篇一：房地产财务管理重点
房地产财务工作重点
一、指导思想加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润;加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升整体素质、管理水平;建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。
二、主要经营指标
1、主营业务收入全年净增万元，其中每月均增加万元;其它业务收入全年净增万元，每月均增加万元。
2、客户流失率为总客户的%，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的%。
3、全年完成业务总收入万元，占应收款%。
4、实现净利润万元。
5、委托银行扣款成功率达%。
三、工作措施
1.捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。
2.抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实
任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成
3.加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。
4.适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务;二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。
5.努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展.企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市常加强中间业务的组织领导和推动工作。
6.严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。
7.强化员工培训工作计划。
(1)职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。
(2)职工业务教育方面：一是继续学习新业务;二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基矗
8.完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各个部门均要制订周工作计划、月工作计划。并要制订切实可行的考核方案，跟踪考核，以利提高。
(1)建立和健全企业内部管理制度，以狠抓管理制度落实来带动企业管理水平的提高。
一是要建立和健全各项管理基础工作制度，促进企业管理整体水平提高。企业内部各项管理基础工作制度，包括：财务管理制度、财产物资管理及清查盘点制度、行政管理制度，根据各项管理制度的基础工作的要求，实行岗位责任制，规定每个员工必须做什么、什么时候做、在什么情况下应怎么做，以及什么不能做，做错了怎么办等细则。这样，每个岗位的每个责任者对各自承担的财务管理基础工作都清楚，要求人人遵守。通过实施这些制度，进一步提高企业管理整体水平。
二是建立和健全自我约束的企业机制，确保企业持续、稳定、协调发展，严格审核费用开支，控制预算，加强资金日常调度与控制，落实内部各层次、各部门的资金管理责任制。尽量避免无计划、无定额使用资金。
三是根据企业的生产经营特点和管理的客观要要求，严格执行企业内部财务管理和会计监督。落实企业内部责任。建立内部责任会计制度，对各部门的经营收益、成本费用、部门利润进行分别核算。使各部门对自己的任务、目标做到心中有数。这对于调动各部门的积极性，努力做好做足生意，节约费用开支是有促进作用的;建立一套内部的约束机制，在内部制度中明确规定各部门的权力责任，做到分级负责、职责分明、相互制约。会计监督。会计监督不单纯是对一般费用报销的审查，而应贯穿于企业经营活动的全过程，从企业的经营资金筹集、资金运用、费用开支、收入实现，一直到财务成果的产生。严格按照制度办事，正确核算，如实反映公司财务状况和经营成果，维持投资者权益，强化会计监督职能，保证制度的落实和有效执行。
(2)进一步提高企业的执行力。
企业的执行力决定企业竞争力，执行力，就个人而言，就是把想干的事干成功的能力;对于企业，则是将长期战略一步步落到实处的能力。执行力是企业成功的一个必要条件，企业的成功离不开好的执行力，当企业的战略方向已经或基本确定，这时候执行力就变得最为关键。战略与执行就好比是理论与实践的关系，理论给予实践方向性指导，而实践可以用来检验和修正理论，一个基业常青的企业一定是一个战略与执行相长的企业。提高执行力的具体措施：
首先，要设立清晰的目标和实现目标的进度表：这个目标一定要可衡量、可检查，不能模棱两可。再者，目标一旦确定，一定要层层分解落实。
其次，找到合适的人，并发挥其潜能：执行的首要问题实际上是人的问题，因为最终是人在执行企业的策略，并反馈企业的文化。柯林斯在《从优秀到卓越》中特别提到要找“训练有素”的人，要将合适的人请上车，不合适的人请下车。
其三，修改和完善规章制度，搭建好组织结构：企业做大之后，只能通过规则来约束，规则是一个组织执行力的保障。“PDCA循环”说的就是制度制订与执行、检查和绩效四者间的互动关系。
其四，倡导“真诚?沟通”的工作方式，发挥合力：一项调查表明，企业内存在的问题有70%是由于沟通不力造成的，而70%的问题也可以由沟通得到解决。我们每个人都应该从自己做起，看到别人的优点，接纳或善意提醒别人的不足，相互尊重、相互激励。
其五，关注细节，跟进、再跟进：制定战略时，我们更多是发挥“最长的指头”的优势，而在具体的执行过程中，我们就要切实解决好“木桶效应”的问题。执行力在很大程度上就是认真、再认真;跟进、再跟进。
其六，建立起有效的绩效激励体系：管理理念：企业管理人事管理，而人事管理绩效管理。
篇二：房地产财务管理重点
篇一：房地产企业财务管理工作的2个重点
房地产企业财务管理工作的2个重点2011-09-05清华领导力培训
王忠余
房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资金管理，再一个是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其核心是资金管理。本文就从这两个大的方面分别进行阐述。
房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资金管理，再一个是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其核心是资金管理。下面就从这两个大的方面分别进行阐述：
房地产企业财务管理一、资金管理
先说投资管理，项目投资是一个房地产企业的起点，是保证企业实现股东权益最大化房地产企业财务管理目标的前提，对于投资管理，房地产企业财务管理部门的主要工作是协同企业其他部门做好开发项目的可行性分析，并利用专业的项目投资决策方法，如投资回收期法、投资项目净现金流量法等参与开发项目前期决策。如项目决策通过，还要细化开发项目开发规划，并编制项目财务预测和预算，安排好开发项目资金。对于根据项目开发流程计算该项目要占用多少自有资金，外部融资额度多少，以及在不同开发阶段需要使用怎样的融资方式等，下面的融资管理部分会谈到。
关于公司的营业资金管理，有人把企业的营运资金比做人体的血液，足见其重要性，也就是说，再庞大的躯体，如没有源源不断的新鲜血液予以补充，它必将难逃轰然倒塌的厄运。企业也一样，如没有顺畅的现金流，企业将会面临极大的财务风险，极有可能会给企业带来灭顶之灾。对于营运资金需要量最优化问题，则是一个关于企业资金需要量预测的问题，房地产企业财务管理thldl.org.cn部门可根据前期编制的财务预测数据（建议最好使用零基预算数据），分别利用销售百分比法等财务预测方法进行计算。鉴于现金（广义的现金）为企业内获利能力最弱的资产，如持有过多的现金会降低企业资产的获利能力，所以一般应根据前面计算的最优营运资金需求量，根据企业现金的交易性动机和预防性动机的需求（一般不考虑现金的投机性动机）进行调整，以保证企业日常的营运资金的充足。关于营运资金融资，可借助金融机构的短期流动信用贷款予以解决；至于利用最高额抵押授信循环拆借以满足企业的长期营运资金的需求，下面在筹资部分会详谈。
关于筹资，这可以说是目前中国企业都面临的比较严峻的问题，尤其是房地产企业，房地产企业本来就持有一个紧甭的资金链，再加之，国家关于房地产行业宏观调控政策的陆续出台以及各地政府对房价调控及开发项目的限制，使得房地产企业的资金短缺问题尤为突出。下面说说房地产企业可利用的融资途径及方式：
（一）、股权融资
股权融资这种方式缺点是资金成本高，容易分散企业控制权，优点是，没有到期还款压力，可降低企业的财务风险。如想采用上述方式：建议优先考虑：
1、利用土地使用权投资入股，即和其他主体合作开发（如联营），利用该方式的好处是，即解决了项目开发资金，同时利用土地使用权作价入股可获得减免营业税和土地增值税等好处。再一个如建设商住楼，可以在项目前期策划时引进国外大型商业公司(如超市等)先期入住解决资金问题
2、类似于优先股的融资方式，即可利用民间其他主体（包括法人和自然人）的资金，固定年回报率，拆借资金。当然这里会涉及到有关利息不能抵税和代扣代缴个人所得税等难题。解决方式可通过商业银行委托贷款方式运作，银行只收取手续费，企业可获得金融机构出具的正规利息票据(达到抵税目的)，同时把代扣代缴个人所得税的问题转嫁给金融机构等。据我了解中国各大商业银行均可办理该委托贷款业务。该融资方式因其资金成本较高，一般在项目前期运作时使用。待项目抵押贷款和开发贷成行时，可先期予以偿还，以减少项目的利息支出。
（二）、债务融资
优点是可以优化公司的资本结构，发挥债务资金的财务杠杆作用，并达到抵税目的。缺点是：存在到期还本付息压力，如果债务资金额度超过企业的最优资金结构的比例，不光会加大企业的财务风险，并会失去债务资金的财务杠杆作用，其主要方式为：
1、抵押贷款
房地产企业的一般开发流程为：取得土地使用权—前期手续—开工建设—预售及销售---竣工决算—交付使用，根据开发流程，一个房地产企业的抵押贷款流程为：
在取得土地使用权阶段，可以利用本文（一）中股权融资的方式先期取得土地使用权，并可连带解决拆迁补偿等资金，待取得建设用地规划证和土地使用权两证时，即可进行抵押贷款，就目前国家对房地产企业各种限制及各大银行见到房地产企业就回避三舍的现实状况来看，利用房地产企业作为贷款主体显然难以达到以上目的。这里就会涉及一个贷款载体的选择问题，即可先期成立贸易公司和物资公司进行运作，以本公司的土地使用权进行抵押，利用贸易公司和物资公司作为公司的融资载体往往能够完成抵押贷款。关于贷款的金融机构的选择，建议选审贷比较宽松的金融机构进行审贷，比如：农信社、商行、其他股份制小银行。
关于成立融资载体（如贸易公司和物资公司）进行融资，这是一个很值得研究的课题，根
据我这几年的从业经历，可总结以下几点好处：①可以很好的绕开国家和金融机构关于房地产企业申请贷款的种种条款限制。②在公司的税务筹划工作还将起到很重要的作用。比如说，建立运营钢材的贸易公司，可以利用其给开发项目提供甲供材，这样可利用贸易公司抬高钢材价格，因为根据有关规定，开发商与承建单位的项目决算书中涉及甲供材部分，有正规发票的，可以直接在项目开发成本的建安成本中列支，这样就可以很好达到冲抵企业所得税和土地增值税的目的。表面上贸易公司提供的甲供材仅达到了冲抵开发企业土地增值税的目的，因房开公司和贸易公司的所得税税率的相同，并没有达到抵减企业所得税的目的。对于这个问题，上文已讲过，成立贸易公司的主要目是什么，是融资，融资就要产生利息费用，而且是巨大的利息费用，因为房开公司的很大一部分融资都是通过贸易公司等融资载体运作的，这样贸易公司就会产生亏损，如超过税法规定5年亏损弥补期，这些可全额抵减所得税的费
用支出就会白白浪费。如将房开公司的一部分利润转嫁到贸易公司，即可很好的达到抵减所得税之目的。这样操作，额外增加的是贸易公司的平时运转成本和抬高建材价格所涉及的增值税，但根据进一步深入改革增值税的有关文件精神，即增值税逐渐由消费型向生产型转型，考虑到小型商贸及生产企业的实际税务负担问题，其税率一律按3%征收。根据相关税务统计资料显示：增值税一般纳税人增值税的平均税负率一般在3-6%之间，相比较而言，不管是相对与企业所得税还是土地增值税，这样操作都是划算和有利可图的。
