篇一：金融地产行业
中国房地产及金融行业薪酬变化及对比分析
中国房地产及金融行业薪酬变化及对比分析房地产和金融行业可谓是我国经济发展中的两大龙头行业，它们的一呼一吸、一举一动都能影响到我国经济发展的方向模式及普通大众的生活等等。而其中本行业的薪酬模式更是对它们的人力资源配置的导向和激励有着不可或缺的作用。本文将简要介绍这两大行业的薪酬模式及近年来薪酬的变化，以期做到对这两个行业在了解的基础上继续深入观察思考，来对以后的择业方向有所助益。
一、房地产行业薪酬结构
我国房地产薪酬现有三种模式，即岗位工资制、项目工资制和绩效工资制。
其中公司高管人员的薪酬一般包括“基础年薪+年度激励+长期激励+其他”，其中基础年薪属于纯刚性收入，是用于补偿高管人员，保障他们的基本生活所需。年度激励（风险收入）是一种短期激励，用于奖励那些为公司的持续发展及实现公司重要战略目标、财务目标及经营目标做出贡献的高管人员或团队。长期激励的设计即通过采取股票期权或其他权益分享的形式，允许高管人员合理分享公司的未来收益，使他们的经济利益与股东利益保持一致。其他收入包括福利、退休及在职消费等。另外总公司或集团公司的薪酬结构包括基本工资、岗位工资、绩效工资、津贴与补贴四部分，其中“基本工资＋岗位工资”称作“基薪”。薪酬结构设计的比例是绩效工资与基薪的比例一般设置比例是4：6－9：1，岗位级别越高，其薪酬中浮动部分与本人绩效考核结果及公司整体绩效相关度越大。比如，岗位等级1～4级的基薪与绩效工资的比例可设为4：6，岗位等级15～16级的基薪与绩效工资的比例可设为9：1。之后较小模式的项目部和项目公司的薪酬结构与总公司不同，薪酬结构包括基薪、绩效工资、津贴与补贴、项目超额奖励四部分。
二、房地产薪酬近年来的变化
（一）地产一直都属于高薪职业
地产行业这十年的确是发展变化很大，如果用10年来看的话，2002年时的销售副经理，工资水平大概在三四千元。那个时期营销总经理年薪大概25万，而如今的营销总经理的年薪为65万。
虽然地产行业人才薪酬涨幅与房价相比是稍逊一筹，但多个数据却显示，地产一直都属于高薪职业，其薪酬相比其他传统行业来讲还是相当具吸引力，而且地产企业高收入具有普遍性，并覆盖了各个岗位和层级，普遍高于其他行业相同岗位，只有金融行业与其具有一定的竞争力。与此同时，2003年伴随着房地产行业新一轮的高峰，至今地产薪酬水平一直处于快速增长的状态。而从特点来看，“地产人才的薪酬水平变化，相对于行业发展具有一定的滞后性，例如2007年是行业发展的高峰期，但是薪酬增长却在2008年跳到一个峰值，2009年又开始了新一轮的稳步上涨。”从趋势看将来行业薪酬还是会呈现增长状态，只是奖金比例会增加，这样在一定程度上降低了目前企业人力成本的风险。
（二）2002年地产职业化后薪酬出现大调整
从2002年开始，地产行业进入了新一轮发展，这年也是地产职业化开始的一年。当时首屈一指的企业主要是中海、万科、招商、金地，市场竞争并不激烈，很多企业还正处于“学习”中。在早期房地产公司里，综合管理类岗位项目总负责人和专业类岗位的设计线薪酬会比较有优势，随着整个行业本身产业模式的变化，薪酬上也会慢慢发生一些调整，如今还是偏综合管理的薪酬会更高一些，多元化发展趋势，决定了企业对人才特别是高管类人才的需求就更加偏向综合管理。
在地产圈内，万科是出了名的高薪企业，这主要缘于两个方面：一方面是其高度职业化的操作模式以及对人才的重视程度，决定了必须要在薪酬待遇上有所倾斜，如上所述的“海盗计划”正是其高薪挖人的集中体现;另一方面是其作为上市企业，薪酬待遇相对透明。同是地产行业但因企业不同，相同职位的人才薪酬待遇还是相差很大的，其中上市公司薪酬比较透明，基本薪资高，奖励机制较充分，拥有较好的薪酬福利体系。国有企业薪酬比较固定，基本薪资普遍低于市场高值，但隐性收入及福利较多，且收入稳定。而民营企业薪资最灵活，变动幅度也最大，因为资金的支配权在老板手里，随意性更大，定薪也更灵活，特别是奖金方面的浮动相当大。
（三）地产界薪酬与营销关系紧密
地产界薪酬变动最大的职位基本与营销有一定的关系是毋庸置疑的，来自尤里克猎头公司的统计显示，营销类人才的薪资浮动与销售额有直接的关系，多年来营销类岗位的薪资固定部分会不断上浮，但是均在正常的范围内，奖金也就是激励部分主要是看业绩的，通常企业会有相应的激励机制，如果销售额到一定的范围，给到相应的奖励，但并不完全是上不封顶。
据业内人士表示，市场火不火、房子是否好卖会对他们的薪酬待遇有一定的影响，但也只是在一个有限的区间内浮动，因为发展商毕竟是实体企业，人才特别是高端人才的定薪标准多是参照了国家的一些相关标准和经济指标，并不会真
正跟随楼市大起大落。人力资源专家冯丽娟对此也表示，如果从近几年的时间来看房地产行业的薪酬变化，应该一直是呈线性上涨的，即便是在楼市2008年最低迷的时候，也只是招聘的人数有变化，但是给出的薪酬并没有太多的下降，只是部分与销售直接挂钩的岗位当年或有10%左右下滑，不会超过15%，但在2009年5月之后，不仅快速追平了下滑的部分，并且还有10%左右的新增长。
不过，相对于“甲方”开发企业薪酬水平的相对稳定，作为“乙方”代理企业的中介薪酬就大不一样了，他们与市场联系得更加紧密一些，特别是一线的业务员们，因为他们底薪非常低，收入来源主要是靠提成，人员流动性也非常大。
（四）近两年商业人才年薪涨得快
随着国家对房地产行业的宏观调控力度加强，以及相关法律条文陆续颁布，越来越多房地产开发商开始把发展和投资的重点逐步转向商业地产和城市综合体。而商业地产的价值慢慢被众多的房地产开发商所认识，是在2009年有了最明显的表现。2008年出现的经济危机让很多发展商意识到现金流的重要性，近几年来开发的商用物业基本都已经是只租不售了。
从真实成交数据显示，商业总经理这个职位从2009年的六七十万年薪，一口气就蹦到了2010年的150万和2011年的130万。其中150万左右是比较合理的水平，目前商业方面负责人在企业年薪体系中普遍会高出30%~60%，而一些项目“红人”被挖跳槽的，就更有翻出几倍的可能。与此同时，除了高薪挖人外，一些大的公司还在两手准备，一方面对外找人才，一方面把自己的人送到国外进行商业地产方面的培训。她称，在其他行业10~20年才能够培养成长起来的人才，在地产行业可能几年就成长起来，成长速度非常快。
三、金融行业薪酬现状及特点
2011年中国金融行业的环境受到了全球经济形势低迷的影响，但近几年行业发展势头强劲，业绩良好，造就了大批“高薪”打工仔，整体薪酬水平领跑全行业
（一）整体呈上升趋势
金融业的薪酬增长特点是越高的职位幅度越大，薪酬基数越大增幅越大，且在高薪群体中成分化趋势。
多年来，金融行业的薪酬水平一直领跑全行业，”高薪酬”也是媒体和社会关心的焦点问题。根据众达朴信薪酬调研数据显示，金融行业部门经理层级年度总现金中位值为552850元，一类城市超过60万元；专业经理层和主管层级年薪中位值分别为384584元和158473元，涨薪幅度均超过12%，薪酬差距继续拉大；专员层级年薪中位值为86368元，涨薪幅度为11.5%。此外，行业稀缺岗位和人
才，如风险管理和主要业务负责人等，年薪收入往往进入人才绿色通道，收入水平已经超出等级薪酬的范围。
（二）信托行业薪酬水平领跑金融子行业
近年信托行业发展势头强劲。一方面，信贷紧缩促使信托业利润猛增;另一方面，信托企业的员工人数往往低于其他金融子行业，使得信托行业的薪酬水平不断提高，超过基金和商业银行，位居第一位。2011年更是信托行业的丰收年，信托公司分享了信贷紧缩下的政策红利，从而实现了营业收入和净利润的快速增长。以信托行业整体薪酬水平为基数，基金行业的薪酬系数为0.96，投研部门是基金业高收入
的代表，基金经理的年收入均值已经超过150万；在银行业中，股份制商业银行整体薪酬水平最高，其次是城市商业银行，行业整体薪酬系数为0.89；保险行业薪酬系数为0.84，基层员工薪酬水平较低；期货行业薪酬系数为0.8，与基金证券行业相比较，薪酬水平短板显著，面临着人才流失的挑战。
（三）京沪地区金融行业薪酬水平竞争性较强
根据调研显示，近三分之二的国内外金融机构会把总部选择在上海或北京，使得两个城市的行业整体薪酬水平领跑全国。以上海地区金融行业薪酬水平为基数，北京和深圳地区行业薪酬系数分别为0.95和0.89；位于二类城市前列的天津、杭州和南京地区薪酬系数均超过0.85；武汉和成都是中西部地区的金融中心，薪酬系数分别为0.8和0.76。
（四）金融行业前后台薪酬差距大
金融机构逐年加大创新类产品研发和服务上的投入，相关业务部门薪酬倾向性明显，让人艳羡的薪酬福利待遇往往发生在投资、研究和市场销售等前台部门；而运营、客服、行政后勤等后台部门，薪酬涨幅和奖金均低于前台，薪酬差距逐年增长。根据调研数据显示，以金融行业前台整体薪酬水平为基数，后台薪酬系数仅为0.68。
四、金融行业薪酬变化
这是一个主要由高学历人才组成的行业，和高科技一样，向来以高薪著称。虽然该行业近几年的薪酬平均值及年度薪酬增长率一直都是名列前茅，但2008年的经济形势明显对其带来直接影响。随着外资银行扩大其分行网络，银行业人才流失的威胁愈趋明显，国内银行在吸引及挽留人才方面受到严峻考验，此次调查中，不少国内银行员工年平均流失率等于或大于20%。
而在华的外资银行对人才的竞争已达到前所未有的白热化程度，仅去年外资银行就增加了10000名员工。而外资行最难招聘的职位是高级主管、合规主管以及财富管理主管，这些职务在2008年的薪酬升幅约为30%。其它一些职位的薪酬升幅普遍为15%至20%。
此外，证券行业经过2008年一轮明显的降薪后，在2009年的前
两个月份并
没有太大的降薪动作，与2008年年底基本持平。一些券商的基层员工表示，现
在的月薪仅为牛市时的4成，再进一步降薪恐怕会造成人员的大幅流失。
小结：
下面一些数据更为精准的展示出这十年来两大行业的薪酬变化：
金融业70146660144415477445房地产业35870339672461737102（2011年城镇单位关于金融及房地产行业的薪酬）
同其他行业相对比下，金融行业薪酬一路领先，牢牢长期控制着行业薪酬排
行中的龙头。即使受到08年金融危机影响较大，金融业的薪酬也从未停止过涨
幅，尤其是高管薪酬，一枝独秀地傲视着其他行业和职位。而房地产2002-2011年涨幅甚大，仍敌不过高科技行业及采矿业等行业，只是2009年后，房地产薪
酬一路飙升至第二，楼市近两年预期极为乐观，房价翻了翻儿似地上涨，同期薪
酬也是一路涨不停。直至现在，二者才定下来分别为行业薪酬第一和第二。
照现状来看，两者也将在很长一段时间内保持这样一个高薪酬的状态，对于
择业者和投资者来说都是一个相当稳妥的选择。
篇二：金融地产行业
我国房地产金融市场存在的问题和对策
在中国房地产的开发建设和消费中，70%左右的资金依赖于融资支持,一个有效率的房地产金融市场有助于房地产步入稳定发展的良性轨道.自20世纪80年代中国实施住房商品化改革以来，我国金融体系也尝试了一系列探索，以形成对于房地产的有效支持，但目前尚存诸多问题,作为其中一部分的房地产金融市场同样有诸多需要改进之处，剖析这些问题并在相应的政策层面找寻一些合理可行的建议颇有必要.
一、目前我国房地产金融市场存在的主要问题
（一）房地产金融市场过度集中于间接融资市场
这个问题可以通过比较房地产企业信贷市场融资和资本市场融资的比例得到说明（见表1)。表1中的资本市场融资包括股票和债券融资，数据来源于wind咨询，间接融资数据来源于中国房地产信息网，为中国房地产企业资金来源于中国内贷款和个人按揭贷款之和。该表显示，房地产企业间接市场融资规模远高于资本市场融资规模，即使在2007年至2009年间，房地产资本市场融资规模有所提升,两者的比例也不足10％。
自2010年以来，中国证监会实际上关闭了房地产企业通过股票市场融资的大门，房地产首发、增发、债转股、可转债等基本上均维持零纪录，房地产资本市场融资规模大幅1萎缩(见表2）。此间，虽然发改委对房地产企业债券融资网开了一面，发行规模持续高增长，但即使这样房地产企业资本市场融资与信贷市场融资的比例在3％的低位徘徊，远低于前几年的水平。
显然，房地产融资对间接融资的过高集中度易于加大间接金融机构特别是银行金融机构的资产风险,不利于银行金融机构形成稳健的资产负债结构，也不利于金融体系的稳定。
（二）房贷在银行信贷市场中占比过高
近年来,房贷在银行各项贷款中的占比一直保持在20％以上[1］，特别是近一两年来，在金融支持实体经济、房地产紧缩调控等宏观政策条件下，这个比例不降反升,2013年以来各月的比例超过30％（见表3）。从行业投放结构看，主要上市银行公开披露的年报信息表明，除个别银行外，房地产业贷款投放高于其他行业的贷款投放。[2］这些信息表明，国家关于金融为实体经济服务的政策还没有完全落地。房贷规模的居高不下也成了房价不断走高的重要推手，加大了国家房地产政策调控的难度。
(三）房地产金融市场对于保障房的支持不够
自2008年国家重新重视保障房的建设和消费以来，保障房融资一直成为其中一个重要瓶颈,首先是在保障房建设方面，由于国家财政资金有限，大量资金需要诉诸于房地产金融市场渠道,但由于保障房建设的投资回报率偏低，相应的2投资和信用风险较大,又缺乏有效的风险缓释或信用增级工具，商业金融对保障房建设的支持动力不足。其次是在保障房消费融资方面，由于保障房消费主体均为中低收入者，债务偿付能力低，而且基本没有信用记录，加之缺乏政策性的增信手段，商业金融对保障房消费的支持动力也不够。以“十二五"规划为例，“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后三年1600万套，按每套60平方米，每平米成本价2000元估算，共需资金约4万亿元，其中商业性融资按60%估算，那么需要来自商业性渠道的资金约2.4万亿元,2011年和2012年每年需要商业性融资7000亿元.近几年对保障房的商业融资渠道虽有多种探索，但主要渠道还是商业银行贷款，事实上公开披露的有关保障房的融资资料中基本见不到来自非银行贷款渠道的数据信息。表4显示，2011年和2012年的保障房建设贷款远远低于保障房融资需求额，融资缺口占比均超过70%。在保障房建设目标硬性考核下,此种融资缺口实际上以扭曲形式表现，如保障房粗制滥造埋下安居隐患，向开发商强行摊派或与开发商组成寻租联盟等等.
