篇一：产业地产的融资问题分析孙中林
浅谈房地产企业融资问题及建议
随着房地产市场的不断发展，房地产企业融资问题愈加引人注意。对于房地产企业来说，融资是业务发展的关键因素，尤其是在资本密集的房地产产业中。本文将探讨房地产企业融资问题，并提出相应建议。
（一）房地产项目的高成本
房地产项目的开发和建设需要大量的资金投入，如土地购置费、规划设计费、建筑施工费、营销推广费等。这些费用高昂，对大部分房地产企业来说是一个不小的财务压力。同时，房地产项目的周期长，在项目建设期间，资金需要长时间的注入，这加大了房地产企业的融资负担。
（二）信用评级相对较低
由于房地产市场的波动性较大以及调控政策的多变，房地产企业的信用评级相对较低。这导致它们很难得到低利率的银行贷款，以及优惠的债券发行条件。
（三）融资渠道有限
房地产企业融资渠道有限，主要是银行借贷和债券发行。在融资方面的限制导致了房地产企业没有足够的资本来进行业务拓展，这对企业的业务发展造成了影响。
（四）经济形势下行
当前经济形势不稳定，加上调控政策的影响，房地产市场的未来发展不确定性加大，这导致投资者对房地产市场的信心下降，房地产企业融资难度加大，银行对企业的融资审批更为严格，债券融资的条件更为苛刻，这给房地产企业融资带来了一定困难。
（一）专注多元化融资渠道
随着互联网时代的发展，金融科技逐渐成为融资新时代的主要趋势。房地产企业可以通过平台融资、众筹融资、私募融资等多种形式来丰富自己的融资渠道，提高融资效率。同时，企业还可以将目光投向海外市场，寻找更加多元化的融资渠道。
（二）加强企业自身实力
房地产企业可以通过加强自身实力，提高经营管理能力来提高信用评级。多做好项目管理、风险控制、合约执行等方面的工作，在整个行业中树立良好的信誉，提高信用评级。这样可以获得银行更多、更高效的服务，进一步降低融资成本。
（三）合理规划项目开发周期和资金计划
房地产企业在规划项目开发周期和资金计划时，应考虑到行业的发展变化以及市场对项目的态度，并合理制定项目的资金计划。在项目资金计划上，要重点关注多项资金投入，能否按时到位，如土地、资本等。
（四）加强对市场的研究与调查
对市场的研究和调查是房地产企业融资中的一个重要环节。企业需要密切关注市场的走向，在市场变化中不断寻找机会。同时，还需要关注政策变化以及市场的不确定性，以加强风险的预判和管控。
总之，房地产企业融资问题涉及到企业的长远发展，应引起广泛关注。企业应有意识地建立起多元化融资渠道，加强自身实力和风险控制，制定合理的投资规划，密切关注市场的变化，提高企业的治理能力和创新能力，这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
篇二：产业地产的融资问题分析孙中林
浅析房地产企业融资中存在的主要问题及解决策略
一、当前房地产企业融资中存在的问题
1.社会融资环境的制约
首先是政策方面的约束。对多数房地产企业而言，银行信贷融资是企业最常选用和依赖的融资方式。银行信贷融资需要企业满足一定的准入标准、审批条件等，审批周期也较长，不利于资金周转。特别是近年来，房地产信托及债券融资渠道在严格的法律法规约束下有了更为严格的限制，以至于很多房地产企业凭借这种方式进行融资，难度非常大。其次是金融市场的制约。当前我国经济水平发展迅速，同时证券市场的发展速度也十分可观，但政策改革变化的速度却不能与之平衡，有效的信用保障制度不够健全，创新的金融模式以及有效的监管力度明显不足，导致很多金融产品不能被市场利用，因此严重阻碍着房地产企业融资渠的扩展。
2.企业缺乏完善的财务制度与准确的资金预算
现今我国多数房地产企业属于中小型规模，相对大型房地产企业而言财务制度的完善情况并不显著，财务部门对企业需要的融资计划制订不够及时与合理。一些企业为了吸引资金，会进行盲目扩张，最终导致企业的资产负债比例较高，随之而来的就是不断上升的财务风险。企业如今的经营模式处于负债经营→债务偿还→再负债经营的恶性循环中，自有资金难以积累，从而严重阻碍了企业的发展。企业的融资预算不能够局限于领导提出目标→财务人员核算→通过银行借贷的简单模式，而是需要有引领全局发展的经验丰富的管理经营者和操作人员，然而目前的现状却是企业组织领导能力不够全面，预算结果缺少科学性。
3.房地产企业自筹资金能力有限