在开发建设—预售阶段，可利用的融资方式为：抵押贷款转开发贷，根据有关规定，在房地产开发项目实际投资额达到总投资的35%，而且五证齐全（可少预售许可证）的情况下，可申请开发项目投资总额65%的开发贷款。抵押贷款转开发贷，如以前采用的是融资载体进行抵押贷款，不利的是企业会面临贷新还旧的还贷资金压力。这时企业可利用民间资金和预售资金予以解决。另外，该阶段利用承建单位垫资融通资金，也是一个很好的融资渠道，这是一个在开发项目进行承建招投标时，就应该具体细化的问题。同时，对房地产开发项目加紧预售，回笼资金。如这时资金过于短缺时，可利用假按揭进行融资，但目前就国家一些政策（如预售房产进行备案制等）和金融机构监管力度的加强，此方式已不如前几年那样奏效。
竣工决算—交付使用阶段，这一阶段一般是房地产企业资金比较充裕阶段，资金压力相对较小。但房地产企业财务管理部门应做到未雨绸缪，因为公司的下一个项目可能已在投资决策阶段，需要未来的资金来源予以支持。具体的筹资方式为：留一部分畅销的商业房，出售使用权，好处是可以回笼一部分资金，公司同时可以拥有这些房产的所有权，如果这样企业不光能保证资产的安全，达到保值和增值的目的，最主要是，公司可利用这些房产抵押向银行申请最高额抵押贷款授信。
（三）发行公司债券和可转换债券融资
在房地产企业财务管理中，这两种方式限制条款比较多，且仅适用于大型国有企业和上市公司。这两种方式应是以后进一步研究和开发的课题，但企业可以内部小范围的发行一些
职工债权，这种方式不但可以丰富企业的职工激励机制，还可以弥补一部分资金缺口，不失为一种很好的融资方式。
（四）金融工具及其他
如银行承兑汇票，应收票据贴现，应收账款抵押和转让，融资租赁等。这些融资方式，很少适用于房开公司，这里不再详述。
（五）民间高利贷
在房地产企业财务管理中，建议少使用或不使用高利贷，因为高利贷是社会的毒瘤，并对企业的危害极其严重。如果是临时的资金短缺，可以拆借，但是必须以数额小，期限短，偿还来源稳妥为前提。如贷新换旧就可以临时使用这种筹资方式。
房地产企业财务管理二、税务筹划
企业的税务管理工作，其主要包括税务遵从和税务筹划，而税务遵从是前提、是基础，因为税务遵从是使企业在避免税务风险前提下，起码不会发生不必要的税务支出，在此基础上才是税务筹划。
说到房地产企业的税务筹划工作，先说说房地产企业在经营过程中都涉及那些税种，有：营业税，城建税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，土地使用税，房产税，印花税，代扣代缴的个人所得税。而房地产企业税务筹划的主要税种是营业税、企业所得税和土地增值税；由于房地产企业的性质决定了营业税的筹划空间不是很大，再加之实行分税制后，地方政府出于行政业绩的需要，对属地管理的营业税的监管力度进一步的加强，所以可操作的空间相对较少。下面最主要谈谈营业税、企业所得税和土地增值税的筹划：
税务筹划工作是一个统筹安排和需要公司各部门协调一致的工作，一般税务筹划工作在开发项目策划阶段就应开始，应根据前期编制的财务预测及预算资料，合理运用税收法规的有关条款等，做出一个统筹的安排和规划；比如通过转让方式得到土地使用权，企业宜通过购买土地使用权还是购买在建项目的方式或者是通过股权转让的方式运作呢？这就需要根据税法的有关规定进行详细的税务筹划，我个人认为企业宜通过购买在建项目的方式得到该土地使用权，因为利用税务筹划的方法之一比较法就可很容易的得到上述结果，如果企业采用购买在建项目的方式得到该土地使用权（因为根据土地管理法：房开公司只有在投入25%以上才允许土地转让），则转让税目则属于资产转让，那么项目开发完成后，营业税则可按其差额缴税，即应税收入为销售收入总额减购买在建项目的支出，再者还可全额扣减土地增值税，而其他两种方式则不能达到上述效果（其他两种方式的计算和比较有兴趣的可以进一步研究）。又如企业所得税，根据房地产业的生产经营方式，房地产企业财务管理的企业所得税一般是按照预收款项的比例（一般为15%，各地可能比例有异）预征，这就要求公司要
合理安排公司预收资金，在可能的情况下，不预交或少预计企业所得税，减少企业的前期资金流量支出，关于企业所得税筹划，可见本文前面关于建立融资载体进行融资部分的税务筹划部分。
土地增值税，在国家税务总局关于对房地产企业全面施行土地增值税汇算清缴的大形势下，房地产企业的土地增值税的税负大大提高，甚至同一个房地产项目就土地增值税所造成财务成本增加甚至达到原制度下土地增值税税额3-7倍以上，所以，在房地产企业财务管理中，做好土地增值税的税务筹划工作尤其重要，而且还可连带企业所得税。建议对所开发项目的融资利息支出进行细化，如通过民间融资或企业间拆解融得的资金，其利息支出就可通过银行的委托贷款使其满足土地增值税有关利息支出扣除的标注，另外，根据有关规定：贷款的浮动利息也可据实扣除，所以我们可在委托贷款的利率方面做些文章；另外也可对开发项目实行精装修出售，当然一定要选自己关联和实际控股的装修公司进行装修，根据土地增值税暂行条例的有关规定，房地产开发项目的装修费用可计入房地产开发成本，装修费用是一个难以准确量化的成本支出，一套房产的装修费用可以是10万元，也可以是100万元，所以可根据需要及开发项目的特征选择开发项目的装修成本，这样就可以把一部分收入转嫁到装修公司中区，以达到节税的目的。土地增值税的其他筹划，同见本文上述关于建立融资载体进行融资部分的税务筹划部分。另外，还可以利用销售价格分解法等，这里就不再累述。
财务总监应该做好房地产企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球
经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识已远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还必须了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持！
清华大学财务总监领导力再造高级研修班旨在从系统和宏观层面帮助企业财务总监及所有高层管理者提升其现代战略财务能力，增强全局观念和财务控制能力，以更全面、更深刻的眼光审视企业价值，最终实现企业价值可持续增长的目标。
篇二：房地产财务工作计划
房地产财务工作计划
一、指导思想
加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润；加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升整体素质、管理水平；建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。
二、主要经营指标
1、主营业务收入全年净增
万元，其中每月均增加
万元；其它业务收入全年净增
万元，每月均增加
万元。
2、客户流失率为总客户的％，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的％。
3、全年完成业务总收入
万元，占应收款
％。
4、实现净利润
万元。5、委托银行扣款成功率达
％。
三、工作措施
1.捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。
面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。
2.抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。
搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成
3.加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。
4.适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。
5.努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展。
企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工
作。
6.严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。
7.强化员工教育培训工作。
（1）职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。
（2）职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基础。
8.完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各
篇三：2010年房地产公司财务工作计划
2010年房地产公司财务工作计划
2009年，全球经济在经历了金融危机的洗礼之后，全年经济开始缓慢回升，我们××*房地产公司抓住这一难得机遇，加强公司各项工作措施，在2009年的房地产市场中取得了良好的工作成绩，为了使公司在2010年的房地产市场中取得更好的成绩，我们已做好准备措施，将财务的收入和支出成正比。以下2010年公司财务工作计划：
一、指导思想
在2010年的工作中，我们将对员工加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润；加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学习业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升员工整体素质、管理水平；建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。
二、主要经营指标
1、主营业务收入全年净增××*万元，其中每月均增加××*万元；其它业务收入全年净增××*万元，每月均增加××*万元。
2、客户流失率为总客户的××*％，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的××*％。
3、全年完成业务总收入××*万元，占应收款××*％。
4、实现净利润××*万元。
5、委托银行扣款成
功率达××*％。
三、工作措施
1.捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。
2.抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成
3.加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。
4.适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。
5.努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展．企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工作。
6.严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。
7.强化员工培训工作计划。
（1）职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。
（2）职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基础。
8.完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各个部门均要制订周工作计划、月工作计划。并要制订切实可行的考核方案，跟踪考核，以利提高。
（1）建立和健全企业内部管理制度，以狠抓管理制度落实来带动企业管理水平的提高。
一是要建立和健全各项管理基础工作制度，促进企业管理整体水平提高。企业内部各项管理基础工作制度，包括：财务管理制度、财产物资管理及清查盘点制度、行政管理制度，根据各项管理制度的基础工作的要求，实行岗位责任制，规定每个员工必须做什么、什么时候做、在什么情况下应怎么
做，以及什么不能做，做错了怎么办等细则。这样，每个岗位的每个责任者对各自承担的财务管理基础工作都清楚，要求人人遵守。通过实施这些制度，进一步提高企业管理整体水平。
二是建立和健全自我约束的企业机制，确保企业持续、稳定、协调发展，严格审核费用开支，控制预算，加强资金日常调度与控制，落实内部各层次、各部门的资金管理责任制。尽量避免无计划、无定额使用资金。