（四）房地产金融市场存在风险隐患
虽然目前公开披露的一些信息(比如商业银行房地产开发贷款和个人按揭贷款不良率）显示房地产金融市场风险无忧,但从房地产金融市场结构和期限结构视角看，房地产金融3市场存在风险隐患。主要表现在三个方面，一是房地产融资市场向银行金融机构的集中度过高,持续给相关金融机构的资产负债的期限结构和风险结构管理施加压力，也不利于整个金融体系的稳定。二是房地产信托资金的风险。由于中国房地产信托目前依然对于信托人的债权事实上实行刚性对付,房地产信托资金的对付风险持续存在。近年来,房地产信托资金持续高增长,这无疑会进一步放大这一风险。三是房地产信贷资金存在严重的期限错配问题，埋下流动性、收益性等风险隐患.该风险主要表现在个人按揭贷款，由于此类贷款期限多为20年以上，二期对应的负债多为短期性的，这样的错配会进一步酿成流动性风险、利率波动风险等多种风险。
二、关于应对房地产金融市场问题的若干对策
针对以上房地产金融市场存在的问题,相关对策应着眼于促进解决房地产融资结构过于集中于间接融资渠道，致力于破解保障房商业性融资难的问题，有效分散和化解房地产金融市场的风险。
（一）有效扩大房地产直接融资渠道的比重
降低房地产间接融资集中度过高的有效对策无疑是通过扩大直接融资比重来稀释。但鉴于注重原因，目前房地产企业直融化既存在不利因素也存在有利条件。不利因素主要表现在：就股票市场融资而言,由于以往针对房地产股票市场的放行往往伴随着地价和房价的飞涨即所谓股价、地价和房4价的互相拉扯,因此在调控房地产市场的政策选项中，提高房地产企业上市门槛甚至暂停房地产企业的上市，往往成为必选项。最近的一次即自2010年以来至今实施的对房地产企业股票市场融资实施的关门政策应该说是史上最严厉的一次.考虑到房地产调控的趋势继续从紧概率较大，房地产股票市场融资的封冻政策将继续发挥作用。监管层对房地产股票市场融资的关门政策也与资本市场系统性制度重构有关，自2012年9月份上证和深市均暂停IPO至今,期间的增发规模虽高达近4000亿，但房地产企业增发确实少得可怜（见表2）。
有利因素主要表现在一是中国政府在《金融业发展和改革“十二五”规划》中的内容之一是显著提高直接融资的比例，这对房地产金融市场的直融化提供了良机。二是十八届三中全会后股票市场发行与监管制度改革提速，自2012年9月份暂停的IPO将随着注册制的实施而重启,这对房地产企业股票市场融资无疑是一个利好因素。
综上，房地产企业股票市场融资的有利因素强于不利因素,预计最早在明年上半年房地产企业融资将顺利搭上股票市场IPO的列车。
此外，房地产企业直融化还可借助债券、基金、海外资本市场等渠道。
（二)强化政策激励引导资金进入保障房领域
房地产金融市场对保障房支持动力不足的症结在于保5障房建设和消费信用存在缺陷，同时缺乏相应的增信安排。
在发达国家，对保障房商业融资的增信是通过公共政策机制来实现的。即政府借助于财政和政策性金融手段提升保障房融资的信用水平，这些手段包括财政补贴、担保、保险、保证、流动性支持等。如美国的联邦住房局职责之一即为低收入家庭的购房贷款提供低费保证，美国的退伍军人局则为另一类低收入群体即退伍军人的购房贷款提供免费保险。美国、英国等发达国家均有针对中低收入群体购房或租房融资的财政贴息或代偿安排。而我国虽存在对中低收入群体或多或少的购房或租房的财政补贴但缺乏对保障房融资的担保、保证、保险等增信支持体系。政府应尝试建构政策性住房金融体系，该体系除了给予保障房建设直接提供适当的融资支持以外,还应针对保障房建设和消费中的商业融资提供信用增级可支持，以有效弥补保障房融资的信用缺陷,引导房地产金融市场增加对于保障房的资金支持。至于政策性住房金融的建构思路,可考虑两种选项，其一是重构国家开发银行，分离其所有的商业银行业务，恢复其政策性银行地位,并赋予其对于包括保障房在内的公共项目建设融资和增信的职能。其二是新设政策性住房金融机构。两种选项各有利弊，选项一的优势在于充分利用现有的机构资源，达到建立政策性住房金融机构的目的，不利之处在于，国开行已经步入商业化的路径，不管是在复归其政策性银行本性还是分离其商业银行6业务方面均存在决策阻力和机会成本。选项的好处是，省却了方案一的重构成本，但机构新设和招兵买马的成本较高.
（三）有效推进资产证券化，缓释房地产金融市场风险
资产证券化是应对信贷期限错配、债务关系集中度过高等金融风险的有效工具，由于在最近一轮的全球性金融危机中资产证券化一度被贴上风险祸源的标签，中国也因此停止了2005年启动的资产证券化试点工作。但自2012年上半年以来资产证券化的风险缓释作用被重新认识，资产证券化试点工作得以重新推进而且新试点着眼于将资产证券化引入常规化发展的轨道，以避免短期的政策和人为扰动而引发的资产证券化市场的大幅波动，进而引发金融市场的波动。新试点也同时引入多种新的风险防范措施，防止证券化技术的滥用和风险的放大。如单个银行业金融机构购买持有单只资产支持证券的比例，原则上不得超过该单资产支持证券发行规模的40%；信贷资产证券化各发起机构应持有由其发起的每一单资产证券化中的最低档次资产支持证券的一定比例，原则上不得低于每一单全部资产支持证券发行规模的5%,持有期限不得低于最低档次证券的存续期限等等.
但资产证券化的有效推进仍存在一些约束因素.一是额度规模较为有限。2013年新试点仅放出3000亿额度，而且其中1000亿已经给了国开行,其他银行分2000亿的“羹”，难免有僧多粥少之嫌.二是对基础资产标准规定过严。新试点要求将优质资产证券化,禁止将风险较大资产证券化。然而证券化的一个核心功能将存在一定风险的资产通过证券化进行风险重构。正是基于此原因，2008年全球性经济和金融危机后发达国家对资产证券化的监管更多聚焦于对资产证券化技术的滥用行为(诸如无限次资产组合和证券化）施加限制，但并没有要求将证券化基础资产的信用级别提高到优质级.由此我国只要求将优质资产证券化的做法不仅使得资产证券化基本丧失风险管理的功能，而且也大大降低资产证券化发起人的积极性。
由此，有效推进我国资产证券化还需要政策层面至少在如下两个方面进行改进，其一适度扩大试点规模。考虑到房地产领域中个人抵押贷款存在较为明显的期限错配问题，建议重点给予房地产信贷领域更大的试点规模；其二是放松关于基础资产的质量约束，就房地产信贷而言,只要是投资级以上的资产均可作为房地产贷款证券化的基础资产。
篇三：金融地产行业
房地产与金融业的关系
房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。
从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。
据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。
由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实
上，住房只是房地产提供的一种产品，房地产业的基本功能是合理利用土地资源，优化组合生产要素，创造社会财富，提供就业岗位，增加国家财政收入，并在此过程中实现自身盈利的目标。房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持，另一方房地产行业又成为金融业新的增长点。金融业在支持房地产行业的发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的前景。房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，互惠互利。
篇四：金融地产行业篇五：金融地产行业
2019年房地产行业金融服务方案第一节行业总体策略2019年房地产行业为我行“审慎介入类”行业，房地产行业总体授信策略为“总量控制、区别对待、强化管理、防范风险”。“总量控制”是指严格控制房地产行业授信总量，持续加强表内外全口径风险限额管控，严控前期房地产价格过高及库存较高城市的融资占比，面，重点支持一线城市以及库存消化周期合理、严控商用房开发融资，严控高杠杆、高融资成本地产项目融资。“区别对待”，在区域选择方潜在需求充足的二线城市普通商TOP30强房地产企业，品住房项目，审慎把握三、四线城市新增住房开发贷款业务；客户方面，坚持客户名单制管理，主要投向优质战略客户，原则上只支持严控战略客户名单外增量投放。产品结构上，积极支持刚需和改善型商品住宅项目，积极支持股东实力雄厚、流程规范的长租项目和共有产权等保障性住宅项目，择优支持股东实力雄厚、流程规范、位置优越的棚改及城中村改造项目。作力度，通过个人住房按揭系统直联等方式进一步保障交易真实性，从严控制宾馆酒店、商业地产、商品流通市场开发项目。同时加大与大型房地产企业合提高个人住房贷款业务风险防控能力。“强化管理”，强化房地产贷款业务全流程管理，提高准入门槛等措施优化信贷结构，加强贷后管理，加强资金监管，强化押品管理。“防范风险”全面深化总分行战略客户的合作，将房地产授信业务作为重点防控领域，高度重视房地产领域的资产质量控制和风险防范。第二节一、目标产业链目标定位房地产属于国民经济基础行业，可以带动上游水泥、钢材、施工等多个行业，是银行拓展大额授信业务的重要客户，可以带动银行卡、个人按揭贷款等业务。最关键环节是购地，房地产企业动用自有资金，购地完成取得四证后，银行就可以进入。二、目标客户（一）土地开发1.省级、地级市政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业）。
2.房地产五十强企业、信用等级3.房地产五十强企业、信用等级成立的项目公司。（二）房产开发1.房地产五十强企业、信用等级AA级房地产开发企业。AA级房地产开发企业与省级、地级市政府AA级房地产开发企业；2.区域性主流房地产企业，区域市场占有率前十，以往与银行合作良好、信誉高，在区域具有较强的竞争优势；（三）保障性住房开发建设1.房地产五十强企业、信用等级AA级房地产开发企业；2.区域性主流房地产企业，区域市场占有率前十，以往与银行合作良好、信誉高，在区域具有较强的竞争优势；3.地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业；三、目标区域1.土地开发目标区域为一、二线1、三线2城市所在地；2.房产开发目标区域：重点支持一线城市以及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目，审慎把握三、四线城市新增住房开发贷款业务。严格控制商业地产开发项目，审慎把握一、二线城市商业地产项目。3.保障性住房开发目标区域：积极支持一二线城市保障性住房项目，审慎介入三四线城市保障性住房项目。第三节一、准入标准（一）土地开发项目准入标准1.储备土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好1二线城市：成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、大连、济南、宁波、青岛、无锡、厦门、郑州2三线城市：长春、常州、哈尔滨、福州、昆明、合肥、东莞、石家庄、呼和浩特、南昌、温州、佛山、贵阳、南宁
的出让前景；涉及农用地的贷款，具备合法的农用地转用手续和征地手续；2.储备土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与县（含）以上政府整体综合规划中的用途，以及未来开发计划相符；储备土地已经列入当年土地储备计划中，符合城市规划和土地利用总体规划，要素，预计能够纳入土地供应计划并在3.项目资本金在30%（含）以上；4.贷款金额不超过土地收购和土地前期开发、整理总成本的级财政部门批准的土地储备资金项目预算；5.抵押率≤70%；6.贷款期限不超过3年。（二）房产开发1.项目所涉产权清晰，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》“四证”齐全，无欠缴税费情况；2.项目所在地区地理位置优越，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符合城市规划和土地利用总体规划；其中，旧城改造项目属于地市级（含）政府以上重点建设项目；3.住宅项目资本金（所有者权益）原则上≥≥35%；4.项目成本具备相对优势，经审慎评估项目市场前景较好，具备良好的盈利能力；5.商品房预售监管账户应在我行开立；6.以抵（质）押为担保方式；7.与我行开展住房按揭贷款合作；8.贷款期限不超过5年。（三）保障性住房开发1.项目为地级市（含）以上政府投资建设项目，且列入年度建设计划，同时按规定取得政府有关部门的批准文件，金流能够满足贷款本息偿还；政府回购资金已经明确落实，项目自身现30%；其他房地产开发项目资金70%，且符合同基本能够确定用途、容积率等基本2年内出让；
2.必须具备合规性，即贷款发放前必须“四证”齐全；3.项目必须设定抵押；4.项目资本金比例：项目资本金比例：保障性住房项目资本金（所有者权益）原则上≥20%；其他房地产开发项目资金≥35%；+3个百分点；5.项目内部收益率：不低于银行同期同档次基准利率6.贷款额度：不超过项目投资总额的70%；7.承建商具备三级（含）以上建筑资质，建筑质量可靠；8.保障性住房贷款资金须按项目建设进度监管使用，自身现金流及借款人其他经营收入作为主要还款来源。二、退出标准（一）土地开发满足以下任一项均为退出类：1.储备土地使用项目属于《产业结构调整指导目录（限制类和淘汰类；2.不符合规划控制要求的项目及违法用地项目，性房地产项目；3.其他退出类规定。（二）房产开发满足以下任一项均为退出类：1.项目列入《产业结构调整指导目录（汰类；2.项目不符合城市规划和土地利用总体规划；3.项目预算收益率显著低于银行同期同档次基准利率；4.其他退出类规定。（三）保障性住房开发不满足保障性住房建设项目准入标准的项目均为退出类。2011年本）》（修正版）的限制类和淘利用农村集体土地开发商业2011年本）》（修正版）项目建成后项目收入须贷款应以项目在我行监管，开立监管账户，贷款资金和项目收入实行封闭管理，第四节一、新客户准入标准（一）土地开发客户准入标准地级市及以上政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业）备以下条件：、或者房地产三十强企业、或者信用等级AA级房地产开发企业，三类企业均需同时具①经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；从事土地开发、出（转）让等经营活动，符合国家和地方有关法律法规和政策，拥有完善的工作规章制度；取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；②储备土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；储备土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与当地政府整体综合规划中的用途与未来开发计划相符；储备土地已经列入当年土地储备计划中，符合当地城市规划和土地利用总体规划，基本能够确定用途、容积率等基本要素，预计能够纳入土地供应计划并在2年内出让；③财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；④最近三年无重大不良信用记录，未列入银行预警级客户名单；⑤地级市政府上一年GDP不低于5000亿元；信用等级AA级房地产开发企业年销售额不低于1000亿元；⑥拥有在三线及以上城市一级土地开发经验；⑦企业资产负债率≤60%。（二）房产开发①房地产前三十强企业；信用等级AAA级房地产开发企业；②授信主体或控股股东房地产资质为一级（含）以上；③持有土地具有较强的成本优势；土地储备量与企业的开发能力、资金筹措能力相匹配，储备用地的取得价格与周边房价相比较为合理，和税费情况；④开发记录良好，以往开发项目销售情况良好；对销售率低于50%的在售项无拖欠土地出让金
目，其存货时间原则上不超过一年；在建项目工程进度正常；⑤授信主体或控股股东资金链状况良好、率≤60%；⑥可完全配合我行对贷款的封闭管理措施。（三）保障性住房开发①房地产五十强企业；信用等级AA级房地产开发企业，年销售额规模不低于500亿元；区域性主流房地产企业，市场占有率前五；地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业，地级市上一年GDP总量不低于5000亿元；现金流稳定，原则上整体资产负债②企业应向银行提供当地政府对保障性住房立项核准的批复；③产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好、没有拖欠工程款；④具有7年以上保障性住房开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在15万平方米以上，连续3年竣工合格率达100%；⑤企业自有资金：保障性住房项目资本金（所有者权益）原则上≥他房地产开发项目资金≥35%；⑥企业上一年度资产负债率≤60%；⑦以所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物，贷款发放、项目建设、销（预）售的整个环节中资金能够封闭运行。二、存量客户策略分类标准（一）土地开发1.支持类省级及以上政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业）地产三十强企业、或者信用等级以下条件：①经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；从事土地开发、出（转）让等经营活动，符合国家和地方有关法律法规和政策，拥有完善的工作规章制度；取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；②储备土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好、或者房20%；其AAA级房地产开发企业，三类企业需同时具备
的出让前景；储备土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与当地政府整体综合规划中的用途与未来开发计划相符；储备土地已经列入当年土地储备计划中，符合当地城市规划和土地利用总体规划，基本能够确定用途、容积率等基本要素，预计能够纳入土地供应计划并在2年内出让；③财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；④最近三年无重大不良信用记录，未列入银行预警级客户名单；⑤拥有在二线及以上城市一级土地开发经验；⑥企业资产负债率≤60%。2.控制类（维持类）地级市及以上政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业）条件：①经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；从事土地开发、出（转）让等经营活动，符合国家和地方有关法律法规和政策，拥有完善的工作规章制度；取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；②储备土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；储备土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与当地政府整体综合规划中的用途与未来开发计划相符；储备土地已经列入当年土地储备计划中，符合当地城市规划和土地利用总体规划，基本能够确定用途、容积率等基本要素，预计能够纳入土地供应计划并在2年内出让；、或者房地产五十强企业、或者信用等级AA级房地产开发企业，三类需同时具备以下③财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；④最近三年无重大不良信用记录，未列入银行预警级客户名单；⑤地级市政府上一年GDP不低于4000亿元；信用等级AA级房地产开发企业年销售额不低于500亿元；⑥拥有在三线及以上城市一级土地开发经验；⑦企业资产负债率≤70%。
