篇一：房地产开发过程中的风险点
房地产开发各阶段存在的风险因素以及预防和解决措施
1.我国房地产开发的现状
我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚.目前就房地产开发风险管理来说，我国仍是一个薄弱环节，风险意识不强,风险管理机制还不健全，没有真正形成项目动态项目管理的机制与模式.
我国现在房地产项目风险管理上主要存在以下问题：①项目经理在企业管理中地位偏低，没有实际的权利，不能独立、迅速地做出决策，不利于项目管理中目标的控制，作为项目直接的参与者和指挥者虽然有丰富的现场工作经验,但是与其他国家的职业项目经理相比,还是缺乏先进的管理思想与方法。②项目大多数时候还进行的是“事后控制”，不能做到对风险发生前进行“预演”，把风险降低到最低。③项目的管理者不能进行全面的风险管理，容易顾此失彼,很难形成一个系统的管理体系。
所以就我国房地产开发风险管理的形式来看,同其他发达国家还是有一定差距的，需要更好的去学习和研究。
2.房地产开发项目风险管理的概念
所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素,而这些因素的作用难以或无法预料、控制,使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中,为降低项目的风险并更好的完成任务而对各个过程进行管理。从房地产开发项目的生命周期看,房地产开发风险应包括全过程所发生的风险,主要有:1。项目投资决策阶段。这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究,综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略,以确定房地产开发经营的区域、类型和时机，即决定在何地、何时、开发何种房地产。因此本阶段的风险主要存在与以上这些方面，做好这些方面的风险识别和监控是至关重要的。
2.项目方案设计阶段。在进行完可行性研究，通过分析、研究等环节，项目就可以进入设计阶段了，能否制定一个合理的设计方案，直接影响到项目后期的工作正常开展，进而给整个项目带来一定的影响.3.工程的实施阶段.实施阶段是项目风险的多发阶段,这几段不仅要考虑到材料风险，技术风险，人员风险,还应重视工程中带来的质量，进度和成本风险，所以在风险问题的处理上应及早的识别、防范，尽可能避免风险的发生。
4.工程完工后阶段.项目开发完毕后,开发商面临的主要风险是房屋出租还是房产出售，才能尽快实现投资的回收，并获得利润.同时，还存在着市场竞争，价格决策和合同等一系列风险.3.房地产开发项目风险管理规划
3.1。1风险规划的概念
风险规划就是项目风险管理的一整套计划,主要包括定义项目组及成员风险
管理的行为方案及方式,选择适应的风险管理方法,确定风险判断的依据等,用于对风险管理活动的计划和实践形式决策。它的结果将是整个项目风险管理的战略性的和寿命期的指导性纲领。
3.1。2风险规划的主要内容
1。方法
确定风险管理使用的方法、工具和数据资源，这些内容可随项目阶段及项目评估情况作适当的调整。
2．人员
明确风险管理活动中领导者、支持者及参与者的角色定位、任务分工及其各自的责任、能力要求。
3。时间周期
界定项目生命周期中风险管理过程的各运行阶段及过程评价、控制和变更的周期或频率.4.类型级别及说明
定义并说明风险评估和风险量化的类型级别.明确的定义和说明对于防止决策滞后和保证过程连续是很重要的。
5。基准
明确定义由谁以何种方式采取风险应对行动。合理的定义可作为基准,衡量项目团队实施风险应对计划的有效性，并避免发生项目业主方与项目承担方对该内容理解的二义性.6。汇报形式
规定风险管理各过程中应汇报或沟通的内容、范围、渠道及方式。汇报与沟通应包括项目团队内部之间的沟通及项目外部与投资方等项目利益相关者之间的沟通。
7.跟踪
规定如何以文档的方式记录项目实施过程中风险及风险管理的过程，风险管理文档可有效用于对当前项目的管理、监控、经验教训的总结及日后项目的指导等.3。1.3项目风险规划技术和工具
1.风险管理图表
风险管理图表时将输出转变为输出的过程中所应哟偶那个的技巧和工具,它包括在风险管理计划中,以帮助人们能清楚地看到风险信息的组织方式。风险管理的三个重要图表是风险核对表、风险管理表格和风险数据库模式.2．项目工作分解结构
工作分解结构图（WBS)是奖项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图,它可以将项目分解到相对对立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元，并能把各工作单元在项目中地位与构成直观地表示出来。
3.2房地产开发项目风险管理识别
3。2.1风险识别的概念
项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作.这项工作的目标是识别和确定出项目究竟存在哪些风险，这些项目风险究竟有哪些基本特征，这些项目风险可能会影响项目的哪些方面等等。
3.2.2项目风险识别的依据
1。风险管理计划
项目风险管理计划是规划和设计如何进行项目风险管理的过程,它定义了项目组织及成员风险管理的行动方案及方式,指导项目组织选择项目管理方法。项目风险管理计划针对整个项目生命周期制定如何组织和进行风险识别、风险评估、风险量化、风险应对及风险监控的规划。
2.项目规划
项目规划中的项目目标、任务、范围进度计划、费用计划、资源计划、采购计划及项目承包商、业主方和其它利益相关方对项目的期望值等都是项目风险识别的依据。
3.历史资料
项目风险识别的重要依据之一就是历史资料，即从本项目或其它相关项目的档案文件中、从公共信息渠道中获取对本项目有借鉴作用的风险信息.4。风险种类
风险种类指那些可能对项目产生正面或负面影响的风险源。一般的风险类型有技术风险、质量风险、过程风险、管理风险、组织风险、市场风险及法律法规变更等。
5.制约因素与假设条件
项目建议书、可行性研究报告、设计等项目计划和规划性文件一般都是在若干假设、前提条件下估计或预测出来的。这些前提和假设在项目实施期间可能成立，也可能不成立。因此，项目的前提和假设之中隐藏着风险。
3.2.3项目风险识别方法
1。系统分解法
这是一种利用系统分解的原理，将一个复杂的项目分解成一系列简单和容易认识的子系统或系统元素,从而识别项目各子系统、系统要素和整个项目中的各种风险的方法。
2。流程图法
流程图可以帮助项目识别人员分析和了解项目风险所处的具体环节、项目各个环节之间存在的风险以及项目风险的起因和影响.通过对项目流程的分析，可以发现和识别项目风险可能发生在项目的哪个环节，以及项目流程中各个环节风险影响的大小。
3。头脑风暴法
头脑风暴法又叫集思广益法，它是通过营造一个无批评的自由的会议环境，使与会者畅所欲言，充分交流、互相启迪，产生出大量创造性意见的过程。头脑风暴法以共同目标为中心，参会人员在他人的看法上提出自己的意见。它可以充分发挥集体的智慧,提高风险识别的正确性和效率。
4。情景分析法
情景分析法就是通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来的某个状态或情况进行的描述和分析，从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风
险识别方法。
3。3房地产开发项目风险管理估计
3.3。1风险估计的概念
风险估计又称风险测定、测试、衡量和估算等，通过对项目所有不确定性和风险要素全面系统地分析风险发生的概率和对项目的影响程度。风险估计的对象是项目的单个风险,而非项目的整体风险,以加深对风险以及风险后果的认识,进一步帮助人们管理不确定性因素.3。3.2风险估计过程
项目类型
项目资源
项目状态
项目需求
项目识别列表
风险管理计划
风险背景
风险可能与危害的度量标度
估计风险
估计方法
风险优化列表
分析工具
管理风险列表
风险数据库
风险趋势
图3.1风险估计过程
3。3。3风险估计方法
1。确定型风险估计
确定性风险是指那些风险出现的概率为1,其后果完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的羡慕风险估计问题。确定性风险估计主要以下两种方法:盈亏平衡分析、敏感性分析法.2。随机型风险估计
随机型风险是指那些不但他们出现的各种状态已知，而且这些状态发生的概率也已知的风险。随机型风险估计一般按照期望收益值最大或期望效用值最大来估计.3。不确定型风险估计
不确定型风险是指那些不但他们出现的各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现哪些状态也能完全确定的风险。在估计中有以下准则：等概率准则、乐观准则、悲观准则、最小后悔值准则.4。贝叶斯概率法
贝叶斯概率法是通过对项目进行更多、更广泛的调查研究或统计分析后,再对项目风险进行估计的方法，是利用概率论中的贝叶斯公式来改善对风险后果出现概率的估计。
3。4房地产开发项目不确定性分析
3。4。1盈亏平衡分析
1.盈亏平衡分析的基本原理
盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下,通过盈亏平衡点（BreakEvenPoint，简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系.盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点.2。房地产开发项目的盈亏平衡分析
房地产项目的盈亏平衡分析，主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点。
3.4。2敏感性分析
1。敏感性分析的涵义
敏感性分析是房地产开发项目评价中应用十分广泛的一项技术，用以考察项目所涉及的各种不确定性因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力.2.敏感性分析的方法
（1）单因素敏感性分析。
（2）多因素敏感性分析。
(3)“三项预测值”敏感性分析。
3．房地产开发项目敏感性分析的步骤
(1）确定不确定性因素。
(2）确定不确定性因素可能的变动范围.(3）确定用于敏感性分析的经济评价指标。
(4）计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值,并计算相应评价指标变动的临界点。
（5）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，提出控制敏感性因素的建议.3。5房地产开发项目风险分析
3。5.1不确定性分析与风险分析的区别与联系
1。不确定性分析与风险分析的联系
通过对拟建项目具有较大影响的不确定性因素进行分析，找出最敏感的因素及其临界点,可以预测项目可能承担的风险.不确定性分析找出的敏感因素又可以作为风险因素识别和风险估计的依据。
2。不确定性分析与风险分析的区别
通过不确定性分析不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定性因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。