三是根据企业的生产经营特点和管理的客观要要求，严格执行企业内部财务管理和会计监督。落实企业内部责任。建立内部责任会计制度，对各部门的经营收益、成本费用、部门利润进行分别核算。使部门对自己的任务、目标做到心中有数。这对于调动各部门的积极性，努力做好做足生意，节约费用开支是有促进作用的；建立一套内部的约束机制，在内部制度中明确规定各部门的权力责任，做到分级负责、职责分明、相互制约。会计监督。会计监督不单纯是对一般费用报销的审查，而应贯穿于企业经营活动的全过程，从企业的经营资金筹集、资金运用、费用开支、收入实现，一直到财务成果的产生。严格按照制度办事，正确核算，如实反映公司财务状况和经营成果，维持投资者权益，强化会计监督职能，保证制度的落实和有效执行。
（2）进一步提高企业的执行力。
企业的执行力决定企业竞争力，执行力，就个人而言，就是把想干的事干成功的能力；对于企业，则是将长期战略一步步落到实处的能力。执行力是企业成功的一个必要条件，企业的成功离不开好的执行力，当企业的战略方向已经或基本确定，这时候执行力就变得最为关键。战略与执行就好比是理论与实践的关系，理论给予实践方向性指导，而实践可以用来检验和修正理论，一个基业常青的企业一定是一个战略与执行相长的企业。提高执行力的具体措施：
首先，要设立清晰的目标和实现目标的进度表：这个目标一定要可衡量、可检查，不能模棱两可。再者，目标一旦确定，一定要层层分解落实。
其次，找到合适的人，并发挥其潜能：执行的首要问题实际上是人的问题，因为最终是人在执行企业的策略，并反馈企业的文化。柯林斯在《从优秀到卓越》中特别提到要找“训练有素”的人，要将合适的人请上车，不合适的人请下车。
其三，修改和完善规章制度，搭建好组织结构：企业做大之后，只能通过规则来约束，规则是一个组织本文来源：文秘114执行力的保障。“ｐｄｃａ循环”说的就是制度制订与执行、检查和绩效四者间的互动关系。
其四，倡导“真诚?沟通”的工作方式，发挥合力：一项调查表明，企业内存在的问题有７０％是由于沟通不力造成的，而７０％的问题也可以由沟通得到解决。我们每个人都应该从自己做起，看到别人的优点，接纳或善意提醒别人的不足，相互尊重、相互激励。
其五，关注细节，跟进、再跟进：制定战略时，我们更多是发挥“最长的指头”的优势，而在具体的执行过程中，我们就要切实解决好“木桶效应”的问题。执行力在很大程度上就是认真、再认真；跟进、再跟进。
其六，建立起有效的绩效激励体系：管理理念：企业管理＝人事管理，而人事管理＝绩效管理。
最后，要营造执行文化：要从以下几方面入手建立执行文化：其一，讲求速度：崇尚行动，雷厉风行；其二，团队协作：沟通直接，拒绝繁琐，各司其职，分工合作；其三，责任导向：提倡“领导问责”，出了问题要找出其原因并分清主要责任，只有这样才能更好地树立起责任心；其四，绩效导向：拒绝无作为，关注结果，赏罚分明；其五，继承文化：对企业中优秀的传统、规章及成果要注意继承，继承基础上的革新才会事半功倍；其六，用人文化：文化始于招聘。人才引进要严把关，力争将不认同企业文化的人挡在门外；最后，要营造爱心文化：相互尊重、相互鼓励、乐于分享、共同成长
2010年房地产公司财务工作计划
篇四：房地产财务工作计划
财务工作计划
2013年财务部门工作计划如下：
一、财务审核
财务审核分两个方面，一是对原始报销单据的审核、财务部严格按照公司有关制度规定执行审核、坚持原则、杜绝人情关系。
如对一些票据不完善、未列入签呈计划内支出等坚决退回。二是对会计凭证的审核工作，重要的对会计分录的正确性、附件的有效及齐全进行审核把关。
二、成本核算
随着公司项目进行，工程成本支出不断加大。在工程支出上财务部严格按照税务要求和工程部进度管理进行付款，对顺天建设集团的工程款支付及时核算代扣代缴款项，并要求对方及时开具工程款项发票。这样有利于清晰及时的核算开发成本。
三、销售核算
财务部将在整个销售流程中积极做好vip认筹、定房、房款等收款工作、严格按公司领导批示的客户收费标准，杜绝漏收和少收。除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费。按揭放款环节由财务部与报建部门进行积极配合，保证资金及
时到位。
由专人进行销售收款、与销售部门衔接，同时加强对销售台帐的统计工作，做好财务销售明细的编制。
财务部按月及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。
四、纳税申报
财务部在严格按照税法进行核算与申报的基础上，积极与税务部门沟通，尽量采取缓缴的方式来减缓公司的资金支出。
五、其他工作：
1、公司日常各项招待用品的购买，严格询价比价比质量。力争买到质量可靠价格实惠的公司所需物品。
2、为保证公司各部门专业人员的及时到位、项目的顺利进行，积极通过多种渠道寻找优秀人才。
3、公司人才档案资
料的整理保存，劳动合同的签定，社保的办理。
4、公司各类证照的管理及年度各类证照的年检工作。
5、完成了公司领导安排的一些临时性的突击任务。
财务部
2013年1月22日
篇五：房地产财务管理重点[1]
房地产财务管理重点：
一、融资：融资的最终目的是最大的土地抵押率和最低的银行利房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
二、一、房地产企业融资现状
三、（一）融资规模持续增长
四、近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
五、（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
六、仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
七、（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
八、2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
九、（四）房地产资金信托活跃
十、2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
现阶段信托产品主要有以下两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资。对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到要求，信托投资公司人作为股东获得投资回报。另外，对房地产资金链出现紧张的企业，信托投资公司通过一次性购买其部分资产向其提供后续开发资金，待房地产开发项目销售款回笼以后再购回。另一种模式是债权融资。债权融资方式是针对虽然自有资本金已经达到国家要求，但是由于政策、市场或其他原因等造成房地产企业短期资金困难，这时由信托公司定向给房地产企业提供一笔征信贷款，使其补上资金缺口
[
十一、二、房地产企业融资存在的主要问题
十二、（一）融资渠道过于单一
十三、从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风
险，不利于整个房地产市场稳定发展。
十四、（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
十五、作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
十六、（三）缺乏多层次房地产金融体系
十七、就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
十八、（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
十九、目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
二十、（五）房
地产企业融资瓶颈亟待突破
二十一、为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
二十二、三、房地产企业融资策略分析
二十三、（一）发展多元化直接融资
二十四、银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
二十五、1.大力培育房地产信托融资方式
二十六、房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
二十七、2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
二十八、住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房
抵押贷款证券化进程。
二十九、3.建立多层次房地产金融体系
三十、借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
三十一、4.建立和完善相应法律制度配套措施
三十二、规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
三十三、（二）进一步完善间接融资
三十四、我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
三十五、1.推进间接融资形式多样化
三十六、目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
三十七、2.创新变直接融资为间接融资的方式
三十八、直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
三十九、（三）探索建立组合式融资模式
四十、组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。
２．３
多种金融工具的联合使用
在继续利用银行贷款的同时，房地产企业应拓宽融资渠道，采用多途径融资方法，信托、债券等双管齐下，增加金融抗风险能力。企业可根据自身特点灵活运用：自有资金＋银行贷款，股权融资＋银行贷款，自有资金＋机构投资，自有资金＋基金，以及自有资金＋信托计划委托贷款等融资组合。
四十一、预算管理：重点审查预算差异，将预算成本与真实成本进行对比，分析出差异的原因。
四十二、资金管理：建立有效的日资金报表，综合评估资金收支动向，配合董事会进行资金筹措与使用。
四十三、涉税管理
工作：纳税要体现出价值，应积极争取纳税a级企业，可以换来两年的免稽查工作。
四、财务分析与风险预警工作
财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价
的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。
五、1、资产负债率已经到了银行接受的极限70%，下半年的融资将非常困难。事后财务部仍然毫不畏惧困难，运用智慧、勇于创新，突破这一瓶颈和局限，仍然为公司融下巨额的银行资金、六、预期的销售收入过于理想化，未能充分考虑市场变化而对预算进行调整。最后证明下半年的收入预算真的偏差很大，一定程度上影响了资金的调度。
七、五、投资管理工作
由于集团总公司的战略规划，目前我公司带有两个工业项目，这两个项目有独立的经营核算实体，财务部主要起到一个投资和监管的作用。为了便于公司领导进行决策，财务部组织力量对xx改制和工业项目组建进行了项目投资测算，运用一系列的投资测算工具和对项目相关人员进行大量的调查和询问，参与编写了两个项目的可行性调研报告。
八、六、组织建设和制度流程管理工作
组织建设和制度流程管理是一个组织有效运转的灵魂，相当于人体的骨架和神经系统，其重要性是不言而喻的。如何实现财务部的各项管理职能，就必须在这方面好好研究和设计。1、为了配合公司发展对财务部各项职能的需要，财务部在xx月份重新设计了财务部的组织机构图、工作流程和岗位说明书。更加明确了各个岗位的职责，避免了一些重复和扯皮的职责。这套系统在设计上着重强化了会计核算和资金管理的职能。2、在推行新的组织机构图时特别向财务部的员工宣传和推行一套垂直指挥系统，这套垂直指挥系统是为了有效保障上级的各项指令在传递中能够顺畅有序，现在财务部的全体员工已经理解、接受和运用这一套垂直指挥系统来处理日常工作事务，使得工作效率明显提高。3、为保证财务工作计划的有效实施和执行，财会部在今年实行了定期召开财务部内部管理会议制度。着重强调上阶段工作的总结和下阶段工作的布置。通过该内部会议使得各项财务工作在会议上进行有效地沟通，及时解决当前存在的问题。并对会议内容进行会议纪要工作，通过会议纪要来跟踪各项任务的执行情况。大大提高了财务部各项工作和指令的贯彻力度。