3.控制类（压缩类）地级市及以上政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业）产百强企业、信用等级AA级房地产开发企业，需同时具备以下条件：、房地①经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；从事土地开发、出（转）让等经营活动，符合国家和地方有关法律法规和政策，拥有完善的工作规章制度；取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；②储备土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；储备土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与当地政府整体综合规划中的用途与未来开发计划相符；储备土地已经列入当年土地储备计划中，符合当地城市规划和土地利用总体规划，基本能够确定用途、容积率等基本要素，预计能够纳入土地供应计划并在2年内出让；③财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；④最近三年无重大不良信用记录，未列入银行预警级客户名单；⑤地级市政府上一年GDP不低于3000亿元，但不足4000亿元；房地产百强企业、信用等级AA级房地产开发企业年销售额低于⑥拥有在三线及以上城市一级土地开发经验；⑦企业资产负债率≤80%。不满足以上条件的其他房地产企业。4.退出类不满足支持类及控制类分类标准的即为退出类。（二）房产开发1.支持类①房地产前三十强企业；信用等级AAA级房地产开发企业；500亿元；②授信主体或控股股东房地产资质为一级（含）以上；③具有10年以上房地产开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在30万平方米以上，房屋建筑面积累计竣工面积不少于80万平方米；④持有土地具有较强的成本优势；土地储备量与企业的开发能力、资金筹措
能力相匹配，储备用地的取得价格与周边房价相比较为合理，和税费情况；无拖欠土地出让金⑤开发记录良好，以往开发项目销售情况良好；对销售率低于50%的在售项目，其存货时间原则上不超过一年；在建项目工程进度正常；⑥授信主体或控股股东资金链状况良好、率≤60%；⑦可完全配合我行对贷款的封闭管理措施。2.控制类（维持类）①房地产开发企业股东背景好，母公司是全国百强；全国房地产前三十强企业在分行所在地控股公司或子公司；一级分行所在城市年度销售排名前十；性龙头企业，且在当地年度销售排名前五位；信用等级年销售额不低于500亿元；②授信主体或控股股东房地产资质为二级（含）以上；③具有7年以上房地产开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在15万平方米以上，房屋建筑面积累计竣工面积不少于50万平方米；区域AA级房地产开发企业，现金流稳定，原则上整体资产负债④持有土地具有较强的成本优势；土地储备量与企业的开发能力、资金筹措能力相匹配，储备用地的取得价格与周边房价相比较为合理，和税费情况；⑤开发记录良好，以往开发项目销售情况良好；对销售率低于50%的在售项目，其存货时间原则上不超过一年；在建项目工程进度正常；⑥授信主体或控股股东资金链状况良好、率≤70%；⑦可完全配合我行对贷款的封闭管理措施。3.控制类（压缩类）①房地产开发企业股东背景好，母公司是全国五百强；全国房地产百强企业在分行所在地控股公司或子公司；区域性龙头企业，且在当地年度销售排名前十位；信用等级AA级房地产开发企业，年销售额低于②授信主体或控股股东房地产资质低于二级（含）500亿元；；现金流稳定，原则上整体资产负债无拖欠土地出让金③房地产开发经验（含控股股东）不足7年，近3年房屋建筑面积累计竣工
低于15万平方米以上；④开发记录良好，以往开发项目销售情况良好；销售率低于50%的在售项目，存货时间有超过一年的风险；在建项目工程进度正常；⑤授信信主体或控股股东资金链状况良好、但整体资产负债率4.退出类不满足支持类及控制类分类标准的即为退出类。（三）保障性住房开发1.支持类①房地产五十强企业；信用等级AA级房地产开发企业，年销售额规模不低于500亿元；区域性主流房地产企业，市场占有率前五；地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业，地级市上一年GDP总量不低于5000亿元；>70%；②企业应向银行提供当地政府对保障性住房立项核准的批复；③产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好、没有拖欠工程款；④具有7年以上保障性住房开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在15万平方米以上，连续3年竣工合格率达100%；⑤企业自有资金：保障性住房项目资本金（所有者权益）原则上≥他房地产开发项目资金≥35%；⑥企业上一年度资产负债率≤60%；⑦以所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物，贷款发放、项目建设、销（预）售的整个环节中资金能够封闭运行。2.控制类（维持类）①房地产百强企业；信用等级AA级房地产开发企业，年销售额规模不低于300亿元；区域性主流房地产企业，市场占有率前十；地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业，地级市上一年GDP总量不低于4000亿元；20%；其②企业应向银行提供当地政府对保障性住房立项核准的批复；③产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好、没有拖欠工程款；
④具有5年以上保障性住房开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在10万平方米以上，连续3年竣工合格率达100%；⑤企业自有资金：保障性住房项目资本金（所有者权益）原则上≥他房地产开发项目资金≥35%；⑥企业上一年度资产负债率≤70%；⑦以所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物，贷款发放、项目建设、销（预）售的整个环节中资金能够封闭运行。3.控制类（压缩类）①房地产百强企业；信用等级AA级房地产开发企业，年销售额规模不足20%；其300亿元；区域性主流房地产企业，市场占有率低于前十位；地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业，地级市上一年GDP总量低于3000亿，不足4000亿；②企业获得当地政府对保障性住房立项核准的批复；③近3年房屋建筑面积累计竣工在10万平方米以上；20%；其④企业自有资金：保障性住房项目资本金（所有者权益）原则上≥他房地产开发项目资金≥35%；⑤企业上一年度资产负债率＞70%；4.退出类不满足支持类及控制类分类标准的即为退出类。第五节一、授信期限行业金融服务方案对房地产开发企业发放贷款以短期和中长期为主，期限原则上不超过三年，最长不超过五年。二、贷款方式（一）授信品种授信产品包括但不限于流动资金贷款、固定资产贷款、项目开发贷款、商业银行承兑汇票保贴、内保外贷、土地物业抵押（或股权、存单质押）贷款等。银行应尽量定位于高端房地产开发企业，并尽可能配套提供商业承兑汇票等产品。
应当要求开发商配套提供封闭按揭贷款，向银行推荐个人购房客户等，通过银行封闭办理按揭贷款，以按揭贷款封闭置换开发贷款。（二）利率水平房地产行业定价策略以企业客户评级、担保方式作为主要考量依据，综合考量收益水平和客户贡献度进行定价，实行差别化定价策略。对于重点支持类客户贷款利率根据实际情况实行基准利率或10%浮动利率；对于适度支持类客户，可择优适当上调10%-20%贷款利率；对于允许支持类客户贷款利率原则上应上调30%左右贷款利率。
篇六：金融地产行业
房产金融行业分析报告及未来五至十年行业发展报告
目录
概述
..........................................................................................................................................................................5一、2023-2028年宏观政策背景下房产金融业发展现状
.....................................................................6(一)、2022年房产金融业发展环境分析
............................................................................................6(二)、国际形势对房产金融业发展的影响分析
................................................................................7(三)、房产金融业经济结构分析...........................................................................................................8二、2023-2028年房产金融业市场运行趋势及存在问题分析...........................................................9(一)、2023-2028年房产金融业市场运行动态分析
.......................................................................9(二)、现阶段房产金融业存在的问题
...............................................................................................10(三)、现阶段房产金融业存在的问题
...............................................................................................10(四)、规范房产金融业的发展
.............................................................................................................12三、2023-2028年房产金融产业发展战略分析
....................................................................................12(一)、树立房产金融行业“战略突围”理念
.......................................................................................12(二)、确定房产金融行业市场定位，产品定位和品牌定位
......................................................131、市场定位
....................................................................................................................................132、产品定位
....................................................................................................................................143、品牌定位
....................................................................................................................................15(三)、创新力求突破...............................................................................................................................161、基于消费升级的技术创新模型
...........................................................................................162、创新促进房产金融行业更高品质的发展........................................................................173、尝试格式创新和品牌创新
....................................................................................................184、自主创新+品牌
........................................................................................................................18(四)、制定宣传方案...............................................................................................................................201、学会制造新闻,事件行销－－低成本传播利器
..............................................................202、学习通过出色的品牌视觉设计突出品牌特征
...............................................................203、学会利用互联网营销
.............................................................................................................21四、房产金融行业发展状况及市场分析
..................................................................................................21(一)、中国房产金融市场行业驱动因素分析
.................................................................................21(二)、房产金融行业结构分析
.............................................................................................................22(三)、房产金融行业各因素（PEST）分析.....................................................................................231、政策因素
....................................................................................................................................232、经济因素
....................................................................................................................................243、社会因素
....................................................................................................................................244、技术因素
....................................................................................................................................25(四)、房产金融行业市场规模分析
....................................................................................................25(五)、房产金融行业特征分析
.............................................................................................................25(六)、房产金融行业相关政策体系不健全....................................................................................26五、房产金融企业战略选择
.........................................................................................................................27(一)、房产金融行业SWOT分析.......................................................................................................27(二)、房产金融企业战略确定
.............................................................................................................28(三)、房产金融行业PEST分析
..........................................................................................................281、政策因素
....................................................................................................................................282、经济因素
....................................................................................................................................23、社会因素