3.5.2房地产开发项目风险分析的方法
1。专家调查法
专家调查法凭借专家的经验对项目各类风险因素及其风险程度做出定性估计。
2。层次分析法
运用层次分析法解决实际问题一般包括五个步骤:（1）建立所研究问题的递阶层次结构；
（2）构造两两比较判断矩阵；
（3）由判断矩阵计算被比较元素的相对权重；
（4）计算各层元素的组合权重;(5)将各子项的权重与子项的风险概率分布加权叠加，即得出项目的经济风险概率分布.3。概率分析方法和蒙特卡洛分析方法
在房地产开发项目风险分析的方法中，还有概率分析方法和蒙特卡洛分析方法，为了保持阅读的方面性，下面对其单独介绍。
3。5。3概率分析
1。概率的确定方法
（1）客观概率（估计)是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性。
(2)主观概率（估计）主观概率是当某些事件缺乏历史统计资料时，由决策人自己或借助于咨询机构或专家凭经验进行估计得出的。
2。房地产项目评价的概率确定方法
在实践中，项目开发前期的风险估计最常用的方法是由专家或决策者对事件出现的可能性做出主观估计。
3。概率分析的步骤
(1）列出需要考虑的各种风险因素，如投资、经营成本、销售价格等；
（2）设想各种风险因素可能发生的状态，即确定其数值发生变化个数；
（3）分别确定各种状态可能出现的概率,并使可能发生状态概率之和等于1；
（4）分别求出各种风险因素发生变化时,方案净现金流量各状态发生的概率和相应状态下的净现值；
(5)求方案净现值的期望值（均值）；
（6）求出方案净现值非负的累计概率;（7)对概率分析结果作说明。
3.5。4蒙特卡洛模拟法
1。蒙特卡洛模拟法的概念
蒙特卡洛模拟法的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟可能出现的随机现象.2。蒙特卡洛模拟法的实施步骤
(1）确定风险随机变量.（2)确定风险随机变量的概率分布.（3）为各随机变量抽取随机数。
(4）将抽得的随机数转化为各输入变量的抽样值.（5)将抽样值组成一组项目评价基础数据。
（6）选取经济评价指标,如内部收益率、财务净现值等，根据得到的基础数据计算出一种随机状况下的评价指标值.(7)重复上述过程，进行多次反复模拟，得出多组评价指标值。
（8）整理模拟结果所得评价指标的期望值、方差、标准差和它的概率分布及累计概率，绘制累计概率图，同时检验模拟次数是否满足预定的精读要求。根
据上述结果，分析计算项目可行或不可行的概率.3。蒙特卡洛模拟法的应用现状
目前在我国房地产开发项目风险分析的实际运用中尚不普遍。
3。6房地产开发项目风险管理评价
3.6.1项目风险评价的概念
风险评价是对项目风险进行综合分析,并依据风险对项目目标的影响程度进行项目风险分级排序的过程.它是在项目风险规划、识别和估计的基础上，通过建立项目风险的系统评价模型，对项目风险因素影响进行综合分析,并估算出各风险发生的概率及其可能导致的损失大小，从而找到该项目的关键风险,确定项目的整体风险水平,为如何处置这些风险提供科学依据,以保障项目的顺利进行.3.6.2风险评价的依据
(1)风险管理计划。
（2)风险识别的成果。已识别的项目风险及风险对项目的潜在影响需进行评估。
(3）项目进展状况。风险的不确定性常常与项目所处的生命周期阶段有关.在项目初期,项目风险症状往往表现得不明显，随着项目的实施，项目风险及发现风险的可能性会增加.(4）项目类型。一般来说,普通项目或重复率较高项目的风险程度比较低;技术含量高或复杂性强的项目的风险程度比较高.（5)数据的准确性和可靠性.用于风险识别的数据或信息的准确性和可靠性应进行评估。
（6）概率和影响程度.用于评估风险的两个关键方面。
3。6。3项目风险评价方法
风险评价方法一般可分为定性、定量、定性与定量相结合三类,有效的项目风险评价方法一般采用性和定量相结合的系统方法。对项目进行风险评价的方法很多,常用的有主观评分法、决策树法、层次分析法、模糊风险综合评价等。
1。主观评分法
主观评分法是利用专家的经验等隐性知识，直观判断项目每一单个风险并赋予相应的权重，如0—10之间的一个数。
2。决策树法
决策树法既能反映项目风险背景环境，同时又能描述项目风险的概率、后果以及项目风险的发展动态。它比其它的评价方法更直观、清晰，便于项目管理人员思考和集体探讨,因而是一种形象化和有效的项目风险评价方法。
3。层次分析法
层次分析法又称AHP法，是一种在经济学、管理学中广泛应用的方法。它可以将无法
量化的风险按照大小排出顺序，把它们彼此区别。
4房地产开发项目风险管理应对
4。1对各阶段做好风险预防
风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施。
1。投资决策阶段，预防风险应：
（1）建立一支高水平、多学科的开发队伍.从根源上消除或减少房地产开发过程中种种风险.（2）树立风险意识。强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,舍得进行风险管理的投入.（3)健全风险预警系统.防范风险的关键是预先行动，即主动控制.项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高.(4)贯彻执行风险管理责任制度。制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行。
2.土地获取阶段,为了预防风险，开发商应注意以下方面：
（1)履行自己的社会责任，主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、当地群众和原土地所有者搞好关系，密切双方联系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，这样就可以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰，确保项目顺利进行。
(2）调查、走访当地群众和城市档案、规划、通讯、电力、热力、市政、文物等有关部门,了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况；及时同计划、规划、土地等部门沟通，获得他们对地块使用意图的确认；根据地块具体情况，制定相应对策。
（3)妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化.（4）增强合同意识，认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。尽量避免合同歧义、漏洞、陷阱.(5)调查预测房地产消费趋向,优化设计方案，采用优化设计、价值工程技术，充分考虑项目防火、抗震、御灾、防盗和安全要求,防止技术风险。
3。项目建设阶段,风险预防的主要措施有：
（1)采用系统的项目管理方法.（2）对现场危险源要妥善采取措施。
（3）及时协调，妥善处理建设过程中设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的各种矛盾，避免矛盾激化.（4）合理布置施工现场。
（5）加强现场质量监控,通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实,防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。
（6)做好现场建设日志,注意资料收集和保存，及时落实建设条件,预防和减少施工索赔。
(7）尽快完成开发项目,缩短建设周期。
4。在租售管理阶段,为预防风险，开发商应做好：
(1)房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法.因房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的。一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。现代舆论工具的发达和消费者作为弱者奋起的事实，即使开发商怎样解释，也难免形象受到巨大损害。而且，一般租售合同文本由开发商提供和起草，当格式条款有两种以上解释时,应当按不利于开发商的解释来
执行。
(2）定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之中。
4。2风险应对的概念
风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别、估计和评价,把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其它因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的安全等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。
4。2.1风险应对的依据
（1)风险管理计划.
（2)风险排序。将风险按其可能性、对项目目标的影响程度、缓急程度分级排序，说明要抓住的机会和要应对的威胁.(3)风险认知。对可放弃的机会和接受风险的认知.组织的认知度会影响风险应对计划。
（4）风险主体。项目利益相关者中可以作为风险应对主体的名单.风险主体应参与制定风险应对的计划。
（5）一般风险应对。许多风险可能是由某一个共同的原因造成的，这种情况下为利用一种应对方案缓和两个或更多项目风险提供了机会.4。2.2风险应对策略
1.减轻风险
减轻风险,顾名思义，就是通过缓和或预知等手段来减轻风险，降低风险发生的可能性或减缓风险带来的不利后果，以达到风险减少的目的.减轻风险是存在风险优势时使用的一种风险决策，其有效性在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险.2。预防风险
预防风险是一种主动的风险管理策略，通常采取有形和无形的手段。
3。回避风险
回避风险是指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果也太严重，又无其它策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标与行动方案,从而规避风险的一种策略。回避风险主要包括主动预防风险和完全放弃两种。
(1)在投资决策阶段，搞好开发经营方案的评价决策是回避风险的最佳方法。
首先，开发商通过房地产市场调查，对项目准确定位,放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型.其次，搞好项目各开发方案的经济评价和风险分析，选择可靠性高，风险隐患少，风险程度低的开发方案。
（2)在土地获取阶段,为规避风险应当做到:1。为回避土地、征地拆迁风险，可能基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用属性的确认情况，以及地块上居民、企事业单位、建筑物、构筑物状况，可能决定放弃对某一宗地的开发。例如极易受到邻近河水泛滥的威胁地块;各种矛盾突出、交错的地块.