篇三：房地产财务管理重点
房地产财务管理制度规范5篇
房地产财务管理制度规范篇1第一条为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。
第二条企业财务管理的基本任务和方针是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。
第三条切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。
第四条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。
企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费;开发期间，企业借入资金而不能直接计入某项开发成本的利息支出，计入开发成本;开发产品竣工验收完工后，计入财务费用。
第五条企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款项，计入资本公积。
第六条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。其中：其他货币资金包括外埠存款、在途资金我;应收及预付款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。
第七条企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。
第八条企业年度终了，按照年末应收账款余额的1%计提坏账准备金，计入管理费用。发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销的坏账，增加坏账准备金。
第九条存货包括各种库存材料(办公耗材、开发经营材料)、库存设备(如暖卫设备、通风设备、照明设备等)、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。
第十条存货按实际成本计价(采用先进先出法)。
/1第十一条企业领用或发出低值易耗品按受益对象，采用五五摊销法记入工程成本和管理费用。
第十二条企业在用的出租房、周转房按其耐用年分期平均摊入成本。
第十三条低值易耗品是指单位价值在1000以上，2000元以上且在使用过程中保持实物形态不变的各用具物品等劳动资料，如工具、管理用具等。
第十四条固定资产是指单位价值2000元以上且使用年限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固定资产。
第十五条固定资产按下列方法计价：
〈1〉购入的，按照买价加上支付的运费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。
〈2〉自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。
〈3〉改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建改发生支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。
第十六条完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，按照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧;办理竣工决算后，按其实际价值调整原估价入账的固定资产原值和已计提折旧。
第十五条企业计提固定资产折旧采用平均年限法，净残值率按照固定资产原值的5%确定。
平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：
年折旧率=(1-预计净残值率)/折旧年限__100%
月折旧率=年折旧率/12月折旧额=固定资产原值__月折旧率
第十七条企业固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提。停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。
第十八条企业发生的固定资产修理支出，发生不均衡的、数额较大的，采用待摊办法。
/1第十九条固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其账面净值的差额，计入营业外收入或营业外支出。
第二十条企业对固定资产每年盘点一次。盘盈的固定资产，按照原值减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入;盘亏、毁损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入营业外支出。
第二十一条无形资产按取得时的实际成本计价，从开始受益之日起，按有效使用期限内平均摊入管理费用。
第二十二条长期待摊费用主要包括开办费、经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。
第二十三条开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，自生产、经营月份的次月起，按5年期限分期摊入管理费用;以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期内，分期记入管理费用。
第二十四条房地产企业开发、销售过程中发生的各项支出，按规定计入相关成本、费用。
第二十五条企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。
〈1〉土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
〈2〉前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、七通一平等支出。
〈3〉建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
〈4〉基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
〈5〉公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
/1〈6〉开发间接费用是指企业所属直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。
第二十六条企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。
〈1〉销售费用是指企业在销售产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、销售佣金、开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及他经费。
〈2〉管理费用是指企业管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、无形资产摊销、开办费摊销、业务招告待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废将损失，以及其他管理费用。
〈3〉财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他财务费用。
第二十七条职工福利费按照企业职工工资总额的14%提取，主要指职工的医药费(包括参加职工医疗保险交纳的医疗保险费)，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，以及国家规定的其他福利支出。
第二十八条待摊或预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。企业一次支付，分期摊销的待摊费用，按受益期摊销期限一般不应超过12年个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，预提数与实际发生数发生差异时应及时调整提取标准，多提数应在年终冲减成本费用。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额;需要保留余额的，应在财务报告中予以说明。
第二十九条企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。
第三十条商品房、配套设施销售和土地转让，在商品房、配套设施和土地等移交买主，并提交发票结算账单时确认收入实现;代建工程应在工程竣工验收、办理财产交接手续、并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，结算账单经委托单位签证后，确认收入实现;出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付租金，确认收入实现。
第三十一条企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。
/1第三十二条企业营业外收入和营业外支出是指与企业生产经营无直接关系的各项收入和支出。包括固定资产盘盈和出售净收益，罚款收入以及其他非营业性收入。
第三十三条企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补，下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润弥补。
第三十四条企业税后利润，除国家另有规定者外，按下列顺序进行分配：
〈1〉弥补以前年度亏损;
〈2〉提取法定盈余公积金，按税后利润扣除弥补以前年度亏损后的10%提取，达到注册资金的50%可不再提取。
〈3〉向投资者分配利润。
第三十五条盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，转增资本金后，企业法定盈余公积金一般不得低于注册资金的25%。
第三十六条企业财务报表包括资产负债表、损益表、费用明细表及财务情况说明书及有关附表。
第三十七条财务情况说明书主要包括下列内容：生产经营状况，利润实现和分配、资金增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项财产变动情况。
房地产财务管理制度规范篇2本制度规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。本制度适用于公司对财务工作的管理。
1.范围
本制度规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。
本制度适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。
2.管理职责
公司财务部门的职能是：
2.1认真贯彻执行国家有关的财务管理制度。
2.2公司的股东会、董事会、监事会、经营管理机构在财务管理方面的职责与权力依照国家有关的法律、法规、规章、制度和本公司的章程规定执行。
/12.3建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。
2.4积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。同时厉行节约，合理使用资金。
2.5董事长作为公司的法定代表人，对本公司的一切经济活动负责。领导会计机构、会计人员和其他人员认真执行财会法律、法规、规章制度，审核重大财务事项，接受财政、税务、审计等部门的检查和监督。
2.6公司的财务核算及财务管理工作由财务总监具体组织进行。
2.7公司财务管理机构设财务管理部经理(副经理)，负责组织开展会计核算、财务管理、资金运作，主持财务管理部的日常工作。
2.8完成公司交给的其他工作。
3.财务工作岗位及职责
公司财务部由财务经理、成本会计、往来会计、出纳、收款员。其岗位职责如下：
3.1财务经理：
3.1.1编制和执行财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，配合