....................................................................................................................................304、技术因素
....................................................................................................................................30六、房产金融行业存在的问题分析
...........................................................................................................30(一)、基础工作薄弱...............................................................................................................................30(二)、地方认识不足,激励作用有限
...................................................................................................31(三)、产业结构调整进展缓慢
.............................................................................................................31(四)、技术相对落后...............................................................................................................................31(五)、隐私安全问题...............................................................................................................................32(六)、与用户的互动需不断增强........................................................................................................32(七)、管理效率低
....................................................................................................................................33(八)、盈利点单一
....................................................................................................................................33(九)、过于依赖政府,缺乏主观能动性
..............................................................................................34(十)、法律风险.........................................................................................................................................34(十一)、供给不足,产业化程度较低
...................................................................................................34(十二)、人才问题
....................................................................................................................................35(十三)、产品质量问题
...........................................................................................................................35七、房产金融行业竞争分析
.........................................................................................................................35(一)、房产金融行业国内外对比分析
...............................................................................................36(二)、中国房产金融行业品牌竞争格局分析
.................................................................................37(三)、中国房产金融行业竞争强度分析..........................................................................................381、中国房产金融行业现有企业的竞争.................................................................................382、中国房产金融行业上游议价能力分析
.............................................................................383、中国房产金融行业下游议价能力分析
.............................................................................384、中国房产金融行业新进入者威胁分析
.............................................................................385、中国房产金融行业替代品威胁分析.................................................................................39八、房产金融业突破瓶颈的挑战分析......................................................................................................39(一)、房产金融业发展特点分析........................................................................................................39(二)、房产金融业的市场渠道挑战
....................................................................................................39(三)、房产金融业5-10年创新发展的挑战点
...............................................................................401、房产金融业纵向延伸分析
....................................................................................................402、房产金融业运营周期的挑战分析
......................................................................................41九、房产金融行业企业差异化突破战略
..................................................................................................41(一)、房产金融行业产品差异化获取“商机”
...................................................................................41(二)、房产金融行业市场分化赢得“商机”
.......................................................................................42(三)、以房产金融行业服务差异化“抓住”商机
..............................................................................42(四)、用房产金融行业客户差异化“抓住”商机
..............................................................................42(五)、以房产金融行业渠道差异化“争取”商机
..............................................................................43十、房产金融行业未来发展机会................................................................................................................43(一)、在房产金融行业中通过产品差异化获得商机...................................................................43(二)、借助房产金融行业市场差异赢得商机
.................................................................................44(三)、借助房产金融行业服务差异化抓住商机
.............................................................................44(四)、借助房产金融行业客户差异化把握商机
.............................................................................45(五)、借助房产金融行业渠道差异来寻求商机
.............................................................................45十一、房产金融产业投资分析
..................................................................................................................46(一)、中国房产金融技术投资趋势分析..........................................................................................46(二)、大项目招商时代已过,精准招商愈发时兴
............................................................................47(三)、中国房产金融行业投资风险
....................................................................................................47(四)、中国房产金融行业投资收益
....................................................................................................4概述
近年来，房产金融行业市场火爆，其应用场景跨越式发展的根本原因在于技术、安全和多样性的创新。用户需求的爆发式增长，极大地丰富了房产金融的应用场景。一方面，进一步提升房产金融产业链中的原材料和供应商，有利于产业源头的转型升级，优化产业流程；另一方面，房产金融技术、品质、品种的更新迭代，有利于产品的持续开发。进一步满足用户新需求的升级和质量提升，都有利于行业的进一步发展。多方的推动，导致了房产金融应用的爆发式发展。
那么，面对行业的高速发展，房产金融行业的企业如何才能在市场上分得更大的蛋糕，获得更多的收益，占领更大的市场？在这里，企业的市场突破战略非常重要。如何制定战略，选择什么样的战略，关系到房产金融公司未来五年甚至十年的发展。
本文主要分析未来五年房产金融行业企业的市场突破份额，并提供指导意见。企业战略的表现形式和具体选择可以说是非常多样的。每个特定的选择都会有或大或小的差异。当然，每种选择都有充分的理由和具体的不同条件。本文之所以试图探索企业丰富多样的战略选择，是为了在极短的时间内告诉房产金融行业的企业管理者，市场突破发展的基本选择策略有多少，以及每个选择策略如何发挥作用,被选中的根本原因是什么。
一、2023-2028年宏观政策背景下房产金融业发展现状
(一)、2022年房产金融业发展环境分析
房产金融业的环境不断改善，新的市场主体不断涌现。据国家统计局统计，中国国内生产总值（GDP）比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%，居世界主要经济体之首。
经济规模超过110万亿元，达到114.4万亿元，居世界第二大经济体，人均GDP突破8万元。2021，中国人均GDP将达到80976元，按年均汇率计算将达到12551美元，超过世界人均GDP水平。在此期间，房产金融业稳步发展并保持增长。2021，新的税费减免项目和北京证券交易所的推出，也为房产金融行业的相关企业开辟了一个新的天地，供直接融资。在疫情的影响下，发展不平衡和不足的问题日益突出。中国积极扩大内需战略，大力推进供给侧结构性改革，房产金融业结构调整和转型升级取得新进展。全国居民恩格尔系数为29.8%，比上年下降0.4个百分点。内需对企业增长的贡献占主导地位，消费结构持续升级，房产金融业需求结构持续改善。
(二)、国际形势对房产金融业发展的影响分析
俄乌冲突后，全球大宗商品价格全面上涨，油价近八年来首次突破100美元，间接导致房产金融业运营成本上升。随着油价上涨，全球高通胀压力也在迅速上升。未来几年，房产金融业产业链上的上下游企业将面临更大的压力。同时，受疫情影响，世界经济复苏艰难，全球生产和供应周期不畅，全球房产金融业也在积极推进新发展思路的建设。虽然从总体上看，国内发展面临着需求萎缩、供给冲击和预期减弱的压力，但长期以来房产金融业的基本面没有改变，发展韧性好、潜力充足、空间大的特点没有改变。
(三)、房产金融业经济结构分析
一是房产金融业市场化程度逐步提高。从上游供应到市场部署；企业往往通过资本市场实现兼并、破产和重组；产业布局呈现资源（资金、技术、人才）向东南演进、集中、转移的趋势，房产金融行业协会的作用逐渐显现优势。
二是大力支持房产金融业。从产业结构来看，我国的房产金融业有许多子产业，产业链体系相对完整；从产业布局看，大企业集中在重点城市，中小企业集中在县、镇、乡，形成产业集群，基本形成相互协调、相互支持的格局。
第三，内需是主要驱动力。随着国民经济的快速增长和居民可支配收入的提高，国内对房产金融业的消费需求仍有很大的增长空间，这将继续是该行业发展的主要动力。
二、2023-2028年房产金融业市场运行趋势及存在问题分析
(一)、2023-2028年房产金融业市场运行动态分析
目前，随着国家相关市场调控措施的不断实施，市场上买卖双方的短期价格通胀预期都有所降低，但后期房产金融行业的价格市场下跌空间相对有限。从调控意图来看，为了抑制通胀预期，国家经常出台稳定物价的措施，调控效果逐渐显现。国家监管的目的是通过稳定房产金融业的市场情绪来控制价格上涨的速度。在调控方面，为了稳定CPI，抑制相关企业的积极性，特别需要防止抑制房产金融业的市场价格。国家实施的调控措施对抑制房产金融行业相关企业过度投机起到了明显的作用。从市场供求角度来看，中国议会在后期加大了房产金融业的政策优势。结合市场需求，也可以基本确定后期对房产金
融业市场的乐观预期，相信后期市场消费会增加。
(二)、现阶段房产金融业存在的问题
目前，我国房产金融行业缺乏行业引导，导致规划重复、总体布局不合理等重大问题，整个行业利润率较低。2009年，房产金融业的利润率约为3%。资源整合将是未来房产金融业发展的主要特征。国内房产金融行业普遍存在“小、散、乱”的问题。规模以上企业在全国房产金融行业中的市场份额不足10%，产业集中度较低。这主要是因为房产金融业的进入门槛不高，区域性很强。
(三)、现阶段房产金融业存在的问题
近年来，虽然国内房产金融行业发展势头稳定，企业规模不断扩大，但房产金融行业企业间同质竞争现象严重，产品结构单一，产品附加值仍有较大的发展空间。值得注意的是，随着越来越多的外部资本进入国内市场，房产金融行业的竞争压力日益激烈，国内许多中小企业抗风险能力较弱。如今，虽然房产金融业创造的一些产品已经成功进入市场，但随着信息技术产业的兴起和普及，客户对房产金融业的认知正在逐步发生翻天覆地的变化。房产金融业的产业化将成为未来行业发展的必然趋势。
首先，在经济主体方面，房产金融业相关企业要坚持市场化发展。强化企业主体地位，使房产金融业的发展主要依靠相关企业。由于国内房产金融业市场发展的特殊性，一些市场仍处于垄断地位。他们既
是管理者又是经营者，与市场经济的运行机制不相适应。
第二，在经营方向上，正朝着专业化、产业化方向发展。可以说，随着科学技术的不断发展，社会的日益多元化将使人们越来越依赖，房产金融业的科技含量将越来越高，市场份额将越来越大。因此，有必要加强现代管理意识的建立，优化企业品牌战略措施，提高品牌竞争力。
第三，在商业手段方面，正在向信息技术发展。现代科学技术的发展将推动房产金融业的信息化和网络化发展趋势。
第四，在组织结构上，正朝着集团化、规模化方向发展。由于我国目前的房产金融行业体系总体上还不够成熟，与当前复杂环境下新兴的需求市场不相适应，消费终端需要房产金融行业提供更高质量的产品。然而，现有的房产金融业主要是小规模的，大型、实力雄厚的企业很少。中国应为规范房产金融业的行业管理和市场竞争提供便利。一方面，让市场经济的“看不见的手”发挥作用，优胜劣汰，适者生存。市场竞争越激烈，行业越发达。行业越发达，市场规模越大。总之，房产金融业未来的发展不仅取决于制度创新，还取决于技术创新和制度创新的进步。技术创新的力度决定了房产金融行业相关企业的市场开发能力。今后，应进一步研究房产金融业的标准化和发展。
11(四)、规范房产金融业的发展