2.开展项目规划设计方案优选,选择满足消费者需求，技术先进、成熟，经济合理的建设方案.在方案选择中，拒绝采用风险高的规划、建筑设计方案，放弃风险隐患多的结构类型。例如商业购物超市钢筋混凝土结构高额单方投资造成的投资风险,3。通过融资方案的选择,合理选择资金来源、筹资手段，避免不合理融资方案可能带来的各种风险.(3）在项目建设阶段,通过招标模式、承包方式、合同类型的选择，可以避开某些风险.或在项目施工方案选择中，淘汰有缺陷、风险高的施工方法、施工工艺。当然,在建设投资后期，如果发生了种种威胁自身安全的风险因素，企业生存面临重大考验，企业亦不能采取有效的缓和措施时（如在海外进行房地产开发时）,也不排除采用中止开发投资，从投资地区全面撤退的风险回避措施。
（4）在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理,以充分利用代理人丰富的营销经验。同时，通过销售时机的选择,排除不同时机销售可能存在的风险。对于房地产经营者，为避免自然灾害和意外事故风险，可以采用租赁房屋、柜台或场地形式,同时在租赁合同中明确约定，自然灾害和意外事故所致风险由物业所有者承担。
4。
风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中,有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移可以消除某些风险,但与风险回避不同的是，它不是放弃或中止某项带有风险的开发活动,而是允许开发活动正常进行，但将开发经营活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。与风险控制相比，后者是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和损失程度，而风险转移是将风险转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
(1)制定合同转移风险。在房地产开发过程中，可以采用工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预租预售合同、房屋租赁合同和出售合同转移风险.将合同中可能发生风险损失的财务负担和法律责任转嫁给合同对方承担。
(2）合作投资分化风险.合作投资利用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险.例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险;与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验,又能获得政策优惠。
（3）通过项目保险转移风险。购买保险是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑保险险种和费率，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司。
5.接受风险
接受风险是指有一是地选择承担风险后果.接受风险可以是主动的，也可以是被动的,接受风险是最省事的风险规避方法，在许多情况下最省钱。
6。储备风险
所谓储备风险，就是根据项目的风险规律事先制定应急措施和制定一个科学高效的项目风险计划，一旦项目实际进展情况与计划不同,就动用后备应急措施。项目风险应急措施主要有费用、进度和技术三种。
4。3房地产开发项目风险管理监控
4.3。1项目监控的概念
风险监控就是通过项目规划、识别、估计、评价、应对全过程的见识和控制，从而保证项目管理能达到预期的目标，它是项目实施过程中的一项重要工作。监控风险实际上是监视项目的进展和项目环境，即项目情况的变化，其目的是：核对风险管理策略和措施的实际效果是否与预见的相同;寻找机会改善和细化风险规避计划，获取反馈信息,以便将来的决策更符合实际。
4.3。2项目监控的依据
（1)风险管理计划。
(2)风险应对计划.(3）项目沟通.工作成果和多种项目报告可以表述项目进展和项目风险.一般用于监督和控制项目风险的文档有：事件记录、行动规程、风险报告等.（4）附加的风险识别和分析。随着项目的进展,在对项目进行评估和报告时，可能会发现以前未曾识别的潜在风险事件。应对这些风险继续执行风险识别、估计、量化和制定应对计划.（5）项目评审。项目评审者检测和记录风险应对计划的有效性，以及风险主体的有效性，以防止、转移或缓和风险的发生.4。3。3风险监控技术和工具
1。审核检查法
审核检查法是一种传统的控制方法，该方法可用于项目的全过程，从项目建议书开始，直至项目结束.2。监视单
监视单是项目实施过程中需要管理工作给予特别关注的关键区域的清单.这是一种简单明了又很容易编制的文件，内容可浅可深，浅则可只列出已辨识出的风险.深则可列出诸如风险顺序、风险在监视单中已停留的时间、风险处理活动、各项风险处理活动的计划完成日期和实际完成日期等.3.项目风险报告
项目风险报告是用来向决策者和项目组织成员传达风险信息，通报风险状况和风险处理活动的效果。风险报告的形式有多种,时间仓促可作非正口头报告，里程碑审查则需提出正式摘要报告,报告内容的详略程度按接受报告人的需要确定.4.费用偏差分析法(挣得值法）
这是一种测量项目预算实施情况的方法，该方法将实际上已完成的项目工作同计划的项目进行比较，确定醒目在费用支出和时间进度方面是否符合原定计划的要求。该方法计算、收集三种基本数据，即计划工作的预算费用(BCWS）、已完工作实际费用（ACWP）和已完实际工作量。
差值BCWP-ACWP叫做费用偏差，若BCWP—ACWP〉0，表示项目超支。
差值BCWP—BCWS叫做进度偏差，若BCWP-BCWS>0，表示项目进度提前.4。4房地产开发项目技术风险管理
4。4。1技术风险管理的概述
技术风险管理是项目风险管理的一个重要部分，它是对项目全寿命过程中由于技术上的不足或缺陷等原因，给项目所带来的危害或危险进行风险识别、量化
和控制的过程进行系统管理.通常用两个量来度量项目的技术风险,即风险时间，风险成本。
4.4.2技术风险管理基本流程
技术风险管理主要从它的特点入手，介绍技术风险管理的过程,它主要包括：技术风险基线、风险识别、风险量化、风险控制4个步骤，如图3。2所示.确定风险基线
建立项目的WBS绘制项目或产品网络图
进行网络优化
确定基准时间概算
确定基准成本概算
风险识别
确定调查范围
确定配套的规范
培训人员
定义用户的需求
确定风险因子
风险量化
确定风险层次
选择风险度量方法
建立风险模型
计算风险量
估算应急储备
风险控制
风险分析
制定风险应对措施
措施有效性评估
确定最佳监控与跟踪方法
报批执行
图3.2技术风险管理基本流程
5.房地产投资风险管理篇概论
5.1房地产投资风险的概述
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资,风险更是在所难免.5。2房地产投资风险的种类
房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：
1、市场竞争风险.是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多,市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足.销售风险是市场竞争能力的主要风险。
2、购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
3、流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次,由于房地产价值量大、占用资金多,决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手,即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益,所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险.4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响:一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益.二是对房地产债务资金成本的影响,如果贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
5、经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误;二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败;三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等.6、财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性.产生财务风险的主要原因有:一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款;二是投资者运用财务杠杆,大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性.7、社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险.当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌.8、自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等,给投资者带来损失的可能性.这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失.5。3房地产投资风险的防范处理策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险,采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中
的风险减到最低程度。全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化,为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时,可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析.
在全面风险管理框架中目标体系是核心,所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行;组织体系是基础,从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围;流程体系是关键,房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控;方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系.
1、风险预测策略
由于房地产投资一旦进行,所面临的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
2、风险回避策略
风险回避是根据风险预测评价,经过权衡利弊得失,采取放弃、中止开发项目,或改变开发项目条件,以避开风险源地,从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大,或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时,常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种:一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案,或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段,有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会.所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法，能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是,得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有相伴而生的风险，投资者将很快涌入市场,使预期收益降低.
3、风险分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与
金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠.
不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险,又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充,以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。
另外,房地产商通常采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。分期付款是目前大多数国家房地产业销售的主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保,促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款,以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保.为了分散投资风险,减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险.
4、风险控制策略
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率,缩小风险损失程度的措施.根据风险控制目的,风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手,消除和减少风险隐患,降低损失发生频率和损失程度。因而,它是一种积极的风险管理措施.由于风险控制措施成本低、效益好,不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施.工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成过程。在这一过程中，节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此，房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理,在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险[4］。
5、风险自留策略
风险自留是房地产开发者预期某些风险不可避免时,自行设立基金，自己承担风险事件风险变现后的财务后果，即所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类:计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，主动自留是通过风险的分析，明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式之优劣明了之后，投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备，其具体措施有:（l)自己保险;(2）专属保险;（3）损失摊销；(4）借款补偿;（5）自负额保险。非计划自留是被动自留,它是在风险变动带来损失之后,被迫采取自身承担损失的风险的方法，通过风险应急准备金来应对，这往往造成严重的财务后果。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较,以便做出更利于节约风险管理成本的决定。在房地产的开发建设中，可以在工程概预算时设置不可预见费用，在资产运营过程中，可建立意外损失基金。这将在一定程度上转移风险。
6、风险组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同.风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益.房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
7、风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律
责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制,它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险.各种合同的对开发商和承包商的风险
影响
程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式,合理转移风
风险转移一般在以下情况下采用:风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；
被转移人能够且愿意承担适当的风险；
（3)风险转移的成本低于其他风险管理措施。
①非保险型转移策略
投资者可通过合同,将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如,可通过房地产开发建设合同转移风险.据《中国合同范本》，“建筑施工合同"由“建设工程施工合同条件”和“建筑工程施工合同协议条款”组成。在“协议条款”中涉及许多具体的责任问题，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移风险损失责任。如一般房地产建设工程工期较长,施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，若承建方造成工期延误及其他损失时,责任和费用由承建方承担.