3.1.2公司领导进行融资工作，合理、有效的使用用资金。
3.1.3编制企业成本、费用预算，督促本公司有关部门降低消耗、节约费用、提高效益。
3.1.4建立健全企业内部财务管理制度。
3.1.5负责审核记帐凭证、管理总帐，按时编制报表。
3.1.6负责财务档案的管理工作。
3.1.7督促、指导和支援本部门人员工作。
3.1.8评估本部门人员的工作表现和绩效，并建议总经理给与奖惩。
3.1.9及时、准确的向总经理提供财务信息和财务分析报告。
3.1.10决定部门内的人员配置。
3.1.11完成总经理交付的其他工作。
3.2成本会计
/13.2.1按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。
3.2.2协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。
3.2.3核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。
3.2.4管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。
3.2.5及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表
3.2.6管理公司发票。
3.2.7负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。
3.2.8妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。
3.2.9负责核对银行未达帐项。
3.2.10完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
3.3往来会计：
3.3.1按照国家会计制度的规定、记账、复帐、报账做到手续完备，数字准确，账目清楚，按期报账。
3.3.2按照经济核算原则，定期检查，分析公司财务、成本和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。
3.3.3做好债权债务的管理和清对工作，确保帐实相符，帐帐相符。
3.3.4严格审查有关合同规定的预付帐款条款，掌握预付帐款的支付情况。()根据部门资金计划编制公司月度资金计划，并考核资金使用效果。
3.3.5核算公司购入材料成本，并与有关部门协调，努力降低材料成本，提高资金使用效率。
3.3.6妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。
3.3.7完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
3.4出纳：
/13.4.1管理库存现金、银行存款和其他货币资金，并按规定的范围使用现金，依照银行规定的结算种类、原则和方法，办理转账结算业务。
3.4.2及时查核银行存款余额，杜绝签发空头支票。
3.4.3认真执行现金管理制度。
3.4.4严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行。
3.4.5建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证。
3.4.6负责日常财务档案的收集、整理、装订、归档等工作。
3.4.7积极配合成本会计和银行做好对帐、报账工作。
3.4.8配合会计做好各种帐务处理。
3.4.9及时准确编制资金日报，周报，月报。
3.4.10完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
3.5收款员
3.5.1在售楼现场负责向客户收取房款，向客户开据收据，及时将所收房款交存公司银行账户，并与出纳交接。
3.5.2根据收款手续制作记账凭证并登记入账
3.5.3与销售部门协调一致，办理与财务有关的其他事宜。
3.5.4完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
4.财务工作管理要求
4.1会计年度自一月一日起至十二月三十一日止。
4.2会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计制度的规定。
4.3财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记帐凭证。会计、出纳员记帐，都必须在记帐凭证上签字。
4.4财务工作人员应当会同公司行政部门专人定期进行财务清查，保证帐簿记录与实物、款项相符。
4.5财务工作人员应根据帐簿记录编制会计报表上报总经理，并报送有关部门。
会计报表每月编制并上报一次。
/14.6财务工作人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理;对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。
4.7财务工作人员发现帐簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理或财务总监书面报告，并请求查明原因，作出处理。
4.8财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作。
4.9财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。
5.支票管理
5.1支票由出纳员保管。支票领用时须有符合签批手续《支票领用单》，由出纳员将支票按批准金额封头，加盖印章、填写日期、用途、登记号码，领用人在支票领用簿上签字。
5.2支票付款后凭支票存根以及符合签批手续的付款、报销单据交出纳员销账。出纳员统一编制凭证号，按规定登记银行帐号，并在《支票领用单》及登记簿上注销。
5.3财务人员对未按期销账的《支票领用单》，应及时催办，催办无效者，财务部有权自领用人工资内扣还，当月工资扣还不足，逐月延扣以后的工资，领用人完善报帐手续后再作补发工资处理。对于有正当理由而未能及时办理销账手续的，经办人应及时向财务部说明情况，情况属实可延期销账。
6.现金管理
公司可以在下列范围内使用现金：
6.1职员工资、津贴、奖金;6.2个人劳务报酬;6.3预支出差人员的差旅费;6.4结算起点以下的零星支出，结算起点定为1000元;6.5总经理批准的其他开支。
除上述内容外，财务人员支付款项，应当以支票支付;确需全额支付现金的，经会计审核，总经理批准后支付现金。公司购买固定资产、办公用品、劳保、福利及其他工作用品应采取转帐结算方式。
/1财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银行存款中提取，不得从现金收入中直接支付(即坐支)。
公司职员因工作需要借用现金，需填写《现金借款单》，办理相关签批手续后，由出纳付款。超过还款期限即转应收款，在当月工资中扣还。
出纳人员应当建立健全现金帐目，逐笔记载现金支付。帐目应当日清月结，每日结算，帐款相符。
7.会计档案管理
凡是本公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表、会计文件和其他有保存价值的资料，均应归档。
会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册，标明月份、季度、年起止、号数、单据张数，由会计及有关人员签名盖章(包括制单、审核、记帐、主管)，由专人归档保存，归档前应加以装订。
会计报表应分月、季、年报、按时归档，由专人保管，并分类填制目录。会
计档案不得携带外出，凡查阅、复制、摘录会计档案，须登记在案。
8.主要工作流程
8.1销售业务流程：
8.1.1销售部门根据客户交款情况填写《收款通知单》。
8.1.2业务员带领客户至收款员处交款，收款员核对无误进行收款并开据收据给客户，同时在《收款通知单》上签字返回两联分别至销售部和销售代理登记台账，另一联粘贴收据记账联后入账，财务部据此登记台账。
8.1.3每月28日前销售部应报送当月收款明细表和应收房款余额表至财务部进行核对，核对无误后，财务部据此审核销售业绩。
8.1.4房屋销售后，销售合同等有关资料应及时在财务部备档，其他销售变更事项应及时通知财务部。
8.2开发建设方面主要有施工单位和材料供应单位两个方面，对施工单位的流程如下：
8.2.1工程部应于每月26日前报下月工程款支付计划至财务部，包含在建工程款及工程尾款。
8.2.2项目准备阶段。项目招标、编制预算、确定施工单位、合同备案。
/18.2.3项目施工阶段。工程部根据监理单位意见核定工程进度，填写《付款单》提示付款;预算部门审核工程进度同意付款，通知附施工单位开据收据作为《付款单》的附件，报分管副总审批;财务部审核送交领导审批后付款。
8.2.4项目竣工验收。工程部提供签证等原始凭据(需有监理单位签章)，预算部门编制决算并督促施工单位开据正式发票送交财务部，财务部审核后经领导审批入账。
8.2.5项目工程尾款。财务部审核月度支付计划，报领导审批后支付工程尾款。
对于材料供应的流程如下：
1)计划部应于每月26日前报下月材料款支付计划至财务部。
2)市场调研，选定供应单位，签订合同。
3)按照施工进度调拨材料，办理材料收发手续，制作收料单、领料单。
4)计划部根据收料单填报购买材料月报表，于每月26日报送财务部，当月发票未到的，财务部估价入账，当月发票到达的，由计划部办理相关签批手续送交财务部入账。计划部应根据合同和实际供货情况，按月申报材料款支付计划，财务部审核无误后，经领导审批付款。
5)计划部根据领料单填报施工单位领用材料月报表，并附施工单位收据，于每月26日报送财务部，财务部据此记入预付工程款。
6)原则上公司没有库存材料，材料的收发均在施工现场及时进行。对于小额、特殊的材料需要作库存材料处理的，工程部门应建立台账，由专人保管，并定期与财务部核对。
7)对于施工过程中其他如水电费、管理费等由我公司代付的款项，应由工程部门及时办理有关手续，送交财务部入账。
8.3其他
公司其他事项有关付款、费用支出应根据费用报销制度执行。
9.物品购置规定
9.1凡价值在2000元以上，使用年限在2年以上的物品，作为固定资产管理。需购置固定资产的部门，必须先由本部门提出申请，由分管副总、财务总监审核
11/1后报总经理审批，经董事长签批后方可购买。购置的固定资产，统一由办公室登记并管理，由使用部门(或个人)保管，财务部根据有关规定进行固定资产核算。
9.2凡价值在200元以上，2000元以下的物品，作为低值易耗品管理。需购置低值易耗品的部门，必须先由本部门提出申请，由分管副总、财务总监审核后报总经理审批后方可购买。购置的低值易耗品，统一由办公室登记并管理，由使用部门(或个人)保管，财务部根据有关规定进行低值易耗品核算。
房地产财务管理制度规范篇3第一章
总则
1.1为了维护公司、股东和债权人的.合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。
1.2公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作;规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果;依法合理筹集资金，有效控制和合理配置公司的财务资源;实现公司价值的最大化。
1.3本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。
第二章
财务管理组织机构
2.1公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。
2.2公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。
2.3财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：
(1)负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定;(2)参与公司筹资方案的拟定和实施;(3)参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见;
