宏观经济形势和政策变化的影响，市场波动较大。一旦市场发生变化，企业往往难以融资，资金链断裂的风险也会加大。
2.市场竞争的激烈性：
现代化的经营理念让许多优秀的房地产企业不断涌现，市场上的竞争也越来越激烈。如果企业的产品质量和研发水平跟不上同行的步伐，企业面临的融资压力将会更大。
3.管控能力的不足：
房地产企业进行大规模投资和融资，需要有资金管控团队来进行有效的资金流转和风险控制。若企业的管控能力不足，管理上的失误会导致风险不断累积，融资成本越来越高。
4.信用度的不足：
信用度低是企业融资最为致命的因素之一。一旦企业信用度下降，融资难度也会随之增大，不良负债率则会不断增长。
1.提高企业的信用度：
企业应该努力树立良好的信誉，提高市场竞争力，比如要保持企业的声誉，做到够优秀就能赢得信任。
2.规避外部环境风险：
房地产企业应该对政策和市场环境的变化做好预判和应对，谨慎研究投资方向和融资方式，减少外部环境风险的影响。
房地产企业应该建立合理的财务风控机制，对企业的资金流入流出进行规范管理，使融资的后果得到有效的防范和控制。
4.合理选择融资方式：
企业应当优先选择较为稳妥的融资方式，例如抵押贷款、委托融资和集资等，避免负担过重的短期借款，以防止企业的借贷风险。
总之，房地产企业融资的风险是存在的，只有通过上述措施，在融资过程中获取更多的资本保障，才能实现企业的跨越式发展。
篇四：房地产企业融资风险论文
房地产企业融资风险防范策略
近年来，房地产市场的快速发展使得房地产企业获得了巨额的收益，但同时也面临了融资风险。在这样的背景下，房地产企业需要采取一系列的措施来规避风险，保障企业的可持续发展。本文将就房地产企业融资风险防范策略进行探讨。
一、完善内部管理
对于房地产企业来说，完善企业内部管理是防范融资风险的首要环节。在内部管理中，企业需要加强对资金的管理，做好资金的监管、风险控制和资金流动的预案，防止资金在企业内部出现断层。此外，企业还需要加强对成本的把控，严格控制开支，规避无谓的浪费。在实际操作中，可以通过建立内部审计机制、加强内部资金的流转监管等方式来加强企业内部的管理。
二、多元化融资渠道
多元化融资渠道可以有效减少企业的融资风险。在选择融资渠道时，企业可以采用多种方式，如银行贷款、证券市场融资、信托融资等。通过开展多元化融资方式，企业可以根据自身经营需求，选择合适的融资方式来提高融资效率，并降低融资风险。其中，信托融资可以提供的不只是资金支持，还可以为企业提供信用评级、合规管理等服务，从而提高企业的专业程度和市场竞争力。
三、加强风险管理
加强风险管理也是企业防范融资风险的重要手段。在风险管理中，企业可以采用多种方式，如风险控制、风险分散、风险监测等。企业需要制定合理的风险控制策略，确定风险控制的主要目标和控制手段，并采取相应的措施来降低企业的风险。此外，企业还需要加强对客户信用的监测和控制，规避信用违约等风险。
四、优化公司结构
优化公司结构也是企业防范融资风险的重要措施。在优化公司结构中，企业可以通过加强合规管理、合理规划资金以及加强中小股东的权益保护等方式来为企业提供更好的保障。此外，企业还应当注重增加自身的投资属性，避免仅仅依靠房地产销售作为企业的主要收入来源。减少对外融资的需求，从而降低企业融资风险。
总之，针对房地产企业的融资风险，企业需要通过完善内部管理、多元化融资渠道、加强风险管理以及优化公司结构等多种措施来规避风险，保障企业的可持续发展。在实际操作中，企业需要根据实际情况，制定合理的融资策略，并不断进行完善和改进。
篇五：房地产企业融资风险论文
摘
要
房地产作为高风险，高投入,高回报的资金密集型行业,充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提,因此融资能力对房地产企业至关重要。在我国，近几年经济经过几番大力度宏观调控之后，房地产投资过热的现象得到了缓解，但也留下一些问题，如进一步加剧了房地产渠道过于单一,银行承担风险过大的问题。近年来房地产资金来源主要依赖银行信贷,另外一些融资渠道，包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。在这样的背景下,我国房产企业融资如何向多元化发展,建立起一个多层次的房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求，是当前我国房地产融资的主要问题。
本文提出了我国房地产企业在当前的经济形势下,融资方面出现的主要问题，并分析了产生这些问题的原因。同时，为解决相关问题,做了一些有益的探索，提出了一些有效的对策与思路，以期对我国房地产企业融资问题有一定建设意义。
关键词：房地产企业；企业融资;创新融资
目
录
摘
要?错误!未定义书签。
绪
论.............................................错误!未定义书签。
1我国房地产企业融资现状?错误!未定义书签。
1.１
我国房地产企业融资状况概述?错误!未定义书签。
1。1。1房地产企业资金的主要来源是银行贷款..错误!未定义书签。
１.1．2房地产企业融资渠道逐步走向多样化?错误!未定义书签。
1。1.３
房地产信托业务活跃..................错误!未定义书签。
1。2拓展房地产融资渠道的意义及前景?错误!未定义书签。
2我国房地产企业融资中存在的问题?错误!未定义书签。
2．1融资结构单一且间接融资比重过大?错误!未定义书签。
2。2对房地产融资的限制因素太多?错误!未定义书签。
２.3银行贷款方式及金融创新太少
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3房地产企业融资问题原因的分析.....................错误!未定义书签。
３。1未能形成良好的融资体系
.....................错误!未定义书签。
3．2金融市场不完善及法规滞后
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3.3?大多数房地产企业自身条件先天性不足?错误!未定义书签。
４
以万科为例进行房地产企业融资分析................错误!未定义书签。