房地产企业的盈利情况与其项目自有资金的投入关系密切，因为每一个项目的开发都存在一定风险，企业往往会对自有资金的投入予以控制。在很多房地产企业中，自有资金的投入比例不足总资金的1/4，其中很大一部分资金还是来源于商品房的预售。房地产开发过程中自有资金不足还在一定程度上影响着银行对企业的放贷，可能会导致企业资金链断裂等严重问题。另外自有资金不足将使企业负债率升高，经营风险也随之提高，最终使融资变得更为困难。
4.房地产企业融资渠道狭窄
在全球范围看来，房地产行业的融资渠道并不少见，但我国政府对房地产企业融资渠道的监管十分严格，尤其是对海外投资的监管和控制，国家对海外投资
的审核不仅力度大，而且对投资金额也有一定限制。对于很多中小型房地产企业而言，因为不具备完善的上市资质，无法通过股权方式进行融资。从现有情况看来，企业的融资方式一般有两种，一是依靠银行信贷，银行信贷方式受到国家的宏观调控非常严格，对企业的资质审核也十分审慎，导致信贷条件严苛，融资效果并不十分理想；另外一种融资方式是依靠民间借贷，对于该种融资方式而言，其利率比银行贷款高出很多，不仅对企业运营风险是一个巨大的考验，而且也增加了房地产企业的融资成本，融资效果依然不理想。
5.资产负债比例巨大
房地产的开发是较大的工程，因此企业资金需求量非常大，单纯依靠企业自身积累的资金不仅时间漫长，而且也不能适应市场变化的需求。企业为了维持其在飞速发展的房地产经济中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企业的借款比例一般都达到80%左右，其中甚至不乏不受法律保护的高息民间借贷。较高的资产负债不仅增加了企业的融资成本，同时使融资风险也有很大程度的提高。
二、房地产企业融资的解决策略
1.积极引进外商投资
由于房地产业是我国支柱产业之一，国家对房地产开发资金管控比较严格，再加上房地产行业波动比较大，外资投入无法得到有效保证，所以外资引进十分困难。我国的房企利用外资比例多数不足1%，一直处于非常低的比例。但是外资具有十分大的潜力，增加外资的投入对扩宽融资渠道十分有效，这还需要在将来的发展中国家政策逐步完善，将房地产行业的资金运转进一步规范，使我国房地产行业逐步发展为一个成熟稳定的市场，在良好发展前景的吸引下，外商投资者会逐渐增加资金的投入，外资投入比例的提高将会给房地产行业带来新鲜的活力。此外，企业也要通过积极的融资方法吸引外资投入，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。
2.财务制度的完善
企业的财务制度是企业发展的保障，企业通过自身财务制度的建立健全，同时提高财务人员的能力和水平，加强财务人员诚信与责任意识的培养，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，让出资人对企业的了解进一步加强，通过完善的财务管理向出资方展示一个经营可靠的企业形象。另外，向银行等信贷机构介绍企业的发展详情以及相关的技术知识，打造成为一个诚实守信经营、及时偿还到期债务的企业形象，一方面使银行等信贷机构对企业了解并信任，降低了解企业的成本；另一方面也为企业自身融资渠道的打通创造了良好条件。
3.做好预算工作
企业在进行融资活动之前首先要有明确合理的融资规划，融资规划的内容必须与企业的发展战略相辅相成，融资目标符合企业项目开发建设的客观条件，从全局角度出发进行全方位的研究和规划。预算工作在融资规划中又占有重要位置，是规划的第一步也是最重要的一步。预算工作不能够通过几个人的简单核算而确定，也不是企业财务部门闭门造车的结果，而是需要多部门、多人员团队的共同协作来完成的，所以部门之间的协调与合作显得至关重要。企业应该安排主要牵头人进行各个部门业务骨干的组织工作，对融资预算进行合作分析，让企业员工对整个过程提高重视程度。最终要做到预算结果不与实际相脱节，提高资金的合理利用度，使有效使用率进一步提高，减少资金使用成本。
4.扩充自有资金
众所周知，合理的资产负债率可以发挥良好的财务杠杆作用，从一定程度上来说它可以给企业的持续发展注入活力，然而过渡的资产负债比率却成为企业即将面对巨大财务风险的征象，企业的生产与发展存在时时刻刻的威胁。因此，房地产企业应该对自有资金的来源进行扩大和发展，自有资金的支持是企业良性发展的基础，所以企业对自有资金的积累要提高一定的重视程度，大中型企业可以利用原股东增股、新股东入股等方式来对资产负载率过高所带来的巨大压力进行一定的平衡。
5.建立多元化融资渠道