12/1(4)参与公司经营决策，统一调度资金;(5)负责公司财务预算管理、会计核算;(6)负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作;(7)监督财务收支，依法计缴税收;(8)负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作;(9)监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支;(10)参与对子公司的财务管理。
(11)协调处理与各单位的关系。
2.4财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。
2.5公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。
第三章
会计核算
3.1公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。
3.2公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况，设置总分类和明细账科目。
3.3公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。
3.4公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。
3.5公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。
3.6公司各项财产在取得时按照实际成本计量，其后，如果财产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。
3.7公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。
第四章
财务预算管理
13/14.1公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。
4.2公司在年度开始前组织编制完成本年度的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容：
1.经营预算;2.盈利预算;3.资金预算。
4.3公司在预算年度开始后，对财务预算执行情况进行分阶段的控制和监督，及时进行差异分析，并查实差异的原因，向总经理报告。
房地产财务管理制度规范篇4第一条
为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理求，制定本制度。
第二条
本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业(以下简称企业)，包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。
第三条
企业应当在办理工商登记之日起30日内，向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。
企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项，应当在依法办理变更登记之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。
第四条
企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督。
第五条
14/1企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。
第六条
企业应当做好财务管理基础工作。在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做好完整的原始记录。企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。
房地产财务管理制度规范篇5(一)客户管理的步骤
1、收集记录客户信息。
2、筛选客户信息(分类)。
3、研究分析客户情况。
4、客户信息再分类。
5、客户跟踪与回访。
6、客户资料存档。
7、再次跟踪与回访/交易不成功。
8、交易成功。
9、促成二次交易或请其介绍新客户/存档，以备后用。
(二)接待管理
1、销售员排列接待顺序，严格遵循轮流接待程序。
2、第一位销售员接待客户时，第二位销售员必须坐在接待台后准备接待。
3、当应接待客户的销售员因公事外出或忙于接待客户时，其他销售员按顺序轮流接待。当外出销售员归来时，空几轮，补接几名新客户。
4、场销售员按照顺序表循环接待客户，并在客户登记表上填写记录，不得抢客、争客或怠慢客户。如有抢客、争客或怠慢客户，一经查实视具体情况将给予经济或行政处罚。一般情况下，将扣罚当事人当日基本工资，情况严重者，将扣罚当月基本工资和当月应发奖金的50%。
15/15、销售员接待客户，首先要问客户是否来过，是否有其他销售员接待过，如果有其他销售上轮到的销售员应积极主动地接待客户，违者将给予处罚。如果当日成交，奖金则五五分成，否则属义务接待。
(1)如首次来访客户，进门后即要求指定某个销售员接待，即为该销售员客户，可不按排序表接待;如销售员认识首次来的客户，但客户并不声明指定接待，则按排序表接待
(2)客户以后重新上门，不管是否被首次销售员接待，均不计入接待名额。
(3)销售员之间应以公司利益为重，团结协作，互助互爱，对待购房客户应热情礼貌，亲切周到，时刻注意保持公司形象，维护公司声誉，否则一经查实，故意挑起事端者，即给予辞退处理，并扣罚当事人当月应得成交奖金的50%。
(4)销售员要全面掌握项目情况、销售资料及客户较关心的问题，做到对答如流，如遇到客户提出的问题自己不能解答时，不能简单说”不知道”，而应请客户稍等一下，并及时找到销售经理或其他部门负责人予以解答。
(三)客户的登记管理
1、销售员与新客户接触后要作书面记录。
客户来电要记录来电登记表。接待新客户，登记来人登记表。销售员每人一个笔记本，记录客户的背景、来访时间、成交情况、签约时间、各种建议、未成交及退房原因等情况。
2、晚会时，销售员要向销售经理汇报客户情况，特别是新客户资料。
3、销售经理要把每日客户情况登记在会议记录上。
4、客户签小定时，要登记在小定单登记表上。
5、客户签大定时，要登记在大定单登记表上。
6、经理每日要组织填写《来人来电统计表》。
7、经理每周组织填写《周来人来电统计成交状况分析表》
8、经理每月填写《月来人来电统计成交状况分析表》
10、经理每日组织销售代表邀约客户、通知客户签约、交款。
11客户资料均存入集团系统电脑，进行存档、分析。
(四)客户追踪管理及分析
16/11、销售员接待的A、B类客户，要填写《客户追踪表》，由销售主任保管，定期对销售员的客户追踪情况进行检查。
2、每晚的例会由销售员汇报当天的客户追踪情况，追踪情况填写在《客户追踪表》中，录入SRM系统中，便于销售经理对意向客户的把控。
3、销售员在客户追踪过程中，出现抗性或其他疑难问题，销售经理要与销售员一起对客户进行分析，提供技术层面的支持。
4、所有销售代表必须每天做客户登记，并上交上级主管，必要时提出个人分析汇报。
(五)客户的分配确认
1、客户首访原则。发生客户纠纷时，以客户登记表的时间和经理的晚会记录为准，谁登记早是谁的客户。
2、客户区分原则
(1)客户建档有效期为2个月。
(2)以成交为准。
(3)以客户意愿为主：即在任何情况下，必须要热情接待客户，不得以任何理由，借口冷落客户。
3、客户区分准则：
(1)销售员A(以下简称A)在接待过程中，知道销售员B(以下简称B)曾接待过该客户，而B又在现场，原则上交回B接待，成交后业绩属B。
(2)若客户不愿找B,要求A接待，后继跟进则由A负责，若成交则业绩属A，若B属建档有效期，提成为A：80%，B：20%，，若B属建档无效期，则与B无关。
(3)客户说出B曾接待过，但B不在现场，则由销售员C协助接待，不列入前台轮值指标，若成交后，业绩属B，奖金B：80%，C：20%分配。
(4)客户说出B曾接待过，但不愿找B，对B进行投诉，则A将此情况告知销售主任及B，待销售主任落实后，此客户成交与B无关。
(5)客户到本搂盘看楼多次，并能说出多名销售员的名字，但不指定谁接待，则由客户说出的第一位销售员A接待，若A不在场，则由第二位销售员B接待，以此类推;如客户所说出的多名销售员都不在场，由前台轮值C接待。
1/1(6)如A所接待的客户位争取销售折头而找B，业绩奖金全部属A。
(7)如客户表示曾来看过楼，但忘记谁(B)接待，则列入前台轮值(A)，成交与(B)无关，或客户走后，A通过潜在客户档案找B是谁，若属建档有效期，则由”A或B”负责后继工作，成交后业绩属”A或B”，奖金A：50%，B：50%，若属建档无效期，则与B无关。
(8)如有客户在第N次来看楼时，指定A接待，则由A接待，成交后，业绩奖金属A：50%，N次前的销售员50%。
(9)客户的后继跟进工作及售后工作由业绩所属的销售员负责。
(10)原则上由旧客户带来的新客户，属原始接待者所有。
(11)客户中家庭有一方先来看房，另一方后来看房，成交后以先接待者为准。
(12)销售代表请长假或调离时，其客户由经理按随机抽数分配给其他销售代表。
(13)开房展会或楼盘开盘等其他活动，客户的确定由经理按其他方法确定。
4、如出现客户交叉现象，当事人应本着友好的态度互相协商，协商不成交部门调解;如发生争吵，该交叉楼宇的业绩、奖金归部门。当所发生的客户交叉情况本标准没有明确时，由部门经理进行界定，销售员必须服从，否则该交叉楼宇的业绩、奖金归部门。
(六)换房、换名、违约、退房的管理
1、换房：把握以小换大、以好换差、以金额小换金额大的原则。
2、换名：签订合同后换名，按过户性质收取过户费。
3、违约：以及时追回欠款为首要任务，下发催款通知单进行催款，若违约期超过两个月，按违约责任处理。
4、退房：原则上不退房，签订合同前要求退房的尽量做客户工作，签订合同后，坚决不退房。
(七)现金管理
1、销售人员开认购书后，带客户到财务交缴定金，不得私自收取。
2、客户所交每笔房款，必须到财务交缴，严禁销售员私自收款，违者开除。
(八)突发性事件的管理
1/1由于销售现场就是咨询和交易现场，遇到销售人员与客户之间发生冲突或比较刁蛮的客户故意找茬，现场管理人员必须要密切注视，如有此类事情发生，要迅速予以处理。最好的办法就是在第一时间将当事人带离现场，然后再进行处理。只要带离了现场，对现场中其他客户的影响就会降到一个最低点。
(九)售房部信息保管
1、销售部人员都要认真填写计划表格，早上填写计划后，上交给销售助理，下班前销售助理要将计划表格发回销售人员填写总结，周计划表在每周六填写。
2、销售部经理也要填写日计划表、周计划表。
3、订单、认购书签过后交由专人统一保管。
4、来人登记表、来电登记表由接待销售人员填写。
5、小订明细表、大订明细表、销售统计表、签约明细表由销售助理负责填写，每发生一项业务后要及时填写。
6、每周销售综合分析表、业务综合周报由销售经理统计分析之后认真填写。
7、收据、认购书由该楼盘现场销售主管领取后统一使用。
8、销售人员在收取客人定金前，必须先核对销控，确认该单元未售出方可让客人定购，并立即通知总销控。
9、收取客人定金后，开出指定收据，并与客人签署一式四份的认购书，客人1份财务部1份，销售部2份。
10、认购书上不能擅自涂改，特别是余额一定要细心填写，联系地址应填写现在可通信地址、邮政编码及电话。
11、为了提供及时准确的销售信息，实行销售信息的电脑化管理。销售原始数据一律电脑存档。
12、网上信息的查询：每星期查阅有关房地产信息，提供给部门有关人员分析。
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篇四：房地产财务管理重点
1、财务管理的内容有哪些？
答：所谓房地产企业财务活动是指资金的筹集、投放、使用、收回及分配等一系列的行为。从整体上讲，房地产财务活动包括以下4个方面：
1、筹资活动
2、投资活动
3、资金营运活动
4、分配活动
企业财务关系是指企业在组织财务活动过程中与有关各方所发生的经济利益关系。企业的财务关系可概括为以下几个方面：
1、企业与投资者之间的财务关系
2、企业与债权人之间的财务关系
3、企业与受资者之间的财务关系
4、企业与债务人之间的财务关系
5、企业与征服之间的财务关系
6、企业内部各单位之间的财务关系
7、企业与职工之间的财务关系
2、企业财务管理的目标是什么？
答：财务管理目标是在特定的理财环境中通过组织财务活动，处理财务关系所要达的目的。
主要包括一下几点：
1、利润最大化
2、资本利润率最大化或每股利润最大化
（注：资本利润率是利润率与资本率的比率）
3、企业价值最大化
4、财务管理目标的协调