４。1万科融资现状
.............................错误!未定义书签。
4。２
以万科试水“曲线贷款”案例分析?错误!未定义书签。
4。3境外融资的新模式?错误!未定义书签。
５
解决我国房地产企业融资问题的对策11?
５.1传统融资方式?错误!未定义书签。
5．1。1预售房款............................错误!未定义书签。
5.1。2银行贷款?错误!未定义书签。
５。１.3合作开发...........................错误!未定义书签。
５。1。４
股票融资?错误!未定义书签。
5。1．５
债券融资?错误!未定义书签。
5。2创新融资方式?错误!未定义书签。
5.2.1通过吸引股权投资，扩充自有资金?错误!未定义书签。
5。2.2用房地产信托计划融资?错误!未定义书签。
5．２。3吸引海外资金......................错误!未定义书签。
5。2。４
担保公司...........................错误!未定义书签。
５。2．5房地产投资信托.....................错误!未定义书签。
5.2.６
房地产资产证券化?错误!未定义书签。
结
论.............................................错误!未定义书签。
参考文献............................................错误!未定义书签。
致
谢?错误!未定义书签。
绪
论
随着我国市场经济的展开与不断深人,企业融资无论是对国有企业还是对民营企业都是一个难题。而房地产业作为一个资金高度密集性行业，自然对企业融资水平有着更高的要求．从近两三年的发展趋势来看，国家对房地产业的调控力度逐年加大,从200３年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的发布,到2００4年4－5月份一系列紧缩政策的推出，国内房地产开发“门槛＂提高,银行贷款难度加大,2008年,国家再度上调房贷利率。在这种情况下，房地产开发企业如果单纯依赖传统的银行体系贷款，必然面临十分严峻的融资风险，给企业的持续健康发展带来不利影响。在国家加强宏观调控措施以及加大调控执行力度的前提下，对房地产企业而言，积极转换思想,努力拓展融资渠道具有十分重要的意义．
我国房地产企业融资现状
1。１
我国房地产企业融资状况概述
房地产业是资金密集型产业,高收入，高风险，高产出。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高,再加上土地招头标政策的实施,房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。
我国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款方式来融资的.央行1２1号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实施的金融紧缩政策,加上银行加强审查贷款风险的措施,使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要.房地产企业贷款方式少，企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点.多渠道融资成为房地产企业生存,发展必经之路。
1。1.1房地产企业资金的主要来源是银行贷款
2008年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长,开发资金取得相对较大程度增长，2008年,全国房地产企业累计到位资金1.43万亿元,比上年增长31．7%,其中国内贷款为０.27万亿元,占到位资金的18。9%,比上年增长5.8％,订金及预留款０.6万亿元,占到位资金的４2。０%,比上年增长43。9%,企业自筹资金0.43亿元,占到位资金的30。1%,比上年增长38。8%，利用外资181亿元,比上年增长10．2%.其中订金及预留款中大部分是银行对消费者发放的个人住房消费贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源与银行贷款,房地产企业对银行贷款的依赖程度很大。
１．1.2房地产企业融资渠道逐步走向多样化
房地产属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用,房地产企业更加如此，而从上面的分析不难发现,间接融资-—银行贷款仍是企业融资的主要方式,但受政策影响,1２１号文件的出台,房地产企业已经达成了一个共识:需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈,只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。
1。1．3房地产信托业务活跃
2０03年6月13日央行“1２１号”文件的出台，对房地产企业造成较大冲击。200３年8月12日国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003]18号,简称1８号文件),激励房地产企业拓展融资渠道.在这种背景下中国房地产企业开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融资,外资银行融资,海外基金融资,企业债券融资已经初步显现,而其中最为活跃的是房地产信托融资。
1.２
拓展房地产融资渠道的意义及前景
房地产业是资金高度密集型的行业,开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，融资对房地产业的作用尤为突出。而传统的融资方式和渠道己经很难满足如今房地产业快速发展的资金需要,使得房地产企业面临着资金严重短缺。企业迫于资金压力纷纷探求新的多元化融资渠道。所以如何拓宽房地产的融资渠道，使各方都能获得较好的回报，成为房地产企业共同关心的问题。对房地产企业而言,积极采取多种方式触资,减少对银行信货资本的依赖，努力拓宽融资梁道,具有十分重要的现实意义。同时,拓宽融资渠道,实现优胜劣汰，也是我国房地产业发展的必然趋势。