针对我国房产金融业存在的问题，我们仍需进一步进行产业整合，继续淘汰落后观念，使整个房产金融业更加规范有序，从当前的价格竞争上升到品牌、价格、服务的综合竞争，打造一批知名、有影响力的品牌，将为稳定房产金融业市场形成强大动力。
三、2023-2028年房产金融产业发展战略分析
(一)、树立房产金融行业“战略突围”理念
随着技术的飞速发展，市场在不断变化，许多公司采用新产品的速度也在加快，新的包围圈正在形成。房产金融行业中的公司必须具
12有“突破再突破”的概念。
1、技术部门和市场营销部门对国内外房产金融行业的技术和消费市场进行了详细调查，以确定该行业的发展方向。
2、在论证的基础上，做出突破房产金融产业战略的决定：研发符合市场方向的产品，并形成自身产品的优势（进一步明确了技术创新的发展思路:高端/中端/低端市场）。
(二)、确定房产金融行业市场定位，产品定位和品牌定位
房产金融行业市场定位，产品定位和品牌定位是三个主要的营销定位。任何成功的产品营销都必须有一个准确的定位，以适应这一阶段，例如王老吉的“怕上火”，农夫山泉的天然水，舒肤佳杀菌剂，阿里巴巴的中小企业交易平台等，定位是成功营销的第一步。
1、市场定位
房产金融行业的市场定位是指竞争对手现有房产金融产品在市场中的位置，在某种程度上，消费者或用户重视产品的某些特性，灵活性和核心利益。创造公司产品独特，令人印象深刻和独特的个性或形象，并通过一系列特定的营销组合将这种形象快速，准确，生动地传递给客户，并影响客户对产品的整体感觉。。
比如房产金融市场可定位：城市中等收入及以上的家庭,有一定经济基础,对新事物有较强的接受力,追求高品质的生活的客户群体。
132、产品定位
房产金融行业目标市场定位（简称市场定位）是指公司对目标消费者或目标消费者市场的选择；产品定位是指公司对应于满足目标消费者或目标消费者市场的哪种产品。从理论上讲，应该首先进行市场定位，然后再进行产品定位。
房产金融行业产品定位是选择目标市场并集成公司产品的过程，即将市场定位公司化和产品化的工作。。
可以使用：房产金融行业产品差异定位方法，主要灵活性定位方法，兴趣定位方法，用户定位方法，使用定位方法，分类定位方法，特定竞争对手的定位方法，关系定位方法，问题定位方法等。方法用于定位。但是无论哪种定位，定位的基本方法都是比较，即性价比。它不仅是产品性能和产品价格的比较，也是客户收入和付款的比例。客户的利益可能是心理上的或服务上的。
房产金融行业产品定位必须遵循两个基本原则，即适应性原则和竞争力原则。。
适应性原则包括两个方面。首先，房产金融行业的产品定位应适应消费者的需求，投资他们喜欢的东西，然后将其提供给他们，以建立产品形象并促进购买行为；第二个是房产金融行业的产品。定位应适应人力，财力，物力等企业自身资源配置的条件，以保质保量及时平稳地达到市场地位。。
竞争原则也可以称为差异原则。在房产金融行业中的产品定位不能是一厢情愿的，必须根据市场上同一行业中竞争对手的情况（例如竞争对手的数量，他们各自的优势以及产品的不同市场地位等）来确
14定。降低竞争风险并促进产品销售。例如，公司B的产品服务于较高收入的消费者，而公司A的产品则定位于服务于低收入者；
B公司的产品之一是杰出的，而A公司的产品又被定位为其他产品。在灵活性方面，形成了产品差异化的特征。
“人无我有，人有我优”是这种竞争原则的应用的具体体现。
可以看出，房产金融行业的产品定位基本上取决于四个方面：产品，公司，消费者和竞争者，即产品的特征，公司的创新意识，消费者的需求偏好，以及竞争对手产品的市场地位。如果协调正确，则可以正确确定产品状态。
3、品牌定位
房产金融行业品牌定位是根据市场定位和产品定位，根据特定品牌的文化定位和个性差异做出的业务决策。这是建立与目标市场相关的品牌形象的过程和结果。。
房产金融行业品牌定位是市场定位的核心和表现。企业一旦选择了目标市场，就必须设计和塑造自己的相应产品，品牌和企业形象，以赢得目标消费者的认可。由于市场定位的最终目标是实现产品销售，而品牌是公司传播产品相关信息的基础，因此品牌也是消费者购买产品的主要依据，因此品牌成为产品与产品之间的桥梁。消费者，品牌定位也成为市场定位的核心和集中表现。
消费者具有不同的类型，不同的消费水平，不同的消费习惯和偏好。公司的房产金融行业品牌定位必须从主观和客观条件和因素出发，15以找到满足竞争目标要求的目标消费者。根据细分市场中的特定细分市场，满足特定消费者的特定需求，找出市场空白，并完善品牌定位。消费者的需求在不断变化，公司还可以根据时代的进步和新产品的发展，引导目标消费者产生新的需求并形成新的品牌定位。房产金融品牌定位必须打动客户的心，并唤起他们的内在需求。这是房产金融品牌定位的重点。
(三)、创新力求突破
只有创新者才能进步，只有创新者才能强大，只有创新者才能赢。
“科技是第一生产力”，一个好的公司只能规模化，高质量，一个强大的公司必须依靠技术的创新和应用，房产金融行业公司也是如此。
1、基于消费升级的技术创新模型
90年代以后甚至00年代以后已经成为社会消费的主要人群。一方面，这群人完全崇拜技术，对技术没有抵抗力。技术因素已被整合到消费者的骨头中，可以被视为技术蔓延。另一方面，房产金融创新需求只有依靠科技创新才能解决个性化政府与规模化工业生产之间的矛盾，才能实现衣食富足，有求必应的顺应时代潮流的智能化景象。
中国经济正在从投资主导型向消费主导型转变，房产金融技术创新必将导致消费升级。借助技术创新，出现了许多新类别，新服务和新模式。不断变化的消费习惯，变革的消费模式以及重塑消费过程，催生了各种消费形式的兴起，例如跨地区跨境，在线和离线以及经验
16分享。
基于消费升级的房产金融技术创新模型仍然是创新烈士的方向。无论技术如何发展，它仍然是一种工具。品牌的生存和发展需要品牌力，产品力和消费力的整合，而不能仅依靠某种技术迭。
2、创新促进房产金融行业更高品质的发展
房产金融行业创新的关键是大数据，云计算，物联网，人工智能和其他信息技术的创新，业务格式和模型的创新以及商品和服务的创新。通过信息技术的创新，我们可以降低物流成本，运营成本，管理成本，提高效率并提高竞争力；通过技术创新，可以有效地促进业务形式和模式的创新。通过创新业务格式和模式，我们可以更好地满足消费者多样化，多层次，多方面和个性化的需求；商品和服务的创新可以刺激潜在的消费，提高边际消费率，并扩大消费。
过去，在我国模仿型消费的环境下，商业格式的“标准化”和“模型格式”的发展是我国零售业发展的明显而安静的特征。在当前和未来的新环境中，消费变得更加个性化和多样化的消费正成为主流，传统房产金融的发展将不再适应新的形式并满足新的消费需求。有必要加快新技术，新格式和新模型的创新。首先，有必要解决消费者追求差异化商品和服务与零售商提供标准化，基于模型的经营之间的矛盾。其次，零售商必须控制商品的定价能力，并拥有自己独特的商品才能获得市场准入优势。在房产金融新业务形式和新模式创新方面，中小型零售公司是创新的支柱和新力量。国家还应重视占市场参与者90％
1以上的中小型零售公司的创新，并通过在整个行业中积极创新来促进我国的零售业带来更高品质的发展。
3、尝试格式创新和品牌创新
对于房产金融行业，公司向消费者提供的产品和服务始终是消费者关注的核心问题。面对迅速变化的消费者需求，更适合消费者需求的业务格式和品牌有望帮助公司覆盖更多的客户群并实现持续增长。xxx以现有品牌为基础，xxx将扩展为“小巧精致”，尝试新模型，例如商业商店，旅游商店，社区商店，购物中心等，并希望利用品牌影响力和多年的经营经验来缩短获利时间。
中高端品牌XX的目标是在食品，服务，就餐环境等方面创造出色的用户体验，从而将客户群扩展到中高端用户；由xxx支持的主要从事烹饪的公司尤定于2017年成功上市。新三板进一步加强了xxx的产业布局；xxx有选择地将商店升级到2.0版，通过现代餐饮装饰设计提供更高端的用餐氛围，同时继续扩大xxxx外卖送餐服务，充分利用高峰时间以外的营业时间以提高业务绩效。
4、自主创新+品牌
没有创新的企业就是没有灵魂的企业。没有核心技术的企业就是没有骨干的企业。
大量中国公司在“制造业”链接中处于国际分工的“微笑曲线”的底部，默默地为其他人制作“婚纱”，而在诸如研发，品牌塑造等
1高端链接中，销售渠道已被发达国家的跨国公司使用、控制。为了维持企业的发展，中国企业只能依靠扩大规模和降低成本，这造成了竞争性降价和低价竞争的恶性循环。
“中国制造2027”的战略任务之一是加强优质品牌建设，鼓励企业追求卓越品质，形成具有自主知识产权的名牌产品，不断提高企业品牌价值和整体形象。中国制造。这无疑对加快中国产品向中国品牌的转化具有重大的现实意义和深远的历史意义。
房产金融行业品牌是质量的象征，信誉的凝结和经济的名片。据统计，全球市场的80％被主导品牌的20％占据。另一方面，尽管我国制造业规模已成为世界最大，但房产金融品牌的弱势仍然是困扰中国制造业发展的隐忧和弊端。
从企业的角度来看，同一类房产金融，xxx和无品牌仿制版本之间的差异是一百倍以上；相同原材料的房产金融的国际知名品牌与中国品牌之间的价格差异巨大。不难看出，品牌作为企业的无形资产，是企业的巨大财富。在贸易领域，商家选择某种品牌的产品，只要产品具有优良的品质，只要质量在消费者心中产生信誉，即使价格远高于其他同类产品，品牌也有价值。产品，消费作者仍然相信品牌的价值，并认为其高价是崇高地位的象征。
当前，随着国外技术贸易措施的增加和国内竞争的加剧，目前房产金融市场供应量很大。随着国外技术贸易手段的增多和国内竞争的加剧，房产金融市场供过于求的矛盾日益突出。但是，在如此严峻的市场环境下，一些世界房产金融知名品牌的市场份额并没有减少，反
1而越来越大，没有品牌的公司的生存空间越来越窄。因此，创立自己的房产金融品牌和树立良好的房产金融品牌形象已变得空前重要和紧迫。
(四)、制定宣传方案
1、学会制造新闻,事件行销－－低成本传播利器
现在企业营销中，品牌传播是核心。因此，如何快速启动房产金融行业品牌是品牌成长的关键要素。新闻效果是最有效的交流手段。例如，农夫山泉挑战纯净的水来举件，砸奔驰的举件，微信红包，保定油条兄弟举迹等等，这些都是新闻热点形成的新闻效果，使房产金融品牌迅速传播从而形成了口碑效应是品牌快速成长的捷径。
2、学习通过出色的品牌视觉设计突出品牌特征
什么是房产金融行业品牌？最后，它是一个视觉图腾。当您提到麦当劳时，您会怎么想？黄色的弓箭手在提及佛教时会怎么想？金色的背景和寺庙；当您提到肯德基时，您会怎么想？美国上校团长；您对真正的功夫快餐有什么看法？李小龙的肌肉和双节棍；当您提到58.com网站时，您会怎么想？那只可爱的小驴子...诸如此类的经典案例都是实现房产金融品牌突破的重要工具，而从未忘记的品牌则具有永恒的生命力。
23、学会利用互联网营销
房产金融在线营销的方法很多，其中大多数是低成本的营销工具，例如SEO，关键字搜索，竞价排名，电子邮件，社区，论坛，即时消息等，它们是PCInternet中常见的在线营销工具。近年来流行的微营销系统是一种现代的，低成本，高性价比的营销方法。与传统的营销方式相比，“微营销”主张通过虚拟与现实之间的互动，建立涉及研发，产品，渠道，市场，品牌传播，促销和客户关系的“更轻便”和更有效的营销。整个链条整合了各种营销资源，已经达到了小博客和轻博客的营销效果。目前，微营销通常是指微信营销和微博营销，这是公司快速传播房产金融品牌并建立口碑效应的最佳途径。
四、房产金融行业发展状况及市场分析
(一)、中国房产金融市场行业驱动因素分析
房产金融行业市场热度持续高涨,技术、安全、品种的不断革新是其应用场景得到跨越式发展的根本原因。房产金融行业用户需求量的激增极大宽泛了其应用的宽度和广度。其一表现为：
房产金融产业链中原材料和供应商的进一步融合推动,对产业源端的升级重组,产业流程的优化更加有利；其二表现为：
房产金融技术、品质、品种的快速迭代更新,更加有利于产品的持续升级和质量提升,更进一步满足了用户的不同新需求。以上都有利房产金融产业进一步发展与进步。同时多方的交融使得房产金融行业产品应用得到更加强劲的发
21展。
(二)、房产金融行业结构分析
房产金融行业的行业渠道主要由上游产品与服务即原料及服务生产商、中间服务集成即产品及服务集成商、产品服务设计即设计规划商、行业代理即行业产品与服务代理、行业经销商与消费者即行业的产品与服务经销商与消费者等组成。组成了上中下游的完整房产金融产业结构。
1.原料及服务生产商,代表上游产品与服务,主要负责包括产品与服务的原厂商,包括各类原材料厂商。
2.产品及服务集成商,代表中间服务集成,主要负责上游服务的再加工服务,是上游服务的集成体现。
3.设计规划商,代表产品与服务设计,主要为整个业务转型提供专业设计与标准规划。
4.行业产品与服务代理,代表行业代理,主要承担上游产业服务、产品的代理服务。
行业的产品与服务经销商与消费者,代表行业经销商与消费者，该部分主要由行业各类经销商以及消费产品与服务的用户组成。
22(三)、房产金融行业各因素（PEST）分析
1、政策因素
一、由中央国务院印发的房产金融行业发展”十三五”规划》,明确要求到2022年房产金融行业将有30%的增幅,地方政策也相应出台,整体提高了行业的渗透率。
二、2022年房产金融行业将成为享受政策红利的市场,国务院政府报告指出房产金融行业将会有助于提高人民群众的生活质量。
三、2022年是房产金融行业发展过程中至关重要的一年，首先，从外部宏观环境的角度，陆续介绍影响行业发展的新政策，新法规。经济增长方式的转变，严格的节能减排政策对房产金融行业的发展都产生较为直接的影响,此外还有来自通货膨胀、人民币升值、上升的人力资源成本等等因素的间接影响；就企业内部来探讨,各产业链环节的竞争、技术工艺的不断升级、逐步萎缩的出口市场、日益复杂的产品销售市场等问题,都是企业决策者亟需面对和解决的。
232、经济因素
一、房产金融行业需求持续火热,资本利好房产金融领域,长期来看行业发展持续向好。
二、“十三五”规划提出,经济保持中高速增长。往后五年社会经济发展的首要目标是：经济保持中高速增长,截止2022年我国GDP和城乡居民人均收入相较2019年至少翻一番,主要经济指标平稳协调,发展质量和效益显著提高；人民生活水平和质量普遍提高；国民素质和社会文明程度显著提高；创新驱动发展成效显著；发展协调性明显增强；生态环境质量总体改善；各方面制度更加成熟、更加定型。所以,在“十三五规划”的大政策背景下,我国房产金融行业需要透视现状、铀定未来、战略前瞻、科学规划,寻求技术突破、产业创新、经济发展,为引领下一轮发展打下坚实的基础。
三、规模不断增长的下游交易行业,为房产金融行业提供源源不断的发展动力。
四、2020年居民人均可支配收入31228元,同比实际增长5.5%,居民消费水平的提高也为为房产金融行业市场需求提供坚实的经济基础。
3、社会因素
一、传统房产金融行业市场低门槛、统一行业标准的缺乏、服务过程没有专业的监督等问题也会制约行业发展互联。
二、互联网与房产金融行业的结合,大大缩减中间环节,为用户提
24供高性价比的服务。
三、90后、00后等新生代人群,逐步成为房产金融行业的消费主力，为行业注入新鲜的血液。
4、技术因素
一、高新技术的推动。VR、大数据、云计算、5G等逐步从一线城市过渡到2、3、4线城市,将房产金融行业与高新技术对接，普及了房产金融行业科技体验。
二、房产金融行业引入ERP、OA、EAP等智能化系统,优化信息化管理施工环节,提高了行业效率。
(四)、房产金融行业市场规模分析
2019年,中国房产金融市场零售规模为655亿元,同比增长6.8%；2020年,房产金融市场零售规模达到702亿元,同比增长17.1%。预计,2022年我国房产金融市场零售规模将达到723亿元,未来五年(2022-2025)年均复合增长率约为11.26%,2025年将达到1108亿元。
(五)、房产金融行业特征分析
通过对比房产金融行业属性和核心服务模式,可将中国房产金融行业分为四类。分别为创新型房产金融、创投型房产金融、媒体型房产金融、产业型房产金融和服务型房产金融。此外,由于房产金融行业还处于初级探索阶段,整体服务模式与运营模式并未完全成熟。随着大众创业、万众创新政策红利淡出行业舞台,房产金融服务类型将
25回归其商业本质。为达到投资回报或商业落地的目的，如何依托自身运营能力实现行业稳步发展,成为行业探讨的核心问题。在以上四类房产金融行业中,因产业型房产金融多由企业主导,且与企业业务结合更为紧密。所以具有更高的商业落地可行性。成为房产金融行业探索的核心方向之一。
(六)、房产金融行业相关政策体系不健全
国内房产金融的政策体系、绩效考核体系、以及执法监管体系仍不完善,在体制、政策、法规方面仍需要进一步健全。以房产金融行业为例,即使任务目标定了,但是很多城市并没有出台相关推动措施。房产金融行业标准、行业规范、行业制度等措施均未出台,产品和技术的操作准则也没有明确的指导。房产金融行业空有地方的区域标准,却没有统一的国家标准,行业规范性也就成为空谈。另外,利于房产金融的价格、财税、金融等经济政策还不完善,基于市场的激励和约束机制仍旧不健全,创新驱动力不足,企业也缺乏房产金融相应行业发展的内生动力。
26五、房产金融企业战略选择
本报告提供了与战略相关的具体措施，仅供内外部环境分析参考。
(一)、房产金融行业SWOT分析
SWOT是通过综合评价分析分进而析对象的优势、劣势、机会和威胁得出结论，通过内部资源与外部环境的有机结合，明确确定分析对象的资源优势和资源的一种战略分析方法。不足之处，了解对象面临的机遇和挑战，从战略和战术两个层面调整方法和资源，以确保分析对象的实施，实现所要达到的目标。SWOT分析法，又称形势分析法，是一种能够客观、准确地分析和研究一个单位实际情况的方法。SWOT代表：trengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机遇)、threats（威胁）。
2(二)、房产金融企业战略确定
根据SWOT分析结果，公司应采取so战略，即成长战略。
(三)、房产金融行业PEST分析
1、政策因素
(1)中央印发的房产金融产业发展“十三五”规划明确要求，到2020年，房产金融产业增长30%，各地出台政策，提高行业渗透率。
(2)2020年，房产金融行业将成为政策红利市场。国务院政府报告指出，房产金融产业将有助于提高人民生活质量。。
22020年是房产金融行业发展非常关键的一年。首先，从外部宏观环境来看，影响行业发展的新政策、新法规将陆续出台。经济增长方式的转变和严格的节能减排对房产金融产业的发展产生了深远的影响。此外，还有通胀、人民币升值、人力资源成本上升等因素。从公司内部来看，产业链各环节的竞争、技术升级、出口市场逐渐萎缩、产品销售市场日益复杂等问题，都是企业决策者必须面对和急需解决的问题。
2、经济因素
(1)房产金融行业需求持续火热，房产金融领域资金利好，行业长期发展。
(2)“十三五”规划纲要提出，经济保持中高速增长。未来五年经济社会发展的主要目标是：经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2019年翻一番，主要经济体各项指标均衡协调，发展质量和效益显着提高；创新驱动发展成效显着；发展协调能力明显增强；人民生活水平和质量普遍提高；国民素质和社会文明显着提高；生态环境总体质量有所改善；各种系统都变得更加成熟，更加千篇一律。那么，在“十三五”背景下，我国房产金融产业如何看现状、定未来、战略前瞻、科学规划、谋求技术突破、产业创新、经济发展，为引领下一轮发展奠定坚实基础。
(3)下游行业交易规模增长，为房产金融行业提供新的发展动力。
2019年居民人均可支配收入28228元，同比实际增长6.5%。居
2民消费水平的提高为房产金融行业的市场需求提供了经济基础。
3、社会因素
(1)传统房产金融行业存在市场门槛低、缺乏统一的行业标准服务流程和专业监管等问题，影响行业发展。互联网与房产金融相结合，减少中间环节，为用户提供高性价比的服务。
90后、00后等人群逐渐成为房产金融行业的主要消费群体。
4、技术因素
(1)技术赋能VR、大数据、云计算、房产金融、5G等从一线城市逐步向二、三、四线城市过渡，实现房产金融的普及?
行业技术经验。。
(2)房产金融行业引入ERP、OA、EAP等系统，优化信息化管理和建设环节，提高行业效率。