3、企业财务管理包括那几个环节？
答：财务管理的环节是指财务管理的工作步骤与一般程序。一般来说，企业财务管理包括以下几个环节：
1、财务预测
2、财务决策
3、财务预算
4、财务控制
5、财务分析
这五个环节是紧密相连，缺一不可的。
4、筹集资金的含义？
答：筹集资金，是指房地产企业根据其开发经营、对外投资和调整资本的需要，通过筹资渠
道和资金市场，运用筹资方式，经济有效地筹措和集中资金的财务活动。
5、筹资的分类？
答：房地产企业筹可按不同的标准进行分类。
1、按来源的不通分类，包括：权益资金和负债资金
2、按照筹集资金使用期限的长短分类，包括：长期资金和短期资金
6、筹资方式有哪些？
答：筹资方式实质企业取得资金的具体方式和形式，体现着不同的经济关系（所有权关系或债权债务关系）。房地产企业的筹资方式，主要有一下几种：
1、吸收直接投资
2、发行股票
3、银行借款
4、发行债券
5、租赁
6、商业信用
7、筹资原则有哪些？
答：房地产企业在筹集资金过程中，必须对筹资活动的各项因素，如资金成本、筹资风险、资金结构、开发投资项目经济效益、筹资难易度等进行综合分析。
1、合理确定筹资规模
2、力求降低筹资成本
3、讲求资金使用效益
4、科学防范筹资风险
5、措施及时原则
8、资金成本的概念，包含的内容，以及作用是什么？
答：资金成本是指企业为了筹集和使用资金而发生的代价。在市场经济条件下，企业不能无偿使用资金，必须向资金提供者支付一定数量的费用作为补偿。
资金成本包括用字费用和筹资费用两部分内容。
资金成本在许多方面可加以应用，主要用于筹资决策和投资决策。
一、资金成本在企业筹资决策中的作用：
1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素
2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据
3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准
4、资金成本是确定最优资金结构的主要参数
二、资金成本在投资决策中的作用
1、在计算投资评价指标净现值指标时，常以资金成本做折现率
2、在利用内部收益率指标进行项目可行性评价时，一般以资金成本作为基准收益率
9、个别资金成本的概念？
答：个别资金成本是指各种筹资方式的成本。其中主要包括债务成本、银行借款成本、优先股成本、普通股成本和留存收益成本。
10、财务管理中的杠杆效应？
答：财务管理中的杠杆效应表现为：由于特定费用（如固定成本或固定财务费用）的存在而导致的，当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关财务变量会以较大幅度变动。合理运用杠杆原理，有助与企业合理规避风险，提高资金运营效率。
财务管理中的杠杆效应有三种形式：
1、经营杠杆，是指由于固定成本的存在而导致息税前利润变动率大于产销量变动率的杠杆效应
2、财务杠杆，是指由于固定财务费用的存在而导致每股利润变动率大于息税前利润变动率的杠杆效应
3、复合财务杠杆，是指由于固定资产和固定财务费用的存在共同作用导致的每股利润变动率大于产销量变动率的杠杆效应
11、息税前利润的概念？
答：息税前利润是指企业支付利息和缴纳所得税前的利润。
12、可行性研究的作用是什么？
答：房地产项目的特点和我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，开发商应该高度重视可行性研究工作的开展。可行性研究在项目投资时间中的作用主要体现在以下几方面：
1、可行性研究是投资决策的重要依据
2、可行性研究是编制设计任务书的依据
3、可行性研究是项目投资措施的依据
4、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据
5、可行性研究是项目审批的依据
13、商品房经营收入和成本的估算公式是？
答：
商品房经营收入=房屋销售面积*每平方米建筑面积房屋价格
商品房经营成本=房屋销售面积*每平方米建筑面积投资支出
14、出租房屋的经营收入和经营成本是如何估算？
答：出租房屋年经营收入即：出租房屋年租金收入。
出租房屋年经营支持包括：
1、业务人员工资
2、职工福利费
3、办公费
4、出租房屋折旧费
5、差旅交通费
6、修理费
7、低值易耗品摊销费
8、保险费
9、土地使用税及房产税
15、现金流量的含义？
答：现金流量也称现金流动量。在房地产项目投资决策中，现金流量是指投资项目在其计算期内因资本循环而可能或应该发生的各项现金流入量与现金流出量的统称，它是计算项目投资决策评价指标的主要根据和重要信息之一。但财务管理中所说的现就流量和财务会计中的现金流量不通，不应把二者混为一谈。
16、房地产企业的流动资产包含哪些？
答：房地产企业的流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或好用的资产，包括现金及各种存款、短期投资、应收及预付账款、存货（包括开发企业临时出租房、周转房、待售出的商品房、开发的广场等）、其他货币资金等。
17、“一个营业周期”指的是什么？
答：所谓“一个营业周期”，对开发企业来说是指某项开发产品从征地拆迁开始到其完工销售取得经营收入为止的时间。
18、现金包含哪些内容？
答：现金是指企业拥有的现款和流通票据，包括库存现金、银行存款、银行本票和银行汇票等。
19、应收账款是指什么？
答：应收账款是指房地产开发企业在开发经营过程中，由于销售、转让开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，而向购买、接受或租用的单位和个人收取的账款，包括应收销售款、其他应收款、应收票据等，它是企业在销售活动中产生的债权，在正常情况下，可以在短期内（一年或超过一年的一个营业周期内）收回。
20、催收账款的程序是什么？
答：催收账款的一般程序是：信函通知、电话催收、派员面谈、法律行动。当客户拖欠账款时要先给客户一封有礼貌的通知信函；接着，可以寄出一封措辞较为直率的信函；进一步可以通过电话催收；如再无效，企业的收账人员可直接与客户面谈，协商解决；如果谈判不成，就只好采取法律行动。
21、什么是预售开发产品？
答：预售开发产品是指房地产开发企业将正在建设中的开发产品预先出售给预售承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。
22、什么是分期收款开发产品？
答：分期收款开发产品是指企业以分期收款方式销售的在全部款项收回之前其全部或部分产权仍归属于企业的开发产品。分期收款销售是一种赊销方式，对于一部分有能力购房而暂时缺少资金的用户，只要支付首期即可获得产品，可以扩大销售量；但是分期收款销售还会造成应收账款的增加，增大财务风险和应收账款成本。
23、什么是出租开发产品？
答：出租开发产品是指房地产开发企业利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动，其主要产品和服务形式有公寓楼、写字楼和店面（门面）租赁等。
篇五：房地产财务管理重点
房地产开发企业财务治理工作重难点
XX：F275文献标识：
XX：1009-4202（20XX）11-000-02一、房地产开发企业财务治理的特点
房地产行业是近年来崛起并且进展极为迅速的一个行业，这个行业的在国名经济进展中也起到了一定的领头作用，逐渐对推动经济增长产生了影响。但是在面对如此激烈的市场竞争，房地产的企业作为资金密集型产业，他对于自身资金的筹集、使用以及分配都有着非常严格的要求，这就要求房地产开发企业需要对其财务治理工作做一定了解和完善，才能应对日益变化的当今市场需求。
房地产开发企业，从概念上来说，是指在城市中进行土地建设与开发的经济组织，他的特点是具有独立的法人资格，可以实行自主经营，独立核算。那么房地产开发企业的财务治理是指在企业中负责企业财务活动，处理财务关系的一种治理性质的工作。财务活动包括了企业融资、企业投资、企业经营、企业分配等等一切引起的各种财务活动。
综合说来，房地产开发企业的财务治理范畴是指在企业经营范围中，对于融资、投资、经营等等的治理与分配。但是，房地产行业也有其特别性，比如土地不具有再生性，企业开发并建设的项目周期较长，融资的资金较大等等特点，因此其财务治理的工作也具有一定的特别性。更为重要的是，房地产行业受政策的影响也极大，不论从资金政策、政治环境还是社会环境来说，房1地产行业都具有一定的不稳定性，而这些行业的特别性都直接影响了企业的经营状况以及企业的财务治理工作的进展。
二、我国房地产开发财务治理中所存在的问题
关于我国的房地产开发财务治理中所存在的问题，其中有普遍存在的问题，也有特别性的问题，以下就是几个本人认为在财务治理活动中所存在的问题：
1.在融资方面
首当其冲的就是盲目的融资。盲目融资反映了当前的一些房地产企业对于决策的理性化程度不够高，从而造成企业的盲目融资。房地产企业因其企业经营的特点是需要大量资金的，这一点毋庸置疑，但是也正是由于这一特点，使得房地产企业的决策层往往认为不断的融资扩大资金范围是自然的正确的，但是他们却在融资过程中忽略了两个很重要的问题，融资是需要成本的，并且对于融资后资金的正常使用如果没有一个良好的规划很容易陷入窘境。
这也说明了一个问题，即融资是必要的，但是融资的规模以及融资方式是需要慎重考虑的，应该综合企业的自身条件以及项目的大小来加以考虑，幸免融资资金与项目的开发不符合，融资成本过高等问题。
其次，是融资渠道狭窄。对于房地产开发企业来说，融资的渠道有很多种，例如银行贷款、信托贷款、股票、投资资金、债券等等。从大的方面来说，各种各样的融资方式是普遍存在的，1但是对于某一家房地产企业来说，他能采取的融资方式是非常有限的，而且也仅局限于那么几种。从外部条件来说，融资要受到融资大环境的制约和限制，比较普遍的方式是银行贷款和机构合作的方式，而股票、债券则相对较少。因此拓宽融资渠道是很有必要的。
2.在投资治理方面
首先是盲目扩大投资。当前我国的房地产市场逐渐由之前的低迷状态到现在的一种逐渐活跃状态中来，房价上涨幅度较大，出于企业自身对于高利润的追求导致很多房地产企业努力扩展业务范围，在投资上面也较为跟风和盲目，不能根据实际情况来有序的选择和操纵投资规模，这也给企业带来了一定的风险。
投资的目的是为了最终收回成本并且制造价值，当然有投资就有风险。对于房地产企业来说，这种风险主要体现在于资金上，关于资金是否流畅，相关批文的落实，施工的进度等等。企业往往只注意到了预估的风险计算，但是容易忽视整体项目的风险估算。而风险的的大小很大程度上也决定了企业是否盈利，所以要降低这种风险只能预先做好预算和估量，切忌盲目扩大投资。
其次，投资结构不合理。这种特点主要是对于中小房地产企业来说的，对于这类企业的财务治理中，由于自身条件的限制，或者是对于投资有自己想法的企业来说，综合多方考虑，只对单一一种或者某一片区的房地产项目进行开发和建设，从而导致了投资的单一性。这种投资方式的弊端就在于，一但这类房地产市1场低迷萎缩，那么给企业带来的打击是巨大的。
3.经营治理方面。
首先是预算成本与施工成本之间的比较和权衡。财务治理的最主要的是将资金进行合理的分配，那么在资金有限的情况下，既要保证工程质量，又要给企业带来一定的收益，必须要权衡好两者之间的关系。
其次是成本的操纵标准问题。房地产的项目开发是一个综合指数较高的工作，需要多方配合才能最终完成，而且还受到周围环境以及资金、政策的种种影响，因此对于房地产企业来说即便是同样的项目也会受到不同因素的影响，从而直接影响到成本以及收益。
三、关于企业财务治理工作改进的对策
1.融资方面
需要理性对待融资，充分考虑融资的影响因素，估量开发项目所需要的资金、成本、时间以及收益的计算，然后制定一套相关的决策，并且在这一流程中留有一定的弹性政策，使其在一个安全范围内，最大程度上的降低融资的成本。
就公司开发项目的融资情况而言，在确定总的融资金额时，首先需要根据项目建设开发总周期和项目销售周期，其次针对项目开发的前期准备、工程施工、项目销售以及物业交付等各个阶段的资金需求特点，再按该开发项目投资估算的总投资额，扣除公司自有资金、项目销售周期中各个时点的回款以及可分配资金1等主要因素，最后确定外部资金的融资金额。同时，针对公司财务报表的资金结构和融资费率因素，确定负债融资和股权融资的金额，从而保证较为合理的资产负债率，便于企业下一步再融资的实施。
2.投资方面