在现阶段,房地产企业应建立以银行为主的的多元化融资体系，传统融资方式和创新融资方式并用．最重要的是在政策允许条件下与银行合作开拓新的融资渠道，大力发展房地产信托业务,推行房地产证券化等构建房地产业融资渠道多
样化的体系。同时,房地产业作为国民经济的新增长点,政府应在制度上和机制上给与足够的保障,不断健全规章制度和法律体系,为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持,使我国房地产业走向一个新的高峰。
我国房地产企业融资中存在的问题
房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分,为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时,也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面.
２。１
融资结构单一且间接融资比重过大
目前，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段,施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60％的资金来自银行贷款,间接融资的比重依然过大.虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛,使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必须会加大银行的信贷风险,一旦投资失败,银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者.
2.2对房地产融资的限制因素太多
对房地产经营而言,资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道－---银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理,房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷,对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击．其次其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市(ＩPＯ)的可能性很小房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天,我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
2.３
银行贷款方式及金融创新太少
房地产作为资金密集型行业,其特点是：开发周期长，投资规模大,这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款,而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短,这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限,所以筹集到足够的资金将十分困难.因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓展和创新.
房地产企业融资问题原因的分析
3。１?未能形成良好的融资体系
始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因。从市场环境角度分析，国家之所以实施宏观调控，是不满当前房地产企业的盲目开发从而导致投资过热，进而影响整个国民经济稳定增长的现状.我国房地产市场还不规范,许多房地产企业鱼目混珠,即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道业过于单一．由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行,使其承担过多的风险。也就是说，在事实上,房地产企业将其本应承担的市场风险和信用风险都转嫁与金融体系乃至整个社会。然而，银行为房地产贷款的目的是以增值为目的的放贷,而不是追求房产.如果国家不去注意金融风险的防范,那么一旦出现房地产的经营风险,就必然会导致银行有许多销售不掉的房地产，而银行却无法支付储户的本金和利息，最终的结果还是会引发很大的金融风险．同时,银行对房地产业的制约也很大,银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须再短期内开发、销售,时限最长为三至五年.因为银行没有长期贷款品种,基金、信托市场等融资方式又不成熟,开发商只能依靠现有的资金资源快速开发、建设，造成开发商目光短浅不注重房屋的品质滥建工程，从而形成一个恶性循环．因此，始终未能形成良好的融资体系是目前房地产企业融资困难的内因，正是由于融资渠道的过于单一使得中央为防范金融风险不得不政策频出，导致再宏观调控卡住银行贷款的投放后,房地产企业的巨额资金需求与狭小的融资渠道之间的矛盾越来越突出，致使这些企业再此矛盾的夹缝中日益难存。
3。2?金融市场不完善及法规滞后
金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因.我国的房地产业始于上个世纪八九十年代,房地产市场发展还很不成熟，特别是资本市场政策相对滞后的问题比较严重，使相应的融资运作缺乏有效的法律依据。另外，金
融市场不完善也是造成融资困难的原因之一。以房地产基金为例，房地产的投资组合分为两部分，80％投向房地产及其关联行业,20%投向政府允许的债券市场。但由于我国金融工具较少，基金经理人再选择时就显得比较困难.房地产投资基金是一个新生事物,而且缺少相应的政策规则,实施起来障碍重重.