六、房产金融行业存在的问题分析
(一)、基础工作薄弱
房产金融相应标准不完善,行业相关技术积累和基础设施也就比较薄弱,相关体系建设滞后,管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言,房产金融管理能力或许还不能适应工作需要。
3(二)、地方认识不足,激励作用有限
个别地方对房产金融的迫切性和困难性认识不足,片面追求经济增长,反而对调结构、转方式重视不够,不能正确理清经济发展与房产金融的关系,房产金融工作还存在思想认识不深入、政策措施落实不全、监督检查不力、激励约束不强等问题。
(三)、产业结构调整进展缓慢
近年来,尽管我国政府相继颁布了有利于房产金融的资源环境税收政策、消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象相对狭窄,因而对房产金融主要服务和产品的生产及推广收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不但造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的房产金融行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。
(四)、技术相对落后
国内房产金融行业产业占比不小,单位GDP能耗较高。例如房产金融设备占一半,生产过程中的精密技术、核心组件等关键技术与国际先进水平差距较大。然而行业生产耗能和技术投入高于国际水平,如设备的核心组件的研发投入,国内生产设备的投入是国际水平的1.93倍。
31(五)、隐私安全问题
针对隐私安全问题中信息泄露的可能性必然存在。无论是线上核心数据库被攻破或是生产运输物流等过程中,都可能导致信息泄露，造成隐私安全问题。不过业内人士表示,就目前而言,窃取各方信息,用来破解房产金融产业系统,破解成本过大。就未来发展趋势而言,房产金融行业个层面技术将会不断成熟,攻击房产金融产业系统将会更加困难。
高新技术本身的“双刃剑”属性不可避免地让新兴房产金融行业存在隐私泄漏风险。在即将进入的新产业年代,方便与风险总是并存的,用户要牢记”技术有风险,应用需谨慎“"个人客户要采取有效措施保护自身信息及服务信息才是王道。
对用户而言,隐私是一大问题。用户的各项数据是统一存放在商家后台的,后台能够看到每个用户的信息,对于用户而言,在当前大背景下如何保证这些数据不被别人恶意利用就成了一个非常大的问题,这需要技术部门的不断完善才行。
(六)、与用户的互动需不断增强
随着用户侧、产业服务侧需求与服务的快速发展,尤其是随着房产金融行业技术的大量投产使用,房产金融数据流和信息流的双向互动不断加强,对行业运行和管理将产生重大影响。一是需要重点研究由此带来的传统产品特性的改变,建立数学、物理模型,解决行业用户迫切衙要解决的相关问题；二是需要大力探索配套政策与商业运营
32模式,适应快速变幻的用户需求,丰富服务内涵,拓展房产金融行业服务领域和内容,促进房产金融行业服务效率的提升,实现可持续发展。
(七)、管理效率低
缺乏管理工具,流程仍旧靠线下。房产金融行业相关企业的很多产业流程等都是线下通过传统方式来管理,各方需求也都是通过电话进行沟通的,这种传统的管理方式不仅效率低下,而且更易出错,也会造成人工成本的浪费。相应的缺乏ERP、OA等最基本的现代化管理工具,直接导致运营成本过高,而效率低下。
再者欠缺运营团队,管理经验不足。由于传统的房产金融行业的运营方,仍旧是靠行业增量红利去盈利,比如一味的开拓增量市场等。对运营的重视程度不足,以至运营团队欠缺。另外也不像大部分先生代“互联网+”公司那样能吸引到优秀的运营人才,本身重资产轻运营的传统模式也决定了房产金融行业在互联网＋时代走的很慢。
最后资产认识不全面,变动更是无迹可循。房产金融行业除了硬件设备、各种资产设备以外,商家、用户以及产生的各种数据,都是行业重要资产,这些资产的初始情况,改变情况,生命周期如果无记录的话,就会导致管理无迹可循。
(八)、盈利点单一
现有的房产金融行业盈利场景几乎都是产品,服务增值费用,盈利点还是驻留在行业本身层面,要想发现新的盈利点,必须转变思路,
33打造更多新场景。
房产金融行业运营方需要突破“信息展示“固有思维,认识到房产金融本质上是行业宏观服务汇聚,围绕房产金融行业不同的客户进行打造,全面感知用户的需求,并通过PC,APP,微信等不同的现代化工具给用户提供全方位的服务。
(九)、过于依赖政府,缺乏主观能动性
不少地方的房产金融行业的基础设施建设往往依赖于政府投资,使得市场配置资源的基础性作用难以充分发挥,无法激发社会力量参与房产金融行业的建设,很多企业甚至依靠长期的政府补贴来维持生计,难以从自身的产品和服务创新中找到自力更生的源动力,这种现状将导致房产金融行业的建设难以持续。
(十)、法律风险
房产金融行业的应用地域关联弱、信息流动性大,信息服务或用户数据可能分布在不同地区或国家,不同地方政府信息安全监管等方面存在法律差异与纠纷；同时由于行业制造和用户服务等技术引起的用户间物理界限模糊可能导致的司法取证问题也不容忽视。
(十一)、供给不足,产业化程度较低
由于基础技术缺陷、设施匮乏、积累不足、产业制度不规范等历史因素,致使房产金融行业起步较晚。出现产品质量和服务不达标,行业供给不足,产业化程度较低等现象。导致了用户需求难以得到实时
34的满足。行业亟需提高产品及服务质量,优化基础资源配置,夯实产品技术更新迭代能力,解决用户迫切的需要。
(十二)、人才问题
随着全国信息化建设的深入发展,现有的新型专业技术人才无论在数量还是质量上,都不能满足传统需要。目前,我国房产金融实现信息化过程中,既懂IT、又懂房产金融以及管理的复合型人才十分匮乏。
而由于体制的约束,即便房产金融有了这样的复合型人才,他们也无法再职称评定及职位升迁方面享受优厚甚至仅仅只是正常的待遇,以至人才的流失更为严重。
(十三)、产品质量问题
产品问题则是房产金融行业自身的主观因素。受到经验、数据处理等客观问题的影响,房产金融行业现代软件、系统等产品及服务的客户满意度都有待提高,系统性能、安全性、功能和信息共享和交换上存在明显弱点和问题。现有产品及服务在质量和服务上要想满足各类用户的需求,还有很大的提升空间。
七、房产金融行业竞争分析
目前，我国房产金融领域主要由三大阵营组成，即独角兽为首的创业公司、上市公司和互联网巨头。三方阵营不断加大房产金融相关产业布局，针对不同应用场景推出了房产金融系列产品，涵盖安防、35金融、商业等各类行业应用。
(一)、房产金融行业国内外对比分析
房产金融的国内外目标客户都锁定在早期、特定行业、商业前景，我们致力于为他们提供他们在成长初期缺乏的资源，帮助他们实现快速增长在商业价值上。根据价值链管理理论，商业模式的内涵可以分为价值定位、价值创造、价值实现和价值传递三个维度。虽然国内外对于房产金融这四个维度都有普遍的核心需求，但在制度、经济、文化等方面存在差异，国内外房产金融行业的探索方向和落地形式是不同的。国外房产金融更注重创客文化和高科技投资回报，倾向于以获取法人股或出售法人股获取溢价为主要盈利方式，形成持续的自助业务能力，并通过技术积累和项目展示；国内房产金融紧紧围绕政策引导和产业价值定位，制定预期发展目标，通过产学研开放加速资源交流和聚焦，为企业谋利，不断积累资源和品牌影响力形成滚雪球效应。
36(二)、中国房产金融行业品牌竞争格局分析
在不同的应用领域，房产金融行业的品牌知名度是不同的。根据房产金融技术的应用维度分析，可分为政府、企业和个人消费者。其中，政府部门普遍希望将房产金融技术应用到智能安防领域。应用场景复杂，精度要求高；个人消费
应用场景复杂度低，但对消费体验的要求更高。根据房产金融技术的供给维度分析，房产金融技术能够提供的产品主要分为工程项目、硬件技术和软件技术。
随着中国经济增长进入换挡期，房产金融行业的发展步伐与国民经济形势相一致，也将从高速发展转向中低速发展。经过30年的高速发展，中国房产金融正面临转型升级的重要时期。
房产金融行业进入品牌竞争时代。
房产金融市场竞争已经从区域、品类、部分上升为品牌之间的立体较量。加强和加快品牌建设，树立更高层次的品
3牌内涵，实现更高效、更系统的品牌工程，成为品牌房产金融企业的必经之路。
(三)、中国房产金融行业竞争强度分析
1、中国房产金融行业现有企业的竞争
目前，房产金融行业的公司并不多，而且每个都用在不同的细分领域，相互竞争的压力较小。
2、中国房产金融行业上游议价能力分析
房产金融行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、包装材料等，这些产品多为通用和标准化产品，供应商众多，竞争充分。因此，房产金融行业在上游具有很强的议价能力。
3、中国房产金融行业下游议价能力分析
房产金融行业的下游应用主体包括个人、企业和政府机构。应用领域包括金融、安防、房产金融、交通、社交娱乐、社保等，下游用户众多，房产金融行业对下游用户具有较高强大的的议价能力。
4、中国房产金融行业新进入者威胁分析
新进入者在为房产金融行业带来新产能和新资源的同时，也希望在被现有企业瓜分的房产金融市场中赢得一席之地。这可能会导致与现有公司在原材料和市场份额方面的竞争。最终，房产金融行业内现
3有公司的盈利能力将下降。
5、中国房产金融行业替代品威胁分析
同一行业或不同行业的两家公司可能会因为它们生产的产品相互替代而相互竞争。
八、房产金融业突破瓶颈的挑战分析
(一)、房产金融业发展特点分析
中国的房产金融业长期以来没有真正发展，但发展迅速，年均增长率保持相对稳定。房产金融行业的相关企业已经进入了技术从模仿到自主发展的成熟期。随着大量房产金融企业的推广，市场也在扩大。当前房产金融业的特点：
房产金融业门槛低，从业人员多，混合经营，规模普遍较小，远未形成规模优势。
通过与房产金融行业的许多企业的比较，大多数企业的员工数量少，经营范围广。通过内部运作提高效率的空间很大。
(二)、房产金融业的市场渠道挑战
房产金融业各细分市场的总价值是固定的，但其增长在可预见的未来将保持稳定。即使一些大型龙头企业因为看到行业的良好前景而投资该行业，但由于房产金融行业渠道的特点，他们在经营中已经多年没有适应，仍然无法熟悉和建立有效的制度来施加外力，这对最初
3的市场领导者几乎没有影响。然而，近年来，随着科技的进步和智能技术的兴起，房产金融业的产业边界被打破，以其无穷的潜力和魅力向传统下游制造商挥舞着爱意。
市场渠道的特殊性导致了房产金融行业的平均利润，优质产品很难获得溢价。一般来说，他们只关注当前的投资额，较少考虑未来产品开发的可靠性。因此，他们往往以最低的价格中标，价值规律在很大程度上被扭曲。房产金融行业的许多企业以低价竞争，导致行业内部竞争严重。
(三)、房产金融业5-10年创新发展的挑战点
1、房产金融业纵向延伸分析
房产金融业的垂直延伸业务一般位于房产金融业与下游子产业之间的中间地带。它可以看作是下游产业的一个延伸过程和一个上游过程。总体而言，房产金融业已经并正在从致力于规模扩张向调整产业结构和产品结构、提高质量和服务转变；从关注房产金融行业产品的成本和质量竞争力，到整体供应链的竞争力。另一方面，下游产业从自身核心竞争力出发，专注于产品设计、信息技术等高附加值领域，剥离相对成熟的传统业务。这种产业分工的调整导致了房产金融行业相关企业的大规模和专业化趋势。面对这两大变化，为了充分发挥其核心业务能力，提高供应链的竞争力，它已成为综合业务的主体之一。
42、房产金融业运营周期的挑战分析
房产金融行业产品同质化严重。经过多年的发展，功能相似。虽然大量房产金融行业的企业都在努力寻求产品创新的突破。然而，产品创新并不能带来新的利润。房产金融业的经营周期最长为三年五年，最短为两年。然而，如此长的运营周期足以让竞争对手迅速跟进并展开新一轮的价格战，这是未来5-10年房产金融业需要关注的问题。
九、房产金融行业企业差异化突破战略
(一)、房产金融行业产品差异化获取“商机”
房产金融行业中的产品差异化是指产品特性、性能、一致性、耐用性、可靠性、易于维修、风格和设计的差异。对于房产金融行业的竞争者来说，产品的核心价值基本相同，但在性能和质量上有所不同。企业要在满足客户基本需求的前提下，不断创新，满足客户的个性化需求，创造更多商机。为企业实施产品差异化，就是根据客户的个性化需求，进行有针对性的产品开发、生产和销售，实现产品使用功能的差异化，满足客户的个性化需求，在实现的同时为客户创造最大利益。制造商自身的产品差异化可以进一步细分为：
(1)房产金融行业表现分化。根据客户对产品的不同需求，进一步细分市场，以满足客户的个性化需求。
(2)房产金融行业品种差异化。利用不同产品之间的价格波动差异进行差异化营销。密切关注市场变化，抢抓市场先机，动态优化销
41售品种结构，多销售高附加值产品和阶段性高价产品。这不仅减轻了市场压力，而且实现了更好的销售价格，创造了更多的品种效益。
(3)房产金融行业规范是有区别的。在满足客户个性化需求的同时，也实现了整体销售价格的提升。
(二)、房产金融行业市场分化赢得“商机”
房产金融行业市场差异化是指产品销售条件、销售环境等特定市场运行因素所产生的差异，包括销售价格差异、分销差异、市场细分差异、消费习惯差异等。细分细分市场，把握差异，企业才能不断扩大市场份额，实现更好的销售价格。
(三)、以房产金融行业服务差异化“抓住”商机
为了更好更有效地服务客户，我们在房产金融行业服务中对客户进行差异化管理，利用重点资源匹配重点客户，有效提高服务效率和服务质量。将客户分为VIP服务客户和一般服务客户，为VIP服务客户组建VIP客户服务团队，为他们提供技术、业务、售后服务多对一的服务，并进行联合定期回访，了解客户的期望和需求，提供最优质的服务。对于一般服务客户，按照服务体系和程序提供定期响应服务。同时，关注客户的个性化需求，为下游客户提供增值服务，从而在企业与下游客户之间建立“双赢”的价值链。
(四)、用房产金融行业客户差异化“抓住”商机
不同的经销商有不同的销售能力和不同的销售模式。针对这种情
42况，对客户进行评价评估，并在此基础上对客户进行差异化管理，对不同的客户给予相应的资源支持。同时，根据不同客户的实际经营情况，如经营方式、库存情况等，有针对性地指导优化厂商互动、协作与沟通，共同维护房产金融行业市场的一侧。
(五)、以房产金融行业渠道差异化“争取”商机
现代企业的竞争不再是一个企业和另一个企业的竞争，而是一个价值链和另一个价值链的竞争。因此，关注客户的具体要求，通过提升渠道客户买方价值链的竞争优势，建立整个价值链的竞争优势（差异化），这就是渠道差异化的本质。识别房产金融行业渠道的差异，建立适合产品特点和业务条件的销售渠道，是企业销售部门的一项非常重要的工作。在充分发挥代理销售主渠道作用的同时，适度加快直销渠道发展。加强与大型终端客户和厂商合作，建立多层次、更具市场竞争力的销售渠道。同时，时刻关注期货市场的变化，充分利用期货市场的避险功能，有效规避市场价格下跌的风险。
十、房产金融行业未来发展机会
(一)、在房产金融行业中通过产品差异化获得商机
房产金融行业中的产品差异是指产品特性，性能，一致性，耐用性，可靠性，易于维修，样式和设计上的差异。对于同一行业的竞争对手来说，产品的核心价值基本相同，但性能和质量却有所不同。企业在满足客户基本需求的前提下，应不断创新，满足客户的个性化需
43求，创造更多的商机。房产金融企业实施产品差异化的目的是根据客户的个性化需求进行针对性的产品开发，生产和销售，实现产品使用功能的差异化，满足客户的个性化需求，在实现的同时为客户创造最大的利益。制造商自己的房产金融产品差异可以进一步细分为：
(1)房产金融行业绩效差异化。根据客户对产品的不同需求，可以进一步细分市场以满足客户的个性化需求。
(2)房产金融行业的差异化。将不同产品之间的价格波动差异用于差异化营销。密切关注市场变化，抓住市场机遇，动态优化销售品种结构，销售更多高附加值产品和高周期性产品。这不仅减轻了市场压力，而且获得了更高的销售价格并创造了更多的品种收益。。(3)房产金融行业规范有所不同。为了满足客户的个性化需求，它还提高了整体销售价格。
(二)、借助房产金融行业市场差异赢得商机
房产金融行业市场差异化是指由特定的市场运作因素（例如产品销售条件和销售环境）产生的差异，包括销售价格差异，分销差异，市场细分差异，消费习惯差异等。细分市场并把握差异可以使公司继续扩大市场份额并实现更好的销售价格。
(三)、借助房产金融行业服务差异化抓住商机
为了更有效地服务于客户，我们在房产金融行业服务中对客户进行差异化管理，并利用主要资源匹配主要客户，有效地提高了服务效
44率和服务质量。将客户分为VIP服务客户和一般服务客户，为VIP服务客户建立VIP客户服务团队，为他们提供技术，业务，售后服务等方面的多对一服务，并进行定期联合访问了解客户的期望和需求，提供最优质的服务。对于一般服务客户，将根据服务系统和程序提供定期响应服务。同时，它关注客户的个性化需求，为下游客户提供增值服务，从而在企业与下游客户之间建立了“双赢”的价值链。
(四)、借助房产金融行业客户差异化把握商机
不同的经销商具有不同的销售能力和不同的销售模式。针对这种情况，对客户进行评估再评估，并在此基础上对客户进行差异化管理，并为不同的客户提供相应的资源支持。同时，根据不同客户的实际操作条件，如操作方法，库存条件等，我们将有针对性地提供指导，以优化制造商之间的互动，协作和沟通，并共同维护房产金融的行业市场。
(五)、借助房产金融行业渠道差异来寻求商机
现代企业的竞争不再是一个企业与另一企业之间的竞争，而是一个价值链与另一价值链之间的竞争。因此，围绕客户的特定需求，通过增强渠道客户购买者价值链的竞争优势，并建立整个价值链的竞争优势（差异化），这就是渠道差异化的本质。认识房产金融行业渠道的差异，建立适合产品特性和业务条件的销售渠道，对于公司的销售部门而言是一项非常重要的工作。在充分发挥代理销售主渠道的同时，45适度加快直销渠道的发展。加强与大型最终房产金融客户和制造商的合作。建立多层次，更具竞争力的销售渠道。同时，时刻关注期货市场的变化，充分利用期货市场的对冲功能，有效避免市场价格下跌的风险。
十一、房产金融产业投资分析
(一)、中国房产金融技术投资趋势分析
根据近年来我国房产金融技术商业化进程及投资现状,V报告分析认为,2020年房产金融技术的商业化程度将进一步提升,而随着商业化程度的不断提升,我国房产金融技术领域的投资也将从目前的风投为主逐步向企业间的投资兼并过渡,尤其是对于一些希望快速切入房产金融领域的新兴企业来说,通过并购方式切入具有快速布局的优点。同时,伴随房产金融技术的逐步成熟和商业化,行业领先企业的竞争地位将逐步得以巩固,对于一些创业型企业来说,同风投机构寻求融资的门槛也会随之提高。
截止2020年底,我国房产金融行业技术领域共有72起投资,总投资额超过330亿人民币。
按投资事项所处轮次来看,2020年我国房产金融技术投资事件中,处于天使轮、A轮以及D轮的事项相对较多,均为3起；处于C轮和C+轮的均为2起,处于其他轮次的则为1起。
46(二)、大项目招商时代已过,精准招商愈发时兴
大项目招商时代已经过去,产业链精准招商正在实施,新经济新招商将成为未来发展的新趋势。新经济招商的核心思路主要表现为：平台招商、新业态招商、科技招商等。
第一步：围绕房产金融独角兽企业构建产业集群；
第二步：建设智能化服务载体,如,专业化众创空间、智慧化园区服务、智能化基础设施等；
第三步：搭建房产金融产业创新服务体系,提供基金等金融服务、活动服务、商业模式服务等,构建开放完善的产业生态,以企业高速成长带动房产金融爆炸式发展。
(三)、中国房产金融行业投资风险
(1)服务更新速度慢
房产金融服务更新速度缓慢,不能及时适应用户的需求。
(2)服务体验有待提高
房产金融服务体验不良,无法获得更多用户的青睐。
(3)信息不对称
不能为用户提供专业的信息获取与共享服务，不能满足房产金融信息化需求。
(4)咨询与管理不够
房产金融行业现有的咨询角度不能侧重用户需求与痛点。
4(四)、中国房产金融行业投资收益