②保险型转移策略
保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险.房地产投资者在购买保险时应当分考虑房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额，合理划分风险单位和费率以及选择信誉良
好的保险公司等几方面的因素.不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的,保险公司经营的范围只包括纯粹保险.所以，房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。
8、风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作,兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次,对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力,才能对风险的可利用性和可利用价值进行
分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解.在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地"，就是很好地利用了政策风险。
9、工程欠款的风险管理
根据中国信用调查报告的数据，房地产工程欠款排在呆账坏账欠款的行业第一位.(1)建立清欠责任制
树立“谁经手、谁负责，谁形成、谁催讨”指导原则，对项目经理落实清欠责任。具体落实方式:①对提升为分公司领导的项目经理，仍承担清欠责任,由其指定责任人。②对已调离本单位的原项目经理所形成的债权也应指定清欠责任人。同时从分公司到项目部层层签订了清欠责任书。③项目经理作为清欠责任人，在外欠工程款未如数收回前提下，不兑现全额承包奖励。
项目经理催讨侧重点因时而异：①在建工程的催收主要是要求业主按合同约定及时付进度款；②对已停工且暂无力还欠款的项目，可进行资信调查了解其资产状况，要求债务方签订还款计划。施工单位法律顾问可到工商局调取对方近年财务报表。
（2）信息管理法
长期以来，工程拖欠款基础工作较为薄弱,信息反馈不及时。加强清欠报表系统和清欠台帐建设，可采用网络技术和NC系统对拖欠款及时进行监控。
（3）应对政府欠款
政府拖欠工程款主要原因,新官不理旧帐,宁可搞政绩工程，而不愿归还陈年老帐，施工单位是欲罢不愿，欲要无门。具体措施有:①政府协调：对于政府工程,施工单位请求当地建委帮助协调。由建委召开各方协调会,并把会议纪要发给财政部门.②网上清欠：抓住国家清理拖欠工程款的有利时机，利用网络优势，对无市场前景并拒签还款计划及已胜诉未执行和已起诉尚未判决的债权项目进行上网清欠，可在“建设部中国建设工程信息网”申报债权项目，这样会有信息反馈。
③致函清欠:施工方可以文件的形式,向外省、外市的建设主管部门发送律师函，请求协助解决该地区政府及建设单位拖欠我方的工程款问题。
④督办清欠：积极向省市清欠办发出行政督办申请，督促建设单位还款。
⑤抽样清欠：按照建设部发出的《关于开展全国清理拖欠工程款和农民工工资检查工作的通知》的要求，施工方组织落实各项基础工作。通过国家的随机抽查,督促了建设单位还清工程款。
(4）利用关系法
①可用社会关系具体包括同学、战友、亲戚、朋友等等，晓以情理，明以是非，争取他们的理解、支持和帮助。
②借助社会力量协助清欠。可聘用社会上有一定关系和活动能量的人参与清欠；也可借助人大代表、政协委员的力量进行清欠,特别是政协委员提案的方式,有一定效果。
（5)内部协调法:本地分支机构帮助外地机构在本地办案，如奇台分公司为昌吉分公司在奇台的某项目进行催收。
（6）以物抵债（又称债务重组）
对债务人无现款偿还但同意以物抵债的，进行合理评价。抵偿物要经济适用，宜于变现.清欠过程中,对于以物抵债的,需办理相应权属抵押登记手续。采取下列措施：①与业主协商，要求签订以物抵债及延期付款协议。在协议中明确被告所欠1000万应在×年×月×日之前付清.逾期业主自愿以房产中的哪几套折价。如果业主同意则继续施工；业主不同意则停工.②延期付款协议予以公证，经公证的还款协议不必诉讼，可直接申请强制执行。
（7）时效恢复法
诉讼时效,是指权利人请求人民法院保护自己合法权益的法定期限。超过了诉讼时效,虽可提起诉讼，但所主张的权利则不受法律保护。错过时效的应收帐款就会变成坏帐.①录音催讨法:某单位恢复时效采取的办法值得借鉴:有一个工程尾款40万元拖欠长达10年未还.2008年初，该施工企业法律顾问从收集证据入手，取得了双方签定的《施工合同》、《工程竣工报告》，为维权奠定了基础。在获取上述证据后,施工方利用最高人民法院《关于民事证据若干问题的规定》中允许的方式,采用电话录音、录像,取得了本案时效中断的视听证据。由项目经理于2008年1月间拨打业主手机,通话主要内容：一是对方欠款数额；二是施工方自1998年以来一直在主张债权；三是何时归还欠款.通话过程进行了全程录音、录像.特别是录像证据中，现场环境、在场人员、项目经理拨打业主手机的过程清晰可见.随后又在移动公司提取了项目经理所使用的电话《通话清单》。至此，完成了中断时效的证据锁链,对方拖欠施工方工程款的证据全部取得，为恢复诉讼时效提供了法律证据。
②银行转账法：如某工程业主拖欠几十万元工程款,多年来业主以各种借口推拖不还，也不作对帐记录，致使债权超过了诉讼时效期.为了获得证据，施工方可以确立了首先派人去对方单位清欠，对方能给多少就要多少，但是不拿现金，要求从银行走汇票，想方设法恢复诉讼时效。
③协商对帐法：双方重新签订的联系单、对帐单是有效清欠证据。
④纪委查案方法：以企业内部中层干部离任审计为由，找到债务单位要求出具业务联系单。一旦出具对帐单，就是有效证据。
⑤故意主张法：若欠款金额为4万,已超过2年时效。施工方以特快传递方式致函业主，故意要求清偿8万元欠款.有时债务方觉得冤枉，回函只承认其中的4万元。这样复函就是施工方胜诉的证据。
（8）依法诉讼
我们应充分利用“优先受偿权”、“工程拖欠款还款协议赋予强制执行效力公正的暂行办法”、“最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释”等相关法律保护我们的合法债权.对于证据充分,事实清楚，催讨无果而又
具备还款能力的,坚决进行法律诉讼。诉讼实践中证据收集是基础,诉讼保全是前提，友好协商是途径。
（9）摸透心理法
这需要具体清欠人员分析项目的具体情况，针对拖欠业主所忌惮之处,有针对性地采取清欠措施。如民营学院是民营投资，没有资金来源保证，只靠每年招收新生的学费进行偿还。施工方可抓住学院怕把问题搞大，影响学生生源的弱点，一方面多次上门督促还款；一方面组织人员在新生入学之际催收欠款，对方往往迫于舆论压力，还清了全部欠款。如有的清欠女职工带着孩子要帐，债务人走到哪里就跟到哪里，钱不收回人不走，不达目的不罢休.又如有些清欠人到债务单位夹着毛巾、带着电饭煲，你办公我不影响,有人联系业务我要帐。这种近似无赖却有理的方法常有不俗效果。
（10）跟踪追讨法
对于清欠难度大的“钉子”类债权,可采取了“贴、跟、咬”的方式，不达目的誓不罢休。可以天天往债务人处跑,用诚意感动对方，用纠缠烦倒对方。对信誉较差，尤其是民营开发商的房地产项目，某施工单位采用紧盯不放法.该公司承建的一个房建项目，开发商老板为躲债，不见施工方清欠人员，施工方安排3名清欠人员专车追讨，经过近一个月的追踪终于在腊月二十八深夜,堵住了开发商老板，迫使他在无奈的情况下连夜开出了几百万元的还款支票。
(11）内部招标法
一些公司拿出一批难点项目，在员工中进行招标清欠，并给予一定的优惠政策，鼓励清欠.通过制定下发《应收帐款内部招标办法》来规定了招标费用支出标准、招标办法及委托收款合同书样本。如某公司先后推出315个、涉及资金1。07亿元的债权项目实行招标清欠，该公司一名职工先后承接了6个债权项目，共收回帐龄在五年以上的外欠款406万元。许多单位通过总结年度“清欠”工作，评选先进集体和先进个人,调动了清欠人员的积极性。
(12）延伸清欠法
①承接续建工程;②与甲方共同找建设单位落实资金等方式收回工程欠款；③帮助房产商推销房屋，用售房收入偿还欠款;④撮合供料商购买商品房抵消我方所欠料款。
(13）债权转让法(三角抹帐)债权转让运用得当可有效地解决三角债问题，减少清欠成本，缓解企业矛盾。
（14）媒体曝光法
利用电视台等媒体对长期拖欠巨额工程款不还的业主单位进行曝光,使恶意拖欠工程款的房地产商承担社会舆论的压力,从而取得清欠效果。
(15）合同预防法
工程结算难,难在审价。业主出于种种目的审价不及时.同时审价效力又需双方确定.常常出现施工方审价，业主不认可；业主审价，施工方不认可，如此多方审价，重复审价，费力费时.我们可在合同中作下列约定：
①“业主应在收到决算书×天内完成审价，逾期视为生效”，以预防逾期审价;但有时我们如果在合同中直接作上述表述,业主担心其权益受损而拒绝签字。我们还有一种变通办法。我们可在合同中明确双方适用《建筑法》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》,虽然后者是建设部颁布的部门规章（它明确了业主逾期生效）的结果，一旦双方选择适用，同样起到“逾期生效”同等效果。
②“若施工方对业主的及时审核结核有异议的，双方同意任一方到××会计事务所审定，以审定价视为最终结论”.以此预防重复审价。
（16）审时度势法
我们不宜无条件以书面形式放弃优先权，其原因在于根据最高法院相关解释,这种放弃是有效的并且不可撤销的.在施工期间，常发生房产商为了贷款而要求施工方放弃书面优先权的情况,企业宜审时度势。特殊情况必须放弃优先权时，可增加相应清欠条款。即业主至×年×月×日之前付清××工程款的前提下,我公司愿放弃××工程优先权,放弃金额不超过××万元等等。
（17)附条件减免法
业主常向施工方要求免除利息和滞纳金，甚至对本金提出折扣偿还的要求.这时施工方为了及时取回工程欠款，不得已放弃部份债权。但放弃的同时，又担心业主仍不按新签还款协议履行。这时可用附条件放弃法，合同约定，若业主能在×月×日前付清×元，余款×元作为放弃；否则业主仍应按原债权金额履行，且承担违约金。