3.3大多数房地产企业自身条件先天性不足
大多数房地产企业自身条件先天性不足，鱼目混杂，实力较差是导致其融资困难的根本原因。我国一半以上的房地产企业
尤其是许多中小型企业大多数都先天不足,并且大都奉行
“机会主义路线”
。这主要是由于我国的房地产企业大多起点低。
很多是当年的建筑队发展过来的,缺乏良好的底蕴;其次是企业历史短,有很多是半路起家，部分部门和单位看到机会就成立了项目组，由项目进而发展公司,企业创建的目的很直接，就是瞄准房地产暴利空间。
企业全部的核心在于获取项目收益,谋求生存,没有长期的远景目标，因而造成房地产企业唯利是图,投机钻营。
４
以万科为例进行房地产企业融资分析
4。1万科融资现状
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业．其中２0０7年的一到九月,房地产上市公司在A股市场总共融资30４亿,而万科大概占33％,但在这些有融资的公司中,万科的总资产、净资产和营业收入分别占41％、45%和５2％。再来看一下跨行业的对比。从2007年的一到九月除银行业之外，Ａ股增发的前十名总共融资９51亿,万科占１1%，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占2４%、26%和18%．也就是说,无论行业内对比还是跨行业对比,万科融资的规模都低于公司的经营规模。而万科是个非常专业化的公司，募集资金1０0%投到了指定的住宅开发项目上。
最近三年是万科融资相对比较多的三年,同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14%以上。从03年到06年,万科的每股收益增加了5倍多．所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用,实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。
4.2以万科试水“曲线贷款”案例分析
２004年7月5日,万科发布公告称，该公司已和德国银行HI达成合作协议，由后者出资35０0万美元,双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目.这一合作表明,万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科,在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端。
根据万科发布的公告,此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资．提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的下属银行ＨI，其总部设在爱尔兰首都都柏林，此次为万科提供的融资额为３５00万美元，在该银行的不动产资产中所占份额很小。但值得注意的是双方的合作方式。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目８０%的股权转让给一家由HＩ设立的名为BestGaiｎ
Ｉnｖeｓｔmｅnｔ的公司,
由于该公司万科也持有35%的股权,从而在融资安排完成后,万科直接和间接持有的该公司权益只有４８％.从形式上看,HI取得了中山项目的控股权,是如假包换的FDI（外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司,由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立,该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。
实际上,虽然ＨI拥有中山项目52％的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定,在项目回款之后，万科将以LＩBOＲ(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说,这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制,因而才不得不“曲线融资",以FDI之名,行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求.对于此项融资安排的具体利率水平,HI的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率,不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯",又在境外融资方面取得了突破性进展,融资成本也不高,从资金来源看,该项目的投资全部来自HＩ的融资,万科不需要投入一分钱,也不需要再申请任何开发贷款.而在法律上,由于资金全部来自HI，控股者又是HＩ,则至少在名义上,项目的风险也完全由HＩ来承担。万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。但最后所取得的利润,却可以由万科完全掌握,万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌,就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算,考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。