从房产金融的投资收益来看,目前国内的房产金融开发在收益模式上主要表现为三种形式,即产品售卖、服务增值、产品和服务结合；对于大型公司则存在房产金融建设与经营管理相结合的经营模式、房产金融建设与经营管理相分离的经营模式。
房产金融除产品本身之外,管理和服务才是房产金融项目最大的偏利点。在房产金融管理方面,由于种种服务形势有别于其他资源,因此,房产金融服务费的收取标准采取高价位标准。其次,除了常规的服务,针对用户的需求,房产金融服务也包含了定制化服务等。
综合分析房产金融行业的市场需求、现状、规模、挑战、竞争情况、政策环境、发展趋势、前景预测等行业调研。根据房产金融行业以往投资回报率,结合行业的近儿年的复合增长率分析,未来几年的房产金融产业行业投资预期客观,预期将会达到120%以上。
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篇七：金融地产行业
2008金融危机对中国房地产行业的影响
来源：
一、金融危机前国内房地产市场状况
2008年7月到10月,我在重庆房地产市场“一哥”—龙湖地产做置业顾问,有幸在一线见证了国内房地产市场的实际销售状况;我所在的项目是龙湖MOCO中心,一个占地26亩的小户型高层住宅,在毛坯房和延缓两年交房的条件下,还卖到了7000左右的均价,且不论重庆地区的人均收入在全国的靠后排名,单看这个销售价格已经超过了绝大部分老百姓的承受能力了,重庆地区的房市如此,就更不用讨论北京、上海、深圳等一级城市的房市了,其火爆程度可见一斑;金融危机在2008年逐渐向房地产等资金密集型行业产生影响,我们暂且先讨论2008年前的房地产市场情况;总体来看,2007年全国房地产市场供求两旺,房价涨幅比2006年有所增加,国房景气指数逐月上升达到近三年来的新高水平;其市场运行状况呈现以下三个特征：
1、房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加,土地价格快速上涨,涨幅达到5年来新高,高于同期房屋销售价格涨幅
从全国数据来看,2007年3月以来,房地产企业购置土地面积增幅逐月增加,1-10月同比增长%,增幅增加了近20个百分点;此外,2007年全国70个大中型城市土地交易价格出现大幅上涨,前3季度平均同比上涨%,高于同期房屋销售价格%的涨幅;其中,1-3季度各季度土地交易价格涨幅分别为%、%、15%,涨幅逐季增加达到2000年以来的最高涨幅;第四季度由于国家的调控交易价格略有下降;2、商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺,2007下半年房价涨幅逐月增加,创出近三年新高;商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%,2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺;1-10月,房地产开发完成投资亿元,同比增长%,增幅比去年同期增加个百分点,前10个月,房地产开发投资增幅逐月增加,由1-2月的%增加到1-10月的%,其中10月增幅为%,达到近三年来新高;1-10月,商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别同比增长%、%和%,增幅比去年同期分别增加个、4个和个百分点;1-10月,商品房销售面积同比增长%,增幅增加个百分点;其中,现房销售面积为同比增长%,增幅增加个百分点；期房销售面积同比增长%,增幅增加个百分点;2007年前4个月,国房景气指数持续下降,后7个月,国房景气指数快速上升;10月,国房景气指数为,达到近三年来的最高水平;3、住房保障体系进一步完善,商品住宅供给结构调整效果逐步显现
在2007年,住房保障体系建设得到了中央政府前所未有的高度重视,各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施;从商品住宅的供给结构来看,2007年以来,商品住宅市场结构调控的效果逐步显现,经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重分别由1-2月的%和%,提高到1-10月的%和%,90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右;据初步统计,全国36个直辖市、计划单列市、省会城市,2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的%;二、金融危机形成及影响
1、什么是次贷危机
次贷即“次级按揭贷款”subprimemortgageloan,“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的,形容较差的一方,在“次贷危机”一词中指的是信用低,还债能力低;
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业,指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款;与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多;那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人,会申请次级抵押贷款购买住房;在房价不断走高时,次级抵押贷款生意兴隆;即使贷款人现金流并不足以偿还贷款,他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口;但当房价持平或下跌时,就会出现资金缺口而形成坏账,形成次贷危机;2、金融危机的形成
这次全球经融危机的源头是由美国的次贷危机所引发的;而美国次贷危机是产生的原因是由于美国房地产业泡沫破裂所导致的;描述一下这次次贷危机的演变过程:美国次债危机--美国信贷危机--全球信贷危机和美国经融危机--全球经融危机,最后影响全球实体经济;影响全球实体经济的后果就是全球经济增速放缓、人们消费欲望降低、企业盈利水平的下降、失业人口的增加、就这样一直的恶性循环下去,直到信贷危机结束才会慢慢有所好转
3、经融危机对我国经济的影响
1次贷危机主要影响我国出口;次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓,对中国经济的影响不容忽视,而这其中最主要是对出口的影响;2007年,由于美国和欧洲的进口需求疲软,我国月度出口增长率已从2007年2月的%下降至12月的%;美国次贷危机造成我国出口增长下降,一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓,同时,由于我国经济增长放缓,社会对劳动力的需求小于劳动力的供给,将使整个社会的就业压力增加;2我国将面临通货膨胀和经济增长趋缓的双重压力;由于国际大宗商品价格居高不下,以及我国冰雪地震等自然灾害的影响,我国的农产品、生产资料、生活消费品等价格持续上涨,目前已形成成本推动型通货膨胀;2008年1—5月份累计,全国居民消费价格总水平同比上涨%,流通环节生产资料价格同比上涨%;同时,人民币升值又将进一步影响中国出口增长;最后,次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险;三、经融危机对中国房地产市场的打击
1、2008年1-11国内房地产市场的运行状况
1房地产开发完成情况;1-11月,全国完成房地产开发投资26546亿元,同比增长%,增幅比1-10月回落个百分点;1-11月,全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米,同比增长%；房屋新开工面积亿平方米,增长%；房屋竣工面积亿平方米,增长%;其中,住宅竣工面积亿平方米,增长5%;1-11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积亿平方米,同比下降%；完成土地开发面积亿平方米,同比下降%;2商品房销售和空置情况;1-11月,全国商品房销售面积亿平方米,同比下降%;其中,商品住宅销售面积下降%；商品房销售额19261亿元,同比下降%;其中,商品住宅销售额下降%;截至11月末,全国商品房空置面积亿平方米,同比增长%,增幅比1-10月提高个百分点;其中,空置商品住宅7084万平方米,同比增长%,增幅提高个百分点;3房地产开发企业资金来源情况;1-11月,房地产开发企业本年资金来源33404亿元,同比增长%;其中,国内贷款6416亿元,增长%；企业自筹资金13444亿元,增长%；其他资金12942亿元,同比下降%;其中,个人按揭贷款3046亿元,下降%;470个大中城市房屋销售价格指数;11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%,涨幅比10月份低个百分点；环比下降%;新建住宅销售价格同比上涨%,涨幅比10月份低个百分点；环比下降%;
5全国房地产开发景气指数;11月份,全国房地产开发景气指数为,比10月份回落点,比去年同期回落点;点评：从全国房地产开发景气指数及各项分类指数延续回落的态势来看,此轮房地产行业的调整仍在继续,房价同比涨幅已经回落到%,基本上与去年同期持平;在前段期间货币政策松动、地方政府及中央政府救市政策的不断刺激下,只有部分地区的成交量呈现明显回暖的趋势,如上海市、重庆市、广东省等11月商品房销售面积较10月分别增加了29%、40%和9%,但从全国来看,11月商品房销售面积较10月依然减少了3%;由此可以看出,尽管一系列政策的出台减少了购房者的支付成本,但短期来看对刺激消费需求释放的作用是有限的,消费者对房价继续下调的预期以及宏观经济的不确定性致使观望氛围依然浓郁;2、预计中国今后的房地产市场趋势
总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态;从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落;从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整;
今后两年我国房地产市场走势非常不乐观;我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%商品房大幅回落到5%左右的可能性较大预计与2006年%的涨幅相近;至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长;2010年全国楼市触底反弹的可能性最大
四、中国房地产市场应该采取的措施
从目前政府发布的救市政策来看,一是11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模;从近期政府出台的政策来看,主要是为了稳定楼市消费,减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力;在当前市场环境下,住房需求无法得到释放的主要原因是首付及月供问题,房产新政则解决了刚性需求购房者的成本、压力等问题;各地地方政府已陆续落实政策实施,但市场信心较为不足,消费者对新政出台后反映较为冷淡;预计下阶段政府对房地产市场调控的主要方向可能是提升市场信心问题;提升房产市场信心可采取“组合拳形式”的政策来调控;
新政以降低购房者置业成本为主要导向,虽然政府鼓励居民购房,但在全球经济形势不景气的局面下,购房者信心严重受挫;购房者信心不足反映到市场中,就是除了刚性需求少量释放外,改善型需求、多次置业需求及投资需求因其自身不缺乏住房而持币观望;多次置业者积聚着最多的社会财富,是城市经济发展的主要购买力,他们的观望必将影响整个房地产市场的发展;预计当前市场环境下,提升房产市场信心可能需要采取“组合拳形式”政策来调控;1、后期或将连续降息;贷款利率下调降低了企业贷款成本,但贷款利率微调对挽救低迷楼市的作用有限,国内房地产投资约占总投资额的1/4,仅次于制造业;在全球经济发展放慢的环境下,如果政府要保证经济平稳发展,对房地产信贷资金捆绑将有可能放松,从而刺激资本市场信心;2、二套住房限制的松绑;对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高;改善型普通自住房暗含了二套房,这等于是给二套房贷的即将松动埋下了伏笔;同时,多次置业者拥有城市最多的财富和资源,其对房地产市场的信心必将影响整体市场的信心提升问题;
3、降低房产交易营业税;减免二手交易税是最直接受益的政策,交易成本可以大幅度降低,减税立竿见影的效果会出现在二手房市场,对于房地产市场的未来预期也会起到很大的稳定作用;4、购房落户政策;在当前市场环境下,部分地方政府出台购房落户政策似乎成为一种趋势,尤其在上海等一线城市将会刺激外地需求的释放;目前市场消费群体关注点集中在总价和首付上,所以购房落户政策要和首付、银行利率等下调政策配合或将发挥更好的效果;
综上所述,中国房地产业发展走向将影响整体国民经济的发展,在全球经济陷入困境之时,市场信心的提升,楼市消费的稳定,并不是短时间内就可改变的;现阶段主要问题集中在如何恢复市场信心,从政策的出发点来看,政策的出台并不是为了刺激房价的上涨,而是为了促进消费,提升成交量,从而恢复消费者的购房信心;从政策对楼市的影响力度来看,目前的政策更多的是导向性的,表明原则性态度的,主要是因为房地产市场区域明显的差异化,决定了政策的出台必需结合当地实际情况,有针对性才能达到预期目标;
篇八：金融地产行业
2022年我国房地产行业发展趋势分析：金融化
随着行业利润整体下滑以及分化加剧，房地产企业简洁拿地、卖房的时代已渐行渐远。在房企深度调整转型中，一些规模房企加速进军金融，地产金溶化趋势日益明显。以下是2022年我国房地产行业进展趋势分析：
近年来，一部分品牌房企多方面涉足金融领域，形成各业务之间的合纵连横、紧密结合，力求打造金融地产财团模式，形成“大金融”的综合布局。
2022年上半年，绿地联手阿里巴巴旗下蚂蚁金服、平安陆金所，正式发布国内首款互联网房地产金融产品“绿地地产宝”；今年6月份，万达集团与快钱公司曾联手推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，这个互联网金融项目正是以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设；闽系房企泰禾集团除此前注资福建海峡银行、福州农商银行外，今年4月份，又在福建自贸区平潭片区设立注册资金为10亿元的金控平台，紧接着又与福建能源集团等多家企业共同发起设立海峡人寿保险公司。
业内分析认为，作为资金密集型行业，房地产与金融本就联系紧密。随着互联网金融的兴起，也为房企创新融资工具和融资手段供应了更多的可能性。基于对房地产金溶化的共识，品牌房企金溶化的布局速度将会加快。
面对房企乐观介入金融领域的探究，业内普遍看好其前景。“房地产金溶化可为房地产产业生态链供应金融服务，实现与房地产主业的协同进展，也可作为房企业务转型的重要战略方向，开拓新的利润增长点。”福州高校房地产讨论中心主任王阿忠说。
不过，业内同时提示，房地产企业更应糊涂熟悉布局金融业务的风险，包括对于发起设立金融公司面临的审批难度较大、行业竞争加剧等风险；投资中小型金融机构面临的存在不良贷款等金融风险等。企业应从自身的进展战略、运营模式和资本实力动身，审慎选择适合自身的金溶化路径。更多相关行业信息请查阅由发布的《2022-2022年房地产行业市场价格专题深度调研及将来进展趋势讨论猜测报告》。
篇九：金融地产行业
房地产行业金融需求分析
第一节行业现金流分析
、房地产企业资金运作的特点
房地产企业的生产经营活动具有显著的特殊性，从而房地产企业的现金流转
在遵循现金流基本规律的同时，表现出显著的行业特殊性：
（一）房地产现金流金额巨大
房地产项目开发投资规模大，资金流入、流出的金额巨大。庞大的现金流动
要求房地产企业具有强大的资金实力、融资管理能力和资本运作能力。合理预测
规划房地产项目现金流流入、流出的时间与金额，创新房地产项目投资开发的模
式，保证现金流持续高效的运作是房地产企业现金流管理的首要问题。
（二）房地产企业现金流循环周期长
房地产开发投资回收期较长，销售型物业开发经营周期通常在
3-5年，持有
型物业投资回收期更长。漫长的投资回收期不仅要求房地产企业具有雄厚的资金
实力，由于资金具有时间价值，前期现金流出巨大，漫长的投资回收期在带来昂
贵的资金成本的同时也带来了投资项目的风险和不确定性。
加速现金流转，提高
资金使用效率，降低资金使用成本是房地产企业现金流管理的又一重要内容。
（三）房地产现金流分布不均匀
流入、流出不同步
房地产开发产品在实现销售之前，需经历较长的生产过程，占用大额的资金，却基本无资金流入；进入市场销售后，现金集中回流，规模大、速度快，而项目
投资支出金额较小。房地产项目的现金流入、流出极其不均衡，导致房地产企业
的现金流入、流出分布极其不均衡。此外，在房地产开发过程中，不同类型的现
金流出本身也不均匀，在整个开发建设期内，现金流出的金额波动较大。同时，销售收入即现金流入因销售模式和开发产品的不同同样存在较大的差异。
如何根据不同开发产品的特点以及房地产企业自身的经营管理优势，合理规
划不同投资项目的投资资金来源、投入时间、投入金额，整合房地产企业整体现
金流配置能力，改善房地产企业现金流在时间上分布不均匀、在流入流出上不同
步的状况，缓解资金压力、控制资金风险，是房地产企业现金流管理的关键环节。
（四）
房地产现金流具有较大的不确定性
不确定性贯穿于房地产开发的整个流程。在获取土地阶段，土地政策的调整
影响土地市场的供给，进而影响土地出让金金额；土地出让金支付政策的变化，影响房地产投资资金流出的时点；
在项目建设阶段，拆迁安置补偿、建设合同变
更等使现金流出存在重大不确定性；
进入销售阶段，限购限贷、房产税等政策使
现金流入存在重大不确定性。而房地产开发一旦开始，由于产品的固定性特征，其面对的却是固定和狭窄的消费市场，就处于一个不可控的社会经济结构中，如
经济发展水平、产业结构、人口结构、消费水平等。因此，房地产企业必须严密
关注经济政策及法律法规的变动，科学地进行现金流的战略规划与分析，最大限
度的降低不确定因素对企业经营现金流的影响。
（五）
房地产现金流易受宏观政策因素影响
房地产业属于资金密集性行业，资产负债率较高，投资开发资金一半以上来
自银行贷款各种渠道的外部资金，受国家相关融资法律法规及信贷政策的约束较
强。如存款准备金率的调整，引起金融市场上货币资金供给及需求的变化，直接
影响房地产的成本及规模。土地房地产企业投资经营最基本的材料，当前我国实
行土地公有制度，对开发建设用地实行统一管理与控制，对土地出让规模、出让
价格及支付方式实行政府管控。国家对土地出让价款支付比例及支付期限的改变，直接影响房地企业项目投资现金流出的金额和时间发生变化，影响房地产品开发
的资金成本与资金周转期。房地产的发展与国家经济产业结构息息相关，随着我
国产业结构的调整和经济发展的转型升级，产业地产、旅游地产以及城市综合体
迅速发展，引起房地产现金流投资方向与投资回报率的改变，同时对房地企业的综合管理能力提出新的要求。此外，在现金流入方面，销售收入是房地产企业现
金流入的主要组成部分，其流入的时间直接关系房地产项目开发投资资金的整体
规划与利用效率。当前，我国房地产市场实行预售政策，预售是房地产投资项目
现金流入的关键节点。但是，预售条件由政府规定，政府对预售条件的控制直接
影响房地产销售收入现金流的节奏。
宏观经济政策、金融政策、土地政策等政策从不同方面以不同方式影响房地
产企业的现金流。房地产企业必须提高现金流管理的战略规划能力，增强对政策
调控的应对灵活性。
二、房地产开发项目资金运作分析
2009年，国家对房地产企业开发门槛重新做了规定，将房地产企业开发项
目的自有资金由35%的比例调整至30%。虽然该比例进行了下调，但是房地产
企业的开发资金需要量依然很大。
为了在短时期内开发项目实现盈利，房地产企
业在资金的运作中多采用下列方式:1.