6。房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
6。1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式,必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果,提出有针对性的解决方案.同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
6。2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性,面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
6.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报,必须付出一定的代价.但是本着节省的原则,有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
篇二：房地产开发过程中的风险点
房地产项目开发的风险及防范措施
随着我国经济的快速发展，人们生活水平的提高，人们对房地产的需求不断增加，极大地促进了房地产业的发展，房地产业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。影响房地产投资风险的不确定因素很多，既有来自房地产投资开发活动本身，又有来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性，乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，就是要对影响房地产项目开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析，从而测定项目的风险性，并进行控制，可以有助于房地产项目开发投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。
一、房地产开发项目风险的特点
1、房地产项目开发风险存在的客观性与普遍性。
风险的存在是不以人们的意志为转移的，这是因为决定风险的各种因素对于风险主体来说是独立存在的，不论风险主体是否意识到风险的存在，只要风险的诱因存在，一旦条件形成时，风险就会出现。管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究，以降低风险发生的频率，但不可能完全消除风险。
2、房地产项目开发风险的偶然性和必然性。
风险是客观存在的，但是并不是任何一个风险因素最终都会演变为风险事件，风险事件的发生具有随机性、偶然性，有时需要一定的时间和诱因。从总体上来讲，风险的存在是必然的，但具体的风险事件的发生却带有偶然性。
3、房地产项目开发风险的可变性。
在房地产项目开发的整个过程中，有些风险会得到控制，有些风险会发生并得到处理，同时在其每个阶段又可能产生新的风险，尤其是在大型项目中，由于风险因素众多，其可变性更加明显。
4、房地产项目开发风险的多样性和多层次性。
大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂，致使在全寿命周期内面临的风险多种多样，而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂，各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性的特点。
二、房地产开发项目风险因素分析
1、政策风险。
指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。
2、经济风险。
指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)
变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，房地产项目开发在年内的推出时机也同开发风险密切相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然，不同类型的房地产项目开发对时间的敏感程度也有所差别。
3、资金风险。
房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时，筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。
4、建造风险。
建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等。如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。5、技术和经营风险。
由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。另外，开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误，导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然，自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视，一旦出现，造成的损失是相当大的。
三、房地产开发项目风险防范措施
通过风险控制的方式对可能出现的各种风险提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度和措施，以达到防范和降低风险的目的。
1、工程自然条件风险的防范措施。
建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前，应进行充分而仔细的地质勘探、地质灾害
评价、水土条件评价等预评价。根据专业部门的评价而采取必要的防范措施，可将风险降至最低。并且在项目前期工作中，严格把关，在勘察设计中，投入大量资源和精力，进行重点经济技术评估和多方案比选，做好前期工作。
2、施工风险的防范措施。
强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成房地产项目开发，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。另外，应特别加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。
3、资金风险的防范措施。
房地产业是资金密集型行业，资金是项目建设的基本条件，在目前企业自身实力尚未壮大的情况下，在房地产项目开发阶段，由于投资较大，而企业自有资金不足，需要银行等金融机构的开发贷款支持，根据工程项目的进程落实资金来源，否则，即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在的市场份额。而到项目销售阶段，由于大部分消费者无法一次性付清房款，需要银行提供按揭贷款支持。因此，房地产业必须加强与银行业合作，以推动房地产业的发展，扩大房地产市场容量，增强市场竞争力。
4、外部条件风险的防范措施。
项目的建设将得到各相关部门的大力支持。在项目实施过程中，做好工程各配套项目建设的协调工作，使项目的交通、供电、供气、电信、供水等外部建设与项目建设同步，或者超前，以规避这些外部条件带来的风险。同时，项目的开发、建设必须与环境保护相结合，必须坚持“三同时”原则，即环境保护工程与基础设施工程同时设计、同时施工、同时使用，以切实保护好城市环境。
5、市场风险的防范措施。
房地产市场的需求量与国民经济的发展水平密切相关，房地产市场的需求也是不断变化的，不排除市场需求减弱的可能性。因此，投资者应充分重视市场风险，加大市场开发的力度，不断拓宽服务领域。通过对政策走势、楼市价格、项目建设销售数量、消费需求变化、客户结构进行经常性分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。
6、从管理方面来看。
在项目业主的管理部门形成强有力的组织，增强管理协调能力。注重和各部门相关人员及时沟通协调，交换意见，确保项目更加顺利。在项目发展时期，对业主项目管理人员进行强化培训，挑选优秀中青年骨干进行针对性培养，使他们尽快成长。同时，招聘、引进一批既有理论知识，又有实践经验的综合性人才，从而保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。
7、销售风险的防范措施。
鉴于房地产市场竞争的加剧，以及市民购买力的不足，能否如期将楼盘销售出去也是项目的一大风险点，但如若运作得当，能够化不利为有利。因此，建议房
地产商除了提前与租户、客户签订租约或预售合同外，还应该加强经营销售力量，成立专门的营销机构，全力进行销售。加大市场宣传推广力度，提高项目的知名度。
与其他重复性运行或操作的工作不同，项目管理具有一次性、独特性、目标的确定性、活动的整体性、组织的临时性和开放性、成果的不可挽回性等属性，因此，要确保项目的成功，获得让所有项目相关者满意的效果，项目经理除了需要清晰地把握项目流程外，更要具备优秀的信息管理、沟通管理、冲突管理、风险管理、质量管理和集成管理等能力。
清华大学项目经理培训课程精选战略管理、人力资源管理、财务管理和项目管理实战四个专题的核心课程，辅以模拟实战演练和案例研讨，项目经理不仅能切实提高项目管控的水平，更能站在企业战略的高度，将项目管理与企业发展联系起来，从而推动企业的高效运作。
篇三：房地产开发过程中的风险点篇四：房地产开发过程中的风险点
房地产项目开发中的风险及对策分析
一、房地产行业的风险管理理论
1、风险管理的相关定义
根据风险理论的研究，风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能引致的后果与预定目标发生的负偏离。在房地产投资的范畴内，风险专指投资主体在项目开发的整个过程中将遭受损失的可能性和后果程度。风险管理就是针对该可能性和产生的后果进行的分析、评估、预防、控制等过程。