从外资方面来看，外资对中国房地产业普遍的乐观预期和强烈的投资欲望致使他们愿意做这种本大利小的生意,例如ＨI。在国外资金普遍渴望投资中国房地产，但对风险又普遍感到难以把握的大背景下,万科的规模、品牌和既往业绩,对促成此次融资合作显然起了决定性的作用．正如前面所说，双方都在试水。此次境外融资对万科的意义总结为两条,“一是打开了境外融资之门,丰富了万科的融资手段,在融资渠道多元化方面迈出了重要一步;二是可以提高万科的项目管理水平。万科会将中山项目的管理作为今后新的项目管理标准,可以为今后的境外融资安排打下基础。对万科来说,这是难得的学习和提高的机会.而对于HＩ来
说，作为来华投资的第一单，ＨI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始,并由此积累经验、知识和人脉关系。短期的投资回报肯定不是ＨI所追求的.所以不难预料,如果中山项目取得成功，万科与HI及其他境外投资机构的合作肯定将继续扩大,而HI也将籍此打开中国地产市场的大门．
4。3境外融资的新模式
随着土地制度改革的深入，以及信贷政策的收缩，房地产行业的大整合、大洗牌已经拉开帷幕。值此关键性时刻,如何实现融资渠道的多元化，进而合理控制财务成本,并将财务风险降到最低，已经成了开发商最性命悠关的问题。万科与HＩ的成功合作，无疑为境外融资探索出了一条新路.融资渠道多元化目前是谈论多,办法少。虽然在地域上有国内国外的选择,在国内有银行和非银行的选择，但除了资本市场,非银行的选择就只剩下信托.而信托的规模限于管制又非常小.所以，探索新的融资方式，的确是开发商的当务之急。境外融资不仅取决于双方合作的诚意和能力,也要看政府的政策和制度建设能否跟得上。无论是万科走出去还是国外投资机构进来，最大的障碍都是制度方面的。在此次合作谈判中，ＨI最担心的是国内的政策和法律风险,而万科最大的困难也是如何说服对方,这样的风险是在可控制的范围内的.房地产行业能否像其他行业那样成功的引进外资,不仅取决于自身的努力和市场的逐渐成熟，也取决于政策的逐步松动和金融改革的继续深入，尤其是在人民币可兑换性方面。可以说，政策的空间有多达，境外融资的空间就有多大。
在目前的环境下,万科的“曲线贷款”的确是一个全新的极有价值的尝试．整个融资结构非常复杂，但的确能很好的满足监管机构的管制要求,用完全合法的方式，完成本来不能进行的资金融通。从这个意义上说,万科的试水,不仅为自己走出了一条新路,也为整个中国房地产业走出了一条新路.
解决我国房地产企业融资问题的对策
５。1传统融资方式
5。1。1预售房款
从实际情况来看,这几年由于银行贷款较为困难,预售款逐渐占据了开发筹资款的30%以上。在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售会表现出极大的热情。这是因为购房者仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对房地产开发企业来说,预售可以筹集到必要的建设资金，又可将部分市场风险转移给购房者。
5.1.2银行贷款
房地产开发企业更以来于借入资金,主要是从商业银行等金融机构借入。在目前的房地产市场资金链中,通过住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款等方式,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。
5。1.3合作开发
目前国内合作开发的形式多种多样，常见的是一方提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投入房地产项目，而由开发方提供资金，双方一个字投入的比例分享利润。但是这种方法只有在一方有地无钱，另一方有钱无地的情况下才能实施,实际上在整个房地产中所占比重并不大。同时，这种方法对于上方在前期的谈判和后期施工过程中的协调有较高的要求。
５。1。4股票融资
这种融资方式筹集的资金具有长期性,并且企业没有固定的还本付息压力,因此是一种理想的渠道。但我国房地产企业发行股票上市之路并不平坦。这一方
面是因为一直以来国家都不支持房地产企业上市；另一方面，发行股票并上市的过程过长,手续复杂,成本较高，对企业资质的要求较为严格，因此,大多数的房地产开发商短期内无法达到上市的要求.