银行承兑。作为短期贷款的形式之一，银行承兑汇票与一般的银行贷款不
同，其差异表现在，银行承兑汇票的承兑期限是
6个月，而且零利息支付。但是
在承兑之前，要求提供一定数量的保证金。
在法定准备金率多次上调、银行贷款收紧的宏观经济面前，房地产企业运用
银行承兑汇票，也是一种不错的选择。
2.
利用预收居民购房款，“借鸡下蛋”。资金少，不见得一定办不成事。房地
产企业在项目竣工前或者项目开发前，利用减少购房款、赠送花园等形式，预收
居民购房款，利用此款项“借鸡下蛋”，开发自身项目或者用于企业运营的其他
方面。
3.
对材料供应商“适度赊账”。虽然随着市场竞争的加剧，社会诚信度越来
越低，赊账行为也越来越难以存在。但是由于房地产企业开发的项目基本是固定
资产，可寻可查可找。因此，赊账对房地产企业来讲也并非不可行。房地产企业
实施的赊账对象多为材料供应商。虽然可进行适度的赊账，但是赊账行为是建立
在信誉基础之上的。倘若房地产企业到期未还款，材料供应商就会紧缩赊账度。
因此，赊账的这种资金运作方式存在一定的局限性。
4?内部认购。目前，国家对商品房的对外销售有着严格的规定：要求房地产
企业的商品房的销售必须在主体结顶之后，并且，还要具备土地使用证、工程规
划许可证、用地规划许可证、预售许可证、工程施工许可证五证。虽然如此，但
是房地产企业为了解决开工前所需的开发资金，多会采用内部认购的办法进行融
资，即在项目立项开工前就回收资金。目前，政府对房地产企业的内部认购行为
干涉较少。
5.利用施工队垫资。施工队垫资是我国市场经济下房地产行业特有的一种非
理性现象，不过也的确不失为房地产企业资金运作的一种方式。该方式主要是指
房地产企业在项目开发之前，会对施工队进行选择，具有大额垫款能力的施工队
入选性较大。选择有垫款实力的施工队伍施工，不仅可以有效避免出现因资金紧
张而影响工程施工的局面，而且还可以给房地产企业带来无息融资。
三、产品资金流向
房地产行业产品资金流向和房地产行业的产品资金流向大致相同，为资金流入和资金流出。
其中资金流入主要依靠土地开发贷款、住房和商业用房开发贷款、商品房预
主要表现
售收入和销售房屋收入。
资金流出一般分为四个阶段：前期阶段、施工阶段、竣工阶段和销售阶段。
具体来看，前期的资金流出主要包括：土地出让金、地价评估费、资金占用
费、土地闲置费、土地使用费、拆迁补偿费、规划设计费、报审服务费、档案费、人防建设费、施工图编制费、招投标费、造价咨询费、工程监理费和“二平一通”费。
施工阶段的资金流出主要包括：工程建设安装费、基础设施费、公共配套设
施费、扰民费、开发建设费、预售销售费用等。
竣工验收阶段的资金流出主要有：
竣工图编制费、竣工验收检验费、竣工决
算费等。
销售阶段的资金流出主要有：销售费用、费用化利息、归还贷款、前期物业
管理费等。
其中贯彻始终的资金流出还有融资费用
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资料来源：世经未来
图1房地产开发流程中的资金流向图
第二节金融需求分析
根据房地产行业的资金运作模式，在设计勘测、建设施工、工程安装等多个
环节需要大量的资金，因此，房地产企业金融需求方面主要体现在资金需求。
具
体来看，房地产行业的金融需求主要集中在以下几个方面：
一、土地储备
土地储备对房地产开发商的重要性已经无需多言，房地产开发商自身通常难
以负担高额的土地出让金费用，需要通过向银行寻求贷款等方式获得资金。
二、房地产开发
在房地产开发阶段，虽然部分房地产开发商获得预售款、施工单位垫资等资
金，可以提供支持，但是无法完全满足房地产开发阶段的所有资金需求，企业需
要额外补充资金。
三、经营性物业抵押
在项目开发完成后，有些房地产开发企业会持有部分产权或全部产权进行运
营，导致企业投入资金无法快速变现，回收周期变长，不利于企业在短期内的扩
张。因而，房地产开发企业需要将物业抵押给银行，以租金收入作为还款来源，获取大额贷款用于现阶段发展。
四、长租公寓建设项目资产盘活
在全国“去库存”的政策调控下，长租公寓项目是政府鼓励的发展方向，因
此房地产开发企业也在投向这一领域。由于长租公寓租金稳定且现金流可持续的特点，项目作为底层资产，非常适合通过证券化的方式进行资产盘活，获得成本
较低且期限较长的资金。长租公寓
ABS是以租金收益权为底层资产的标准化融
资工具，以租金回流+差额补足的方式支付利息；类
REITs则是以项目份额或资
产所有权为投资标的股性投资或者夹层融资工具，以租金回报支付期间分红，并
可享受未来的资产溢价。
第三节银行同业介入
、银行信贷竞争情况分析
受到国家对于房地产市场持续调控政策的影响，金融监管部门也在不断出台
房地产融资政策，指导所有商业银行更加谨慎地投放房地产贷款。银监会主席郭
树清指出，2017年全国银行业将重点做好以下四方面的工作：分类实施房地产
金融调控有效推进去库存；缩短企业融资链条，降低企业债务杠杆；坚决治理金
融乱象；坚决惩处内外勾结、监守自盗等违规违法违纪行为。，在房地产信贷政
策方面，采取差别化的政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；
对于一些房地产库存过大的三四线城市，有去库存的问题，在信贷上要给予考虑；
再有在城市化过程中，住房需求特别是基本的住房刚性需求，是改善老百姓居住
条件的信贷需求，还是应该给予信贷支持。
2017年，各家商业银行严格执行差别化的房地产信贷政策，控制投资性房
贷规模。自2017年的楼市政策实施以来，新增个人住房贷款和住房公积金贷款
的发放增速都大幅下降。根据上市银行2017年年报统计，26家A股上市银行合
计的涉房贷款为24.1万亿元，较2016年底增幅为仅为17.62%,与2016年的25%增速相比，速度有所放缓，可以将是放慢了脚步，但在绝对值上，仍
较
2016年
的20.49万亿元增长了
3.51万亿元。在这些涉房贷款中，对开发商的开发贷增幅
为11.32%，对购房者的按揭贷增幅为19.37%。
2017年，银行对于房地产行业授信态度是“审慎介入类”。五大行中，工商
银行确认房地产信贷政策重点为居民首套房、改善性住房、保障性用房上，坚持
、盲
“房子不是用来炒的”这一原则，同时禁止向有“假按揭”或者“零首付”
目扩张、高价拿地以及过度融资的开发商提供贷款，控制热点城市土地购置价格
较高的新增住房开发贷款，防范热点城市房地产市场的波动，审慎把握库存消化
周期较高的三四线城市贷款；建设银行限制房地产开发贷款，2017年新增贷款
中，投向个人按揭贷的比例是54.73%，较2016年下降9%，同时与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能等
11家企事业单
位举行住房租赁战略合作签约仪式，并参与投资的两家住房租赁服务公司，推出
了一款面对租客的“按居贷”金融产品；中国银行保持个人住房贷款业务稳健发
展，重点支持居民家庭首套自住性购房需求，落实个人住房贷款的监管要求，严
格执行差别化的个人住房贷款政策，加强对重点产品、重点地区的风险管控。
股份制商业银行采取的房地产行业授信政策多为“总体紧缩、结构分化”。中信银行严控银行理财资金违规进入房地产领域，并引导全行房地产对公授信、个人按揭、房地产理财等相关业务持续健康发展，防范房地产金融业务风险；招
商银行2017年房地产行业贷款的不良贷款率由
2016年底的1.01%增至1.23%，也就是说，房地产业不良贷款率上升
22个BP,2017年招行也发布了上调住房
贷款利率的最新通知，进一步抑制炒房行为，使楼市回归理性。
二、同业创新点分析
在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。中国房地产金融
业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。互联网金融、资产
证券化等多渠道融资途径继续发力，帮助企业补充流动资金、助力企业实现转型。
但同时我们也注意到，随着房地产市场不断升温，金融层面政策转紧，旨在引导
楼市资金降低，未来房地产金融风险防范力度会继续加强。
我国房地产市场处于调控期，房企融资渠道单一，资金多来自于银行贷款。
随着房产行业竞争日趋白热化，房地产企业“金融化”的趋势愈加明显。房地产
+金融将是行业下一轮洗牌的关键点。
1?“地产+金融”成为房地产企业转型新方向
一些背景雄厚的房企选择全面布点，通过并购、参股等方式介入银行、证券、保险、私募基金等业务，在金融领域迅速扩张；一些规模较小的房企或服务商，则利用产业资源，选
择热门金融领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有
资源网络的基础上进行业务开拓，力求实现产融结合。
2?真实股权融资成为房地产金融新形式
伴随4号文及一系列监管政策的出台，传统债权融资及“明股实债”融资方
式受到严格限制，一些开发商和房地产项目开始接受真正的股权融资。
包括万科
在内的大型开发商，亦纷纷在项目层面开展股权合作，表明长期以来以债权融资
为主的房地产金融行业，将转向股权融资与债权融资并行之路。
虽然目前不少股
权融资项目仍旧“行债权融资之实”，但地产基金主导的股权融资这种类似
PE
的投资方式未来发展空间巨大。不过需要注意的是股权融资主要风险在于如果地
产基金公司未能对项目进行实质性监督及提供必要增值服务，流程的控制，最终导致项目投资失败。
3.
行业并购成为房地产金融新动力
万科、融创、富力三方已完成总额
637.5亿元的“世纪并购”交易签约，是
房地产行业大宗交易及并购事件频发背景下的标志性事件。据统计，2015~2016可能会失去对开发
年房地产行业发生481起并购案例，总额超过5,000亿元。伴随中国房地产市
场正式步入存量时代，行业开发属性将减弱，金融属性和资产管理属性逐步释放，围绕存量不动产的并购及价值提升将成为推动行业增长的下一个“风口”，服务
于并购的房地产金融则是助推行业集中度提升的重要工具，而并购后整合能力将
成为房企下半场竞争的关键。
4.
资产证券化成为房地产金融新亮点
近几年，国内类REITs、CMBS、物业费及购房尾款证券化等新模式蓬勃发
展，最近一个月世贸天阶
CMBN、勒泰一号等产品成功发行，从开发运营模式
向资产管理模式转型升级呈加速态势。未来伴随税收优惠等政策落地，预计真实
REITs亦将在中国市场推出。REITs投资的不仅仅只是一种房地产金融产品，其
背后更关键的是管理人对物业的改造、运营与评估能力，这一趋势将推动行业主
动地去聚焦资本，通过打造“大资管”平台、创设基金、轻资产输出等方式，实
现资产和资本的良性循环。
面对房地产金融创新发展的新时机，部分品牌房企借鉴国内外经验积极进军
房地产基金，凭借房企开发规模与专业优势，这类地产基金已初步形成一定规模。
房地产金融发展趋势指出，借鉴海外成熟市场领先企业发展模式，私募与公募基
金的协同发展将改变房地产开发投资模式；
加新活力。
三、同业服务方式分析
房地产金融创新，将为房地产投资增
表12017年银行介入房地产业服务方式
银行
企业
主要合作方式
中信银行为正荣集团提供
160亿兀的银行授信额度，同时工商银行为
其提供200亿元授信额度。早在2017年1月11日,中信银行已与正
荣地产就房地产行业战略客户个贷专项合作进行签约，中信银行以
211.2亿元为上限优先满足正荣地产的按揭贷款申请需求，并为正荣
地产提供优质的金融和非金融服务。
对于中粮地产（集团）股份有限公司的控股子公司，深圳市锦峰城房
地产开发有限公司提供
10.1亿元综合授信额度，用于深圳市龙岗爱
联社区A1区3、4号地块项目（即深圳祥云国际项目）
房地产开发贷
款和开立项目的工程保函。中粮地产于
2017年8月8日在深圳向中
信银行提供《承诺函》，同意为上述锦峰城公司向中信银行申请的10.1亿兀综合授信额度提供连带责任保证。锦峰城公司向公司提供
反担保。
工商银行、中信银行
正荣集团
中信银行
深圳分行
中粮地产
渤海银行
广州分行
阳光城控股子公司广东逸涛万国房地产有限公司拟接受渤海银行广
州分行提供的不超过
9亿兀的贷款，期限不超过
36个月。作为担保
方，阳光城及逸涛万国房地产股东广东广晟资产经营有限公司和广东
华建企阳光城集团股
份业集团有限公司分别按
51%29%20%勺比例提供连带责任保
有限公司
证担保，其中阳光城为本次交易提供
4.59亿兀的担保，逸涛万国房
地产股东广州南沙经济技术开发区鸿图建材有限公司为本次交易向
阳光城提供0.09亿元的反担保。
开出3年期金额为人民币
5亿兀的保函给建设银行东莞分行，建设银
行东东莞市宜久房
地莞分行收到保函后，给东莞宜久公司放款人民币
4.93亿元，期
产开发有限
公司
限为3年。该笔授信由东旭蓝天提供连带责任担保，冋时以东莞宜久
公司100%殳权质押及土地提供抵押。
双方在凤凰谷乐活小镇签署了战略合作协议，共同合作“凤凰谷?乐
活小镇”项目贷款。位居凤泉区南水北调运河北畔，团结路以西；总
体占地4100亩，总投资51亿元，规划5大核心板块即旅居养生小镇、婚庆产业小镇、文化创意小镇、运动休闲小镇、特色农业小镇，五大
产业小镇融合共生，同时配备完善的基础设施及配套，成为畅享吃、喝、玩、乐、游、购、娱的南太行休闲旅居圣地
提供了
5000万兀租赁住房综合服务项目融资，2017年底，上海农商
北京银行
深圳分行
中原银行
新乡分行
诚城集团
上海农商行
上海敷荣投资