2、房地产项目开发中风险管理的意义
(1)风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。
(2)风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种风险，有利于投资主体减少和消除经营风险、决策失误风险等。其实施措施可以将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。(3)风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。
二、房地产项目投资开发中的风险识别
1、项目开发风险的来源
按照房地产开发的整个流程来说，风险分别来自于以下几个阶段。
(1)开发场地选址阶段
项目对位置极为敏感，成功地开发离不开准确的选址。例如商业用地不能拿来当住宅用地；能否正确地评估某地块的价值也具有很大的不确定性；另外还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题，各种不确定或随机因素很多，一旦处置不当将会造成
整个项目的拖延甚而流产。
(2)项目融资阶段
通常开发商都需要从银行或者其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金的使用成本即利息支出对开发商的最终利润影响极大。此外，开发商通常采用在楼宇/项目开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，但该过程中一旦遭遇预售款无法到位，就会因资金短缺而面临困境。
(3)项目建设阶段
这期间主要存在成本、工期以及承包商违约等风险。(4)租售阶段
较小的租金或售价变化，也会对开发商的收益有大的影响。而通常租金售价的趋势难以准确的估算；客户支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。
2、风险种类
房地产项目的风险主要属于经济性质的，如商业风险、金融风险、购买力风险等。
(1)商业风险
该风险指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：其一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量。其二为市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等等。
(2)经营风险
经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。
(3)购买力风险
购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。
(4)变现风险
房地产项目是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周期和使用周期长、价值量大、占用资金多、谈判时间长、交易费用高，这些因素均影响了房地产的流动性和变现性。投资者急需现金时，常常无法很快脱手，因此影响了投资者的收益。
(5)金融风险
房地产投资量大的特点使得
一般的投资者都要借助于各种融资工具。由于利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用，带来了收益的不确定性。
(6)其他风险包括社会风险以及自然风险等等。
三、房地产项目开发的风险应对策略
1、树立风险价值观念。房地产开发商的生产经营活动是有风险的，即在一定条件下和一定时期内可能会发生各种不同的结果。如果开发商选择了某项投资方案，既有可能出现收益，也有可能出现亏损，风险与收益都是相对的。树立风险价值观念，就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。如果筹资时风险较高，则必须降低成本支出，反之则要提高成本支出。
2、收集分析市场信息，铺就信息网络。房地产项目投资和开发风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。信息量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测。在整个行业或者开发团队中应利用网络优势信息共享，以尽可能避免和减少后续开发中的风险。
3、利用多样化投资或者合作投资分化风险。多样化投资策略是投资者依据房地产投资的风险程度和获利能力，按照一定的原则搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。其实质就是用个别房地产投资的收益弥补其他房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。而合作投资也是常用的风险分散方式。合作投资利用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得政策优惠。
4、通过项目保险转移风险。购买保险是转移或减少房地产投资风险
的主要途径之一。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑保险险种和费率，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司。
5、风险管理人员的配置。风险管理过程应该反映高级管理层的需求和关注。所有相关经理人员，尤其是项目经理需要在早期阶段介入，保证相关的风险管理过程纳入到项目管理过程中去。同时应成立风险管理团队或者部门，以容纳组织职能部门中的个人、主要客户、主要承包商或分包商、潜在的合作伙伴，使得项目开发得以在一个人人都是风险管理人员的大环境下有序进行。
6、预警系统的筹建与完善。凭借以往的房地产项目开发过程中的风险管理经验和历史数据，加以整理和分析并做好报表记录，搭建项目预警系统。在整个风险管理及项目管理团队中，应随时公布相关风险状况，灵活有效地应付各种风险并及时给予效果反馈，努力控制、防范和减少风险，将损失降至最低。
篇五：房地产开发过程中的风险点
房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。
政策风险
政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。
土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：
新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产
供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。
金融政策主要包括两个方面：加强商业银
行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商
业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行
提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。
针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增
值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行
政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。
经济风险
根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期
通胀和通货膨胀与房地产业发展也存在一定的关联性。房地产业是重要的宏观经济组成部分，与宏观经济互为影响。当经济上行时，对房地产业来说经济风险较小；
一旦经济出现不确定性或隐患，房地产企业应及时监测市场并对背后原因进行分析，从而采取措施减轻经济下行风险带来的损失。如2007年年底、2008年年
初美国次贷危机初现时，国内房地产市场销售疲软，某大型房地产开发企业对全国房地产形势进行分析并做出判断，房价已经严重背离居民收入和需求，房地产市场
将面临较大的需求疲软危机。此后，该企业对全国主要地区住宅项目价格进行了调整。当次贷危机真正对国内房地产市场产生影响时，该企业由于及早判断市场形
势，果断采取相应措施，减少了经济下滑给自身带来的损失。可见，经济风险需要企业对市场进行长期监测，并做出正确的判断。
市场风险
成本风险。房地产开发项目成本主要由土地成本、建造成本、前期工程费、管理费、利息及相关税费等构成，其中比重最大、影响最大的三个因素为土地成本、建
造成本和人力成本。土地成本取决于房地产业和房屋销售价格的景气度，企业可根据市场情况进行选择。建造成本因在不同城市、不同区域而不同，同时也随着原材
料价格的变化而变化。根据中国社科院金融研究所的研究，钢材等房屋建筑原材料价格上涨会导致房价上涨，但房价上涨的时机还需要看市场。当房价处于上升通道
时，原材料价格转嫁到房价中会比较容易，也会比较快；若房价出现下跌，原材料价格转嫁到房价中就比较困难，开发商只能自己消化这部分上涨的成本。因此，房
地产开发企业应积极应对上游原材料价格波动风险，以增加房地产开发项目的收益，减少自身的损失。
销售价格风险。房地产企业在获取土地、进行项
目投资时往往只对未来1—3年房地产市场形势进行分析判断，而房地产项目真正实施的时间跨度可能会更长，到项目预售时市场或许已经发生较大变化，较长的时
间跨度使房地产销售项目面临着价格变动的风险。如突发政策、金融危机、经济衰退等均会对房地产项目价格产生影响。
资本市场融资风险。房地产企
业多数是借助银行贷款等外债开发和建设房屋，然后通过售房回收资金偿还贷款，是一种高负债、低现金流的状态。在房地产需求旺盛、销售状况良好的情况下，这
种运作是比较合算的，房产出售率高，房地产开发企业可以迅速回笼资金，企业即使没有充裕的自有资本和现金流也可以使项目正常运转。一旦市场需求出现下降，如宏观调控、贷款利率变化、银根收紧或者房地产价格过高消费者难以承受导致市场需求低迷，房地产开发企业资金链条就会绷紧，如果企业没有很好的风险规避工