想要有效解决房地产企业融资困难的问题，至关重要的一点就是对融资渠道进行有效扩宽，在对企业所需资金科学预测后，明确所需资金并选择合适的融资渠道，同时降低企业对银行贷款的依赖度以及融资风险。我国当前对房地产企业的发展建议是大力提倡发展资本市场，对直接融资比例逐步扩大，间接的银行贷款融资方式需要进一步缩小。国家的政策与导向对房地产企业十分重要，要抓住国家给予的政策鼓励，进一步发展多元化的融资方式，如自有资金的增加、与大企业的合作、与同等企业的联营、民间借贷、上市、股权融资等。这种多渠道的融资形式一方面对资金的来源有效扩大，同时对融资所带来的各项风险也能够有利地分散，降低企业的融资风险。另外，多渠道的融资模式也为民间闲散的资金提供了合理有效的利用方向，保证了金融市场稳定的发展前景。
6.提高业务人员的综合素质
企业是由员工组成的，工作人员的工作质量是企业项目计划有效实施的保障。房地产企业的财务人员结构复杂，人员流动性较大，企业要采取一定的措施保障员工的福利待遇，运用激励政策将有能力有技术的业务骨干留在企业，为企业的融资管理提言献策。另外，制定严格的财务人员岗位责任制也十分重要，使员工爱岗守岗，将考核结果与相关业务人员的岗资、绩效相结合，以激励员工努力地去学习和探索业务知识。
篇三：产业地产的融资问题分析孙中林
关于房地产业融资问题的分析和建议
房地产作为一项资金高度密集的产业，能否针对存在的问题，作出优化方案，尽快建立健全多渠道的融资体系，满足企业发展需要至关重要。
一、房地产业融资情况
房地产开发项目少的数亿元，多的几十亿元，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行融资。目前房地产开发企业的融资内容主要有：流动资金贷款，主要用于企业为完成计划内土地开发和商品房建设需要的资金;房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;以房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得的贷款。这三种贷款期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。
二、房地产融资方面存在的问题
（一）融資方式单一。目前房地产企业融资渠道仍然以银行贷款为主。但从今后的发展趋势看，房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，在外部融资比例不减的情况下结构上会日趋多元化。比如发行融资基金，资金期限较长，利率固定，对稳定集团资金使用权限具有重大稳健支撑作用，特别是基金融资受相关法律法规约束，并且政府管制严格，风险小，受到越来越多投资者的欢迎。这一点应当受到广大房地产企业的注意。
（二）融资风险大。目前房地产业融资方式过度依赖银行贷款，使得风险聚集，而一旦政府出台的相关宏观调控政策，比如加大规范房地产信贷业务力度，提高信贷门槛等，就会直接对房地产开发商融资带来重大影响，甚至间接传导到金融市场，出现银行无力支付储户本金和利息的情况。总的看，一旦这种情况出现，对企业、银行，甚至国家金融体系都不利。
（三）融资成本高。融资成本包括两部分，融资费用和资金使用费用，包括向银行借款支付的手续费，向金融机构代理发行债券而支付的代理费，以及后续使用过程中支付的利息等。这方面的成本已经成为房地产业中的重要部分，尤其是房产开发处于低潮的时候，融资成本往往成为拖垮企业的重要因素。
因此，房地产业金融市场化程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽，从而达到降低风险，降低成本，促进房地产业健康稳定发展的目的。
三、稳定房地产融资的几点建议
（一）扩大直接融资比例，逐步建立多元化融资渠道。房地产企业应抓住机遇，在现有融资渠道的基础上向多元化方向发展，这不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散，比如股权融资、发展产业基金等。在融资渠道多元化的建设路上，不少知名企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创除了传统的方法：自由资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：一是发债券，二是国内上市，三是海外进行公司重组上市，四是吸收海外基金，五是施工企业垫资，六是房地产基金。通过多渠道融资体系的建立，为首创集团实现快速扩张提供了源源不断的充足的资金支持。