５.1。5债券融资
这种融资方式筹集的资金期限也相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定,企业需要在规定的日期还本付息。从我国目前状况来看，有债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况,房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样不畅通。
5.2创新融资方式
5。２。１
通过吸引股权投资,扩充自有资金
自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作,然后才能受到外部投资者的青睐.扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累,这就要求工资通过项目开发和经营，逐步增加积累,把企业逐步有小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金.外部投入主要包括两种方式：以使其与原有股东增加投入;而是新股东加入企业(通过私募扩股）。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好以气之上。
5。２。2用房地产信托计划融资
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式,可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用,而且期限弹性较大,有利于房地产公司持续发展，再不提高公司资产负债率的情况下,可以优化公司结构.再2０03年６月13日央行出台1２1号文件后，信托逐渐成为房地产业的新兴融资热点。信托投资公司利用资金优势,通过房地产融资业务强势介入房地产业，不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题，有巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限低的防范了自身的风险。目前，信托业务已初步形成证券投资型,股权投资型，资金贷款型，资
产收益权转让型,信托资金租型等等多种类型的信托品种。同时，在单个信托产品规模,期限和收益方面,也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等,期限和收益多样化的信托种类。
5.2。3吸引海外资金
很多外资银行，包括德意志银行,美国雷曼兄弟,澳大利亚麦格理银行,渣打银行,等等，利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。只要房地产企业本身有一定的实力和信誉，项目前景又看好,争取外资银行的贷款完全有可能。此外，随着上海向国际金融贸易中心的迈进,国外房产基金看好上海房地产市场.摩根斯坦利下属房地产投资基金ＲＳREF,荷兰国际房地产，里安集团,新加坡嘉德置地等纷纷出手，它们将在未来为房地产企业源源不断地输送资金。虽然目前以境外资金形式出现的投资仅３亿美元左右，但从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加至２0亿美元左右．
5。２.4担保公司
据了解，担保公司在房地产融资中起着假架设融资渠道，提升企业信用的作用.担保公司的业务是种依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。在房地产开发项目过程中，有实力凭借自有资金缴纳土地出让金与拆迁款，取得四证，达到银行贷款条件的企业只占少数。很多房地产开发企业在缴纳部分土地出让金后就面临着资金短缺的问题，在这时，担保公司就有可能为其提供房地产违约贷款。这种方式是具有闲置资金的企业委托银行向开发商提供委托贷款,既为开发商寻求了资金又提供了担保，达到了双赢效果.
5。２.５
房地产投资信托
目前正在我国兴起的RＥIＴs不失为一条好的融资途径．REＩTs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票(基金单位）,集合公众投资者基金，有专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区,不同类型的房地产项目
进行投资组合，在有效减低风险的同时通过将房地产经营活动中产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益.基于有稳定现金流入的商业地产项目而不是基于房地产企业,有利于提高房地产企业的融资效率;缓和通货膨胀,稳定证券市场等都是REITs独特的优势．因此从长期来看，房地产信托投资基金(REIＴs)将成为房地产行业融资的重要手段。
5。２.6房地产资产证券化
融勤国际中国研究院认为,资产证券化具有两个重要的创新特征：已计提的用于证券化的资产为融资信用基础和破产隔离。根据这两个金融创新原理,资产支持证券本金和利息的偿付,直接以资产所产生的现金流为保证，已经于中小企业本身的自信水平无关,能够较好地回避大多数中小企业资信评级低，或者根本没有资信评级而不能获得融资等问题,也能较好地客服因社会信用基础薄弱，公司治理结构不健全而影响房地产融资的矛盾。
在资产证券化融资过程中，一般还要从内部或外部对所发行的证券进行担保,提高所发行的证券的信用级别，进一步降低投资风险。所以，资产证券化融资,克服了中小企业风险偏高的矛盾,资产支持政权具有较高的投资价值，能够广泛地吸引众多的筹资者,拓展房地产企业的融资渠道。
结
论
传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对于资本密集型的房地产企业尤其如此。面对不利的金融政策和不友善的证券市场,房地产企业必须进行融资创新，学会多条腿走路，利用各种条件、采用多种途径才能解决发展过程中的资金问题。总之,拓展房地产融资新渠道,使融资途径多元化,才能使我国房地产企业更高更好的加速发展.
参考文献
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致
谢
时间匆匆如流水，年度论文的完成进入了尾声.从开始选题到论文的顺利完成，离不开老师、同学给我热情的帮助,在这里请接受我诚挚的谢意!在论文收笔之际,要特别感谢金环老师的悉心指导。金老师学识渊博，和蔼可亲，平易近人。在完成论文的过程中，给予了我很大的帮助和关怀。在我学习期间不仅传授了做学问的秘诀，还传授了做人的准则.这些都将使我终生受益。我愿借此机会向金老师表示衷心的感谢！谢谢您！
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