具，很容易陷入困境。
境外业务汇率风险。汇率变动通过影响原材料进口价格而影响房地产项目的收益，也是房地产企业特别是大型房地产企业不可忽
略的风险之一。
企业市值波动风险。若房地产企业是上市公司，企业股票的价格波动将直接影响企业的融资能力和资金状况，影响企业的土地储备和战
略布局，进而影响企业的竞争力。
从以上各方面的分析来看，政策风险对房地产开发企业非常重要，对政策的预判和理解是房地产企业必备的基本素
质；经济风险和市场风险是房地产企业经营2面临的主要问题，能够积极应对和处理这些风险是企业发展壮大的保证。
可通过
金融工具管理风险
房地产开发企业面临的各种风险均需要企业选择合适的方法进行管理，常见的风险管理方法有：
其中，金融工具管理风险最常用、最有效的是在期货市场进行套期保值。目前，我国已
经推出多种商品期货和股指期货，其他如价格指数期货、利率期货、汇率期货和股票期货等均未推出，因此当前房地产开发企业只能通过钢材期货和股指期货的套期
保值对建筑材料价格波动风险和经济风险进行管理。下面我们着重介绍一下房地产开发企业利用钢材期货对原材料价格风险进行管理（以沈阳地区为例）。
钢材价格变化对房地产企业的影响
房地产开发成本包括土地费用、建设费用、财务费用等，其中土地费用占比最大，其次是建设费用。建设费用中建
安工程费是主要的用钢项目，通过拟合全国各地在这方面的数据，建安工程费中钢筋费用占比在20%—33%。2008年，沈阳不同建筑类型每平米建安成本如
下：
考虑到具体项目、钢材用量、钢材类型及其他因素，将沈阳不同类型建筑每平方米建安
成本和钢筋费用占比进行以下调整：
通过分析可以看出，钢筋价格变化对建安成本变化的影响明显。在土地价格、税收及其
他费用不变的情况下，钢筋价格上涨会严重挤压房地产开发企业的利润。
若钢筋价格上涨15%至4428元/吨，多层住宅建安成本将由770元/吨增至846元/平方米，上涨76元/平方米，涨幅9.8%；小高层住宅总建筑成本将由837元/吨增至928元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.9%；18层—28层建筑的总建筑成本将由888元/吨增至979元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.2%；28层以上建筑的总建筑成本将
由1062元/吨增至1173元/平方米，上涨111元/平方米，涨幅10.4%；地下车库总建筑成本将由2333元/吨增至2582元/平方米，上涨387元/平方米，涨幅10.7%。由此来看，钢筋价格在短期内大幅上涨会导致建安成本大幅上涨。具体量化后，钢材价格上涨15%会导致建安成本上涨
10%，即钢材价格每上涨1%，会导致建安成本上涨0.67%。
根据国家统计局的历史数据，竣工房屋造价2003年—2008年保持着逐年稳
步增长的态势。定性来看，竣工房屋造价上涨与建筑钢材价格上涨同步性较强；定量来看，全国建筑钢材价格与竣工房屋造价相关系数为60%。辽宁地区竣工房屋
造价与建筑钢材价格相关系数高达64%。比如，2008年6月—2008年12月，钢筋价格从历史高点5600元/吨一路走低到3120元/吨，小高层建
筑的总建筑成本因此减少313元/平方米，建筑成本的降低直接使总开发成本缩减。换一个角度看，如果钢材价格走势相反，出现大涨，以水泥为代表的其他建筑
材料也会相应调价，总建筑成本会上涨313元/平方米。即使假设人力、电力成本、税收不随通胀而增加，总建筑成本依然会上涨200元/平方米以上。
钢材价格与其他建筑材料的相关性
建筑钢材是建安成本的重要组成部分，除此之外，其他建筑材料如黄砂、石子、水泥、涂料、玻璃等也对建安成本
有一定的影响。由于具有相似的周期性变化，因此建筑材料之间存在较高的相关性，如2006年6月—2008年6月，钢筋价格涨势明显，且在2008年6月
达到历史高点，同期，水泥价格上涨态势也非常明显；2008年年底、2009年年初二者同时触及历史低位。建筑材料同向上涨对房地产开发企业建安成本上升
形成了较大压力，房地产开发企业将面对更大的利润挤压。
从前面的分析可知，钢材价格变化不仅单独对建安成本产生影响，还通过建筑材料联动性变
化共同对建安成本产生影响。若房地产市场处于上涨周期，建筑材料成本可以轻易地转移到下游的房价中；一旦经济出现不稳定、房地产市场处于调整周期，成本转
移到下游房价中比较困难，成本增加就会成为房地产开发企业的负担。这时，房地产开发企业需要运用新的工具来规避成本上涨造成的利润缩小风险，钢材期货就是
非常好的一种工具。
篇六：房地产开发过程中的风险点
房地产开发全过程风险分析及防控
摘
要：房地产作为一项综合性的产业，涵盖了项目投资、财务税收、工程建设、设计研发、招标采购、营销等多个专业和领域，房地产开发企业在对项目进行整体操盘过程中，需要及时了解和评估各主要环节可能产生的风险，在开发过程中进行规避
或降低影响。本文以房地产开发全过程为切入点，对房地产企业在全过程面临的风险进行分析，并提出风险防控建议。
关键词：房地产开发；风险分析；风险防控
房地产全过程风险伴随整个项目开发过程，需要对各个阶段的风险进行分析，必须对其成因有完整、清晰的认识，房地产开发风险防控不仅可以帮助开发企业降低经营风险，减少因风险带来的损失，还可以有效防范和化解房地产上下游产业链风险，维护社会稳定。
一、房地产开发全过程风险分析
（一）
投资拓展风险
此项风险在房地产获取土地过程中出现，如在项目一级整理过程中，拆迁安置补偿方案无法与原住民达成一致，将直接影响拆迁进度；若地块内涉及农用地等非建设用地，还涉及农用地指标置换、土地变性等烦琐流程；周边四邻对用地红线范围若存在争议，还需进行大量的前期沟通和测绘；合作方、项目地块是否存在法律纠纷等等，都可能存在较大的不确定性和机会成本。在土地招拍挂环节还会面临其他房企的竞价，能否在多轮竞争摘得土地，获取土地后能否实现预期利
润，都是房地产开发企业投资拓展中需要面对的风险。
（二）
开发报建风险
开发报建风险与政府的行政效率以及相关审批政策密切相关，在项目取得土地后，房地产企业往往通过贷款等方式支付了巨额的前期开发费用（土地出让金、拆迁费用等），财务成本压力较大，因此需要尽快开工、预售，完成资金回笼。
因此，在土地、规划、开工、预售手续办理过程中就存在相应风险，行政效率与审批政策直接影响各项开发手续办理，且各地区情况不尽相同，会存在因审批效率和政策变动可能带来的开发报建成果延误。
（三）
设计施工风险
包含图纸设计和施工建设两项风险，如施工图设计不规范，在审查过程中反复修改，进行设计变更；在施工过程中未严格按照图纸施工，导致返工并影响最后验收，或从缩减建安成本考虑，开发商或总包企业擅自改变使用材料、降低标准；加之可能存在的不可抗力因素，如安全事故、重污染天气的停工等，都会影响项目工期，造成工期延误风险，最终会影响房地产开发项目最终建成和使用。
（四）
资金成本风险
房地产是资金密集型行业，房地产企业资产负债率普遍保持高位，通过抵押贷款、拆借、发行公司债券等途径获取融资，在取得预售许可进行销售之前，开发项目近乎没有任何进项收入，财务成本较高，同时还要支付管理费用，给房地产企业带来资金成本风险，此环节关乎企业生死存亡。
（五）
营销回款风险
房地产开发周期的最后一个环节是销售，前期的所有准备都是为了通过销售达到资金平衡，最终实现盈利，而房地产市场的景气程度、房地产企业开发的业态产品是否符合市场预期，以及对标竞品的入市情况等因素，都会对销售造成影响，回笼资金快慢直接影响项目整体预期营收和后续项目滚动开发，此项风险不可忽视。
二、房地产开发全过程风险防控
（一）
投资拓展角度
对意向投资地块及合作主体进行充分的尽职调查，摸清土地信息，系统分析项目可行性，全面了解合作主体的经营情况，根据本公司的开发模式和计划目标
成本，对地块的货值产出等进行投资测算，分析预期收益能否满足公司要求，为投资决策提供依据，最大程度化解投资拓展风险。
（二）
开发报建角度
在项目落地后，开展制定开发节点计划，根据重要节点倒排开发安排。维护好和区域内土地、财税、规划、建设、房管、消防、审批等相关职能部门的关系，及时掌握获取最新的报建流程信息，根据政策、制度要求灵活调整报建思路，协调各合作单位配合好开发报建工作，最大程度降低时间成本，研究相关优惠政策，最大程度享受政策红利，保证项目稳步推进。
（三）
设计施工角度
选择合适的设计、施工单位，建立并完善属于本公司的产品系，培育相对成熟的设计方案，提升设计质量和效率，在项目落地初期提前介入设计，按图施工，减少设计变更。要制定详细的施工进度计划安排，合理安排各工种、工作面，责成工程部门、施工单位等各方主体优化施工组织设计，合理调配人员、材料、机械等资源，加快施工进度，保证按期完工。
（四）
资金成本角度
房地产开发企业要强化成本控制，完善招标采购制度，严格审查招投标过程中的各项环节、文件，做好供应商评审和考察，充分了解市场行情，国有资本投资的项目必要时可进行党员监督。财务要积极拓宽企业融资渠道，可以通过银行贷款、民间借贷、合作开发、发行公司债券等模式，分散降低资金风险。
（五）
营销推广角度
在项目落地后，进行市场调研，获取域内的经济发展水平、人口结构、收入层次以及购房意愿等方面信息，充分了解周边竞品情况，结合自身产品特征明确市场定位，减少同质化竞争，研究适合的定价策略，完善营销推广方案，可以通过网络、自媒体等线上途径进行宣传，逐步积累潜在购买客户等措施，保证项目在取得预售许可后，以最短的时间完成去化，回笼资金。
三、结束语：
随着我国房地产开发企业规模化、专业化程度日益提升，应进一步科学、系统地认清房地产开发过程中可能会产生风险，本文通过项目投资拓展决策、开发报建流程、设计施工要求、资金成本控制、销售回款任务五个方面分析了房地产开发全过程中的风险，提出了风险防控措施，通过强化对房地产开发风险的理解和认识，提升房地产开发企业综合开发实力。
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[4]曾永川.房地产开发风险管理与对策研究[J].工程技术研究，2019（03）：125-127.