（二）做好风险控制。房地产的风险控制与规避是房地产企业的核心问题，既要控制融入方，既房地产企业本身的风险，如管理、经营风险;又要控制融出方的资金风险，保障融出方的资金安全。同时规避外部风险，如市场因素、政策因素带来的风险。
（三）提升工作业绩和水平，树立良好企业形象。房地产企业必须从优化自身产品、改善经营、管理和服务、培养良好的团队和业绩、打造企
业品牌、铸造企业信誉等方面提升竞争力，从而改善整体融资水平和资本运作能力，获得更多投资方的信赖。
（四）通过股权投资，扩充自有资金。自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先，必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自由资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求公司通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小作大;另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金，外部投入主要包括原有股东增加投入，新股东加入（通过私募扩股）两种方式。
（五）发挥中介机构作用，强化社会监督职能。企业基金或债券能否到期及时兑现，是否有投资价值，应当由律师事务所、资产评估机构和会计师事务所等中介机构给予客观评判，给投资者提供企业债券或基金的全面情况及相关信息，不得有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，提高发行人透明度。从而让投资者借助中介机构能自主决策，理性投资。另外，担保公司在房地产金融市场中起到架设融资渠道、提升企业信用、减少银行风险的作用，担保公司的介入，能够在很大程度上解决银行与房地产开发商之间信息不对称的问题，也应当注意发挥它的桥梁作用。
总之，房地产开发企业的生存、发展如何，融资是关键。虽然目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款，但应该根据金融市场发展新形势，加强融资创新，根据企业发展战略需要，设计好融资结构，利用融资创新产品进行资金融通，求得更低的资金成本和更大的经济效益。
篇四：产业地产的融资问题分析孙中林
房地产企业融资的风险分析及规避策略探讨
房地产企业是国民经济的重要组成部分，其融资也是经营不可缺少的基础和保证。然而，由于房地产企业的特殊性质和市场环境，其融资存在着许多风险和难点。本文旨在探讨房地产企业融资的风险分析及规避策略。
1.市场环境的不稳定性：
房地产市场容易受宏观经济形势和政策变化的影响，市场波动较大。一旦市场发生变化，企业往往难以融资，资金链断裂的风险也会加大。
2.市场竞争的激烈性：
现代化的经营理念让许多优秀的房地产企业不断涌现，市场上的竞争也越来越激烈。如果企业的产品质量和研发水平跟不上同行的步伐，企业面临的融资压力将会更大。
3.管控能力的不足：
房地产企业进行大规模投资和融资，需要有资金管控团队来进行有效的资金流转和风险控制。若企业的管控能力不足，管理上的失误会导致风险不断累积，融资成本越来越高。
4.信用度的不足：
信用度低是企业融资最为致命的因素之一。一旦企业信用度下降，融资难度也会随之增大，不良负债率则会不断增长。
1.提高企业的信用度：
企业应该努力树立良好的信誉，提高市场竞争力，比如要保持企业的声誉，做到够优秀就能赢得信任。
2.规避外部环境风险：
房地产企业应该对政策和市场环境的变化做好预判和应对，谨慎研究投资方向和融资方式，减少外部环境风险的影响。
房地产企业应该建立合理的财务风控机制，对企业的资金流入流出进行规范管理，使融资的后果得到有效的防范和控制。
4.合理选择融资方式：
企业应当优先选择较为稳妥的融资方式，例如抵押贷款、委托融资和集资等，避免负担过重的短期借款，以防止企业的借贷风险。
总之，房地产企业融资的风险是存在的，只有通过上述措施，在融资过程中获取更多的资本保障，才能实现企业的跨越式发展。
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