房地产企业投资必须做到决策理性化、规模理性化、结构理性化，不要盲目做大。房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特别性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。在决策理性化方面，企业必须凭据自身的资金实力，认真进行市场调研，准确确定产品的市场定位，公正部署投资规模。在投资结构理性化方面，认真继承政府引导，吃准市场趋向，顺应中低收入者需求，多开发中低价位住房。在投资领域理性化方面，积极加入都市配置用地的拓展和全面整理。
3.加强对人员的治理
一般企业的董事会的职能决定了企业内部的最终执行效果，它是保障内部系统运行完好的最高环境因素，因此，必须要充分重视董事会的决策作用，保证每位董事的独立决策能力，防止股东对于治理层的操纵和约束，完善独立的董事制度，促进其决策的公开透明独立化。
在企业内部，经理层的力量也不可小看。加强对公司内部经理层的鼓舞和约束能有效的提高员工的积极性，提高内部操纵的效果。加强对治理层的治理，进行权利的合理分配能够建立良好1的约束性，监督和激励经理层的职能。
最后，企业内部的监事会也要发挥其责任和职能，有效的监督和督促董事及经理贯彻落实企业项目和决策，能大大提高工作效率，保障决策的公开透明，使得项目能够顺畅进行。最重要的一点是要保证监事会的独立性，使其在形式上和实质上都能做到独立。
总之，财务治理是一个企业治理的核心，它的目标要和企业的目标相切合，以完成企业的价值最大化为财务治理追求的目标。要做到这一点，就需要从财务治理着手，必须了解房地产企业的特点和性质，了解周围环境和政策的变化，从中找出需要解决的问题，发现财务治理工作中的重难点。只有这样，才能将操纵和进展做到有序进行，才能给企业带来长久收益。
篇六：房地产财务管理重点
财务管理FINANCIALMANAGEMENT房地产开发企业财务管理要点解析李清雅
陕西天投房地产开发有限公司摘要：作者以实际工作经验为出发点，分别对房地产开发企业资金管理、融资管理、财务销售核算、成本核算、收入核算以及房地产企业计划考核等诸多重点财务管理要点进行了分析阐述，以供房企借鉴参考。关键词：融资管理；税收管理；财务核算管理；计划考核对房地产企业开发链条长，资金需求量大，财务成本较复杂等特点，对财务整体管理提出了较高的要求，那么房地产开发企业到底应该从哪些点去做好财务管控呢？以下笔者结合自身工作经验从四个方面谈谈自己对房地产企业的财务管理控制要点梳理解析如下：2.项目开发贷款项目开发贷目前仍是房地产项目开发融资的主要渠道。开发贷需要关注以下节点，一般银行的开发贷审批节奏是三证审批，四证放款，也有部分银行在两证一图阶段就可以进行有条件审批，那么两证一图即取得《项目土地使用权证》，《项目建设用地许可证》，“总平报建图”；三证即取得《项目建设工程规划许可证》；四证即取得《项目建设工程施工许可证》。所以在新项目获取后，首先是地毯式搜索了解项目所在地各银行房地产开发贷政策，选定目标银行，完成项目立项审批，在项目取得“两证一图”后就可以快速上报审批资料。同时，开发贷还需注意几个关键问题，①自有资金的占比问题，大多数银行要求自有资金占比必须达到总投的30%，因企业或项目地域的不同，有些银行也会要求自有资金占总投的35%-40%；开发贷的自有资金是指报表中在所有者权益科目下反映的金额，包含注册资金和资本公积、未分配利润等；②土地及在建工程抵押的评估值，有些银行是按土地评估值的70%，在建工程抵押物的评估值的50%与项目实际投资额二者熟低原则，确定放款额度，也有银行对土地及在建工程抵押的评估值统一按50%考虑。以上这些节点和问题的关注会大大节约时间，为项目快速实际放款做好提前和奠定基础。(二)销售回款管理银行选择时，针对各行风险偏好点不尽相同等特点，广泛选择按揭银行，满足不同层次、不同情况的客户按揭需求。②标准化、规范化进行按揭资料提报管理；即，将合作按揭银行所需资料进行清单管理，格式化、流程化，最大限度的缩短客户准备资料时间及反复，高效提供资料，实现快速按揭放款。③在按揭审批环节，执行梯队管理，即在按揭资料上报、待审批及待放款环节均有源源不断的客户，确保按揭放款的持续性、连续性。二、财务核算管理要点财务核算是企业财务管理的基础，房地产企业财务核算主要包括资源管理、销售核算管理、成本核算管理、收入核算管理几个关键点。(一)资源管理一、资金管理要点资金是房地产开发的命脉和血液。项目开发，企业规模快速扩张，离不开大量资金保障，资金管理的重点就是资金来源和资金支付，资金来源除了股东注册资金的投入、销售回款以外，依托外部融资，是企业快速获取资金的重要渠道。现就目前情况下，房地产资金管理需关注点浅谈以下几点：(一)融资管理融资是房地产的命脉，主要有前融和开发贷。1.项目“前融”所谓前融，即前期融资，是指房地产土地获取阶段的资金融措。“前融”需关注的节点是：签订土地出让合同，设立项目公司。在签订土地出让合同后就可立即启动前融工作，“前融”在前几年较为盛行，一个好的项目，好的企业在前期土地获取阶段，金融企业的资金配比可以达到1：3，即金融机构可以就一个项目的土地投资投放到75%。随着国家对房地产融资政策不断收紧，宏观政策及监管力度不断升级，尤其对资金流向的穿透监管，禁止金融机构资金投向房地产土地获取，所有对房地产企业的资金投入必须符合“四、三、二”项目的要求，前期所谓的“名股实债”等均已叫停，房地产“前融”成为历史，因此，此处不再过多赘述。资源管理是财务核算的基础，资源管理的有力抓手是资源统计，资源统计台帐的内容需涵盖每栋楼、每套房子的资源面积，新签合同金额、销售单价、签订日期，每个时点的回款、结算情况、面积差信息，这样就能根据资源台帐管理清楚的知道项目资源的销售、资金回收、欠款、结算收入确认情况，为财务每月准确下达项目清欠任务、财务的指标筹划等打好基础，做好铺垫。(二)销售核算管理销售回款是项目预售后的一个重要资金来源。销售资金回收主要有以下两点，销售首付款和个人按揭，销售首付款需通过每月下达资金清欠计划来实现，个人按揭贷款是销售回款管理的重心。据不完全统计一般城市购房客户中有60%-70%的人选择按揭贷款方式购房，个人按揭贷款从贷款性质上是开发商提供阶段性担保，以在售的房屋做为抵押，为客户做的一项个人贷款。个人按揭贷款也是开发商快速回笼，解决资金问题的重要渠道，因此按揭管理也是资金管理的重要环节，按揭管理重点在：①多点开发按揭银行，实现东方不亮西方亮；即在按揭销售核算的管理要点主要是按实际业务科目设置为诚意金、定金、房款；精准分类准确核算是准确计算缴纳税金的前提。增值税下，诚意金不属于收到的房款性质，因此可暂时不预缴增值税，而定金和房款按规定是要按一定比例预缴增值税和土地增值税。另一方面当项目体量较大、分期进行开发建设时，需按照单体进行核算，且个别项目可能存在按简易计税和一般计税分别计税的情形，就很有必要对销售核算进行细化。同时房款还需按项目分业态做好辅助核算；土地增值税的预缴分不同业态，预缴税率不同。(三)成本核算管理成本核算为房地产开发企业财务核算链条上至关重要的一环，成本的归集与分摊是成本核算管理的核心和关键点。在成42Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
ACCOUNTINGLEARNING本归集时，要充分考虑成本与受益对象的科学合理匹配。基于房地产开发周期较长，项目具有分期开发，分批次竣工交付等特点，在部分批次竣工交付时，要将项目所涉及公共配套(如物业用房、社区活动用房及供电设备等)和基础设施(小区绿化、道路等)提前根据合同或概算等可计量的依据进行暂估入账，确保成本归集完全完整。即对项目整体成本进行初步核实，确保前期竣工项目的成本相对准确，避免项目因全成本不全而形成成本核算重大漏项。成本的归集和分摊也作为年报审计事务所重点关注的审核点，主要核查点项目成本分摊是否合理，前后分摊标准是否一致。(四)收入管理要点因客户原因未来收房的视为正常交付，这时如果客户没来收房，即没有验房单，开发商可根据交房公告或交房通知书，以视同交付做收入确认。三、税收管理鉴于房地产开发涉及税收较多，每个税种都会涉及相当大的专业篇幅，此处仅提示各开发结点上需关注的税种。签订土地出让合同时起就需缴纳土地使用税，印花税；办理土地证缴纳契税；房地产预售开始预缴增值税、土地增值税及其对应的城建税及教育税附加等；签订销售合同、设计、施工合同，融资借款合同等还需缴各类印花税。竣工验收或销售达到85%时应开始进行土地增值税清算准备。四、计划考核管理房地产开发周期链条长，环节多，包括土地获取、策划设计、证照办理、施工建设、开盘销售、竣工交付等多个环节，每个环节紧扣，关系密切，做好各环节工作的节点把握对项目整体开发周期进度至关重要，也就直接影响周转速度和资金成本，项目的计划节点控制是房地产项目开发管理的重要环节，笔者所从事的房地产企业计划考核工作归口在财务部门，因此在此也浅谈一下计划考核的管理要点。项目的计划考核重点是项目运营计划遵循《企业会计准则》收入确认原则的前提下，结合房地产开发企业特点，房地产企业收入确认应同时具备以下几个条件：①项目取得竣工备案报告，即工程已完工具备交付条件，工程完工也就意味着成本能可靠计量；②全款结清的房屋销售款项结算单和全额的房款发票；③书面交付通知或客户的验房单；即完成交付风险转移。此处交付的确认需重点关注的还有，商品房买卖合同对交付时间的约定，如果合同有明确规定在某个时间点交付，上接(第41页)目标和年度预算计划目标，项目的运营计划制定，根据项目可研的预期盈利指标，财务指标，倒推项目开发目标，具体步骤是：制定项目的里程碑节点计划，明确项目设计策划节点，证照办理进度、开发建设进度及销售计划，销售计划需包括推盘节奏，销售单价和与之相匹配的费用计划；建设进度计划需有与之相对应的投资付款计划，也就能明确项目的单方成本计划等，据此排布项目开发过程中每个环节的资金需求，制定资金计划。最终制定项目的目标责任书，规定相应的奖惩。项目完工时根据实际完成情况进行对比及考核兑现。此处需注意的是，为了将项目目标落到实处，项目目标责任书是需要层层分解的，即分解为具体的年度经营计划，再将年度经营计划分解到季度和月度，将关键节点具体分配到不同责任部门、责任人，设置不同的权重，通过逐年逐月的目标分解考核来保证项目的目标利润。综上所述，房地产企业财务管理的控制点较多，涉及项目开发的方方面面，结合企业及项目实际，抓住关键，多角度全方位有针对性的制定科学管控制度，是促进资产使用效能，全面提升项目运营，提高房地产企业效益的重要手段。财作，了解公司以往的经营和财务状况，并加强比率分析和时间序列分析等方法的应用，准确分析子公司各项资本运作指标，对预算值进行准确测算。(三)加强财务活动的网络管理系统的构建(四)构建子公司业绩考核指标体系，完善激励机制要想确保母公司对子公司的财务控制落实到位，要加强经营业务结算网络的构建。将经济业务数量、结算价格等相关数据进行录入，在业务管理系统中体现出来，并在审核程序以后，形成结算金额，财务结算人员对此开展相应的核对工作，随即办理收款销账手续。同时，基于网络版，要加强会计核算网络系统的应用，母公司借助网络可以对子公司的财务状况进行实时查询，为了解子公司的经营情况和预算执行情况提供便利。此外，还要积极构建网上银行结算系统，对集团公司的资金进行统一调度，并对子公司的资金流向进行有效监督与控制。通过企业绩效考核指标体系和激励机制的构建，可以将业绩考核的导向性作用充分发挥出来，可以实现资产的保值增值目标。结合经营年度进行考核，将经营绩效与经营者收入相挂钩，构建相应的激励与约束机制。首先，要构建包括薪酬、经营绩效、个人业绩相联系的机制，对激励的重点进行明确。在激励方式中，要加强薪酬收入和风险收入等方面的应用。同时，集团企业可以对子公司往年的经营业绩进行深入分析与研讨，从子公司实际情况出发，确保各个子公司考核指标确定的科学性与合理性，推动各个子公司资产保值增值目标的事项，进而最大程度地激发子公司的工作积极性。经济效益和社会效益。因此，在母公司对子公司进行财务控制过程中，要加强财务控制制度的构建，加强现代信息技术的应用，构建网络管理系统，并加强预算管理，确保财务报表信息的真实性与可靠性，从而将企业集团推向可持续发展的道路。财参考文献：[1]房桂云.企业集团母公司与子公司的利益冲突及其协调[J].企业改革与管理，2017(23)：4-5.[2]朱萍.浅析集团母公司对子公司财务管理控制[J].中国乡镇企业会计，2014(06)：107-108.[3]张生.信息不对称下母公司对子公司财务控制的研究分析[J].财经界(学术版)，2016(12)：220+366.四、结束语综上所述，母公司必须要将对子公司的财务控制落实到位，促进企业经营管理工作的顺利开展，不断提高企业集团的Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.43