篇七：房地产开发过程中的风险点
房地产合作开发经营中几种常见经营风险的防范措施
房地产合作开发经营中几种常见
经营风险的防范措施
一、投资约定不明的风险
房地产合作经营过程中，如果合同中约定提供土地使用权的一方根据合作各方一致同意将土地使用权折合为一定的货币冲抵部分出资，合作各方按约定的待办事项出资，比如说一方负责土地出让金、公共设施配套费，另一方负责地质勘探、设计、建安费用，但往往可能遗漏某些费用（如广告宣传费、项目竣工验收费等），这些费用由谁承担?由于合同语焉不详，容易造成互相推诿，影响合作项目的正
常开发，这就应当确定一个原则来解决。笔者建议在不能归结为任何一方过错的前提下，首先比照费用的性质和用途来探求合同当事人的订立初衷，漏列的费用应当划归哪一方当事人承担，其次可以根据出资和分配的约定比例，根据公平的原则，从受益即当出资角度出发分配未列费用的承担金额。
二、投资超过预算的风险
受市场因素、法律政策因素、环境因素及其他因素的影响，房地产项目的投资可能存在不小的变数，遇到减少投资的情形，合作各方比较容易协商一致，遇到增加投资，且增加的数额较大时，合作各方如何增加出资是一个难题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第17条规定了对投资数额
超出房地产合作开发合同的约定，应当如何在合作各方确定承担比例，提出了三种处理原则，即过错大小确定原则、投资比例原则、利润分配原则。
三、投资不到位的风险
根据房地产合作开发合同约定，应当履行出资义务的一方，实际出资未到位（或者未全部到位），发生这种情况，根据现行法律法规规定，不得以房屋预售款冲抵出资，出资人出资不到位本身就是一种
违约行为，笔者认为发生这种情形后首先是其他合作人要督促违约人继续履行合同，在不能或无法履行后，其他合作人可以调整出资比例和利润分配比例，因为合作各方究竟能够在利润分配中占有多大份额，取决于其对合作项目的贡献，即其投入合作的“量”，故房地产合作开发合同对合作利润的分配比例的约定必须是建立在合作各方按约实际且足额投入的基础之上。
四、土地使用权瑕疵风险。
土地使用权实际使用面积不足，比如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因为土地面积减少，导致项目开发体量缩小，利润减少，故在分配上亦应作重新调整，方才公平合理。
房地产合作开发经营过程中，如果提供土地使用权的一方因为债务纠纷，其土地使用权被司法机关查封，或其他第三人对该宗土地享有共有权，抵押权等都会影响合作项目顺利进行，当然这可在房地产开发合作合同签订前进行调查，但有些是当时无法查到，或事后发生的，故出现这些问题，笔者以为，较好的防范措施是将土地使用权及
时过户到联建项目，并依法到相关职能部门办理联建手续，那么土地使用权就不再被执行，最坏的结果无非是调整或增加合伙人，或者其他合伙人出资帮助提供土地使用权的一方清偿债务，然后增加自己的出资比例。
五、建设过程中因设计、规划等调整导致建筑面积增减的处理问题约定不明的风险。
对于减少面积的分配，首先是按照合同当事人过错确定分配，当然如果不能归责于当事人的事由或者无法确定过错，则只能按照分配比例来确定实际建筑面积的分配。至于增加面积的分配，应当首先考虑合作者的出资比例和对合作项目增加面积的贡献大小来确定分配比例。
六、其他可能涉及到的风险，如政策法律风险、利率调整风险、市场风险
类似的风险可能不能一一概括，处理这类问题首先要考虑公平原
则，例如承担建安费用的一方由于钢材、水泥价格巨幅上涨，其成本必然增加，又如提供资金的一方遇国家利率调整，必然加大成本，提供土地使用权的一方遇市场地价大幅波动，其实际投入额度可能增加或减少，这些内容最好在合同中作详细约定，合同未约定时合作各方应本着上述原则，力求公平合理的处理。
最高人民法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》两个司法解释中，明确了房地产合作开发合同效力认定的问题。
篇八：房地产开发过程中的风险点
房地产开发全过程风险分析及防控
房地产开发是一项复杂的过程，面临着各种潜在风险。为了提高开发项目的成功率，开发商需要仔细分析风险并采取相应的风险管理措施。本文将对房地产开发全过程中的风险进行分析，并提出相应的风险防控措施。
一、市场风险
市场风险是指市场供求关系变化对项目销售和价格带来的影响。这种风险是由市场因素引起的，如市场经济波动、政策调整、供需情况等。面对市场风险，开发商应采取以下风险管理措施：
1.市场调研。在开发项目之前，应对市场进行充分的调研，了解所在区域的需求情况、价格水平、竞争对手等因素，以制定相应的营销策略。
2.适时调整产品结构。在市场需求持续下降的情况下，应及时调整产品结构，根据市场需求变化调整产品类型和价格等方面。
二、土地风险
土地风险主要指土地环境、土地用途、土地所有权等方面的风险。在选址和土地收购的过程中，开发商应该注意以下几个方面：
1.选址。根据规划和市场需求，选择风景优美、交通便利、资源丰富的区域进行投资。
2.权属审查。在土地收购阶段，开发商应该通过权属审查、土地质量等方面的工作，了解土地所有权和土地利用前景。
3.竣工验收。开发完成后，应进行土地竣工验收，确保项目符合有关法规和规定。
三、融资风险
开发的资金一般来自银行贷款、合作伙伴、股权投资等渠道。融资风险是指因资金来源不稳定、资金成本高等原因引起的风险。为减少这种风险，开发商应注意以下因素：
1.寻找优质合作伙伴。在选择合作伙伴时，应寻找具有稳定资金来源和实力的机构，并制定详细的合作协议。
2.优化资金结构。开发商应结合项目的资金需求和资金成本，选择低成本、高效的融资方式。
四、建筑施工风险
建筑施工风险是指由于建筑过程中的工程问题、安全生产、工程管理等因素引起的风险。为减少这种风险，开发商应注意以下几个方面：
1.制定详细合同。在承包施工过程中，应制定详细的合同并进行严格的监管，以确保施工质量和工程安全。
2.定期检查。定期检查施工进度、质量以及使用建筑材料等方面，减少施工风险。
五、销售风险
2.制定灵活的营销策略。针对市场需求变化，开发商应根据实际情况灵活调整销售策略。
六、法律与政策风险
1.加强政策与法律法规的研究工作，密切关注政策变化和法规的变化，及时调整开发策略。
2.了解政策优惠政策。开发商应及时了解所在区域的优惠政策，以便在开发项目过程中享受政策红利。
七、人力资源风险
1.提高员工素质。开发商应通过培训、学习等多种方式，提高员工素质，加强员工管理。
2.建立健全的管理机制。开发商应建立健全的员工管理机制，管理规范，实行考核制度，确保员工流程高效稳定。
篇九：房地产开发过程中的风险点
房地产开发过程中的风险
由于我国的市场还出于起步阶段，各种开发与交易还不够规范，从项目立项到结束自始至终都伴随着风险，房地产纠纷和诉讼案件此起彼伏、接连不断。以下是房地产开发商在房地产开发(指商品房的开发建造阶段)过程中经常遇到的三种风险，以供警示：
一、征地与拆迁困难
有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视，以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。征地与拆迁是实施开发工作的第一道门槛，一方面要做出双方都能接受的经济补偿，另一方面又要做好说服动员工作。遇到钉子户，风险就会更大，钉子户不搬迁就直接影响了房地产建设工作的进度。
经验告诉我们，开发商的征地与拆迁工作不能离开政府和基层组织的帮助，以政府为强有力的后盾，加上当地村或街道机构说服动员的配合，采用合法的手段及灵活的策略一定能把征地与拆迁工作做好。首先应做细致的调查，摸清每一户的家庭情况，预测出潜在的钉子户，掌握他们的预期补偿额。其次，补偿合同是一个重要的法律文件，应当在法律专家的指导下，结合评估价依据法律，灵活适用奖励办法，化整为零逐户签订补偿合同。严堵各种漏洞，运用法律手段把被拆迁户和被征地户可能带来的潜在风险消灭掉。
选择优秀的拆迁实施单位也非常重要，开发商与拆迁实施单位应当签订一份权利义务分明的委托拆迁合同，尤其在进度和奖惩条款上要规定的明确无误，严格合同条款，将风险分担出去。
二、建设工期的风险
开发商选择的建筑公司是否能保质保量按时完工，对开发商以后的商品房销售起着重要作用。但事实上，大多数建设工程都不能按期完工，有的拖延几个月，甚至几年。造成这种风险的原因多种多样，如来自开发商的自身原因，如资金不足、图纸更改、更换合作伙伴等;或者是来自建筑商的原因，如技术问题、违法转包分包等。
防范这种风险应以预防为主，在初期就应选择信誉技术过硬的设计单位、监理单位和施工单位。在建筑材料的选择和购买方面一定要认真谨慎。还有应当选择理想的合作伙伴，应落实资金来源渠道。所有这些都要用法律文件予以确认，用完备的合同来约束所有参与工程建设各方的行为。发达国家几乎所有的房地产项目初期，都有法律专家或介入，制作大量的法律文书或合同，以确认复杂的各种法律关系，明确各方的权利义务。
三、联建风险
在房地产投资开发中，经常有几家投资单位共同投资的情况。形成这种情况的原因主要有以下几种情况：某一家投资单位经济实力有限，需要与其他单位合作开发;或者是有土地的一方没有资金，需要与有资金的一方合作;或者有资金的一方没有土地，需要与有土地的一方合作;或者既有资金又有土地的一方，没有房地产开发经营权，需要与有房地产开发经营权的房地产公司合作。无论什么方式的合作，都是建立在利益基础上，这就埋藏着潜在的矛盾。要想避免矛盾的发生，就应该“亲兄弟明算账”在合作之前，充分协商好各方的权利义务、利润分享及债务承担。在法律专家的参与下，制定各种法律文书及合同，视此为“小宪法”严格履行。
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