惠州市某区域房地产市场调研报告

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惠州市某区域房地产市场调研报告 1. 镇隆基本情况介绍 2. 惠阳区总体经济进展形势 2.1 经济增长趋缓 2.2 固定资产投资仍保持高位增长 2.3 商品房销售面积锐减 2.4 城乡居民收入平稳增长 2.5 重点企业整体增长乏力 2.6 企业盈利能力明显下滑 3. 金融危机对镇隆的影响 4. 镇隆目前的房地产概况 4.1 镇隆的房地产板块布局 4.2 镇隆客户的置业特点 4.3 在售楼盘龙庭 1 号介绍 4.4 在售楼盘雍华庭介绍 5. 镇隆未来经济进展展望 6. 镇隆未来房地产趋势展望 1. 镇隆基本情况 镇隆镇地处惠阳区西南部，北连陈江，西接东莞，东与惠州市区接壤。地理位置十分优越，北距惠州市区 10 公里，南至深圳 48 公里，东南往惠阳区 21 公里。下辖 2 个居民委员会与13 个村民委员会。镇隆历来盛产优质荔枝糯米糍、桂味等，素有"荔枝之乡"之称,著名的人文景点有客家围屋“崇林世居”。交通四通八达，205 国道、惠深高速、惠河高速等穿镇而过。

　　2007 年镇隆的 GDP 为 7.33 亿元，户籍人口为 27000 人，暂住人口为 30000 人（暂住半年以上），城镇常住人口 3062 人。

　　 结论：经济总量较低，为邻近的陈江的五分之一（2007 年陈江的 GDP 为 37.62 亿元），新圩镇的三分之一不到（2007 年新圩镇的 GDP 为 26.1 亿元）。

　　 城市常住人口较少，只有 3062 人，邻近的新圩镇城镇常住人口为 23655 人，仅为新圩的 13%，城市进展极度落后（数据来源于惠阳进展与改革局）。

　　 2. 惠阳区经济总体进展形势（数据来源与惠州市统计局） 2.1 经济增长趋缓 1-9 月，全区实现生产总值（GDP）86.56 亿元，增长10.3%，增幅基本连续 1-3 月（9.7%）、1-6 月（10%）的低位运行态势；比去年同期回落 4.9 个百分点，比全市平均水平低 0.8个百分点。

　　  结论：与全国一样，惠阳区整体经济处于下行当中 2.2 固定资产投资仍保持高位增长 1-9 月，完成全社会固定资产投资 55.34 亿元，增长 40.4%，增幅比 1-6 月与去年同期分别回落 19.3 与 34.8 个百分点，但仍保持近两年来高位增长的态势。

　　其中，房地产开发投资 21.48 亿元，增长 52.6%，对全社会投资增长的奉献率为 46.5%，是投资增长的要紧推动力。

　　2.3 商品房销售面积锐减 房地产市场未连续 2003 年以来持续旺销的态势，受国家宏观调控政策的影响，购房者持币观望气氛较浓，房地产市场持续低迷，1-3 月，商品房销售面积同比下降 35.7%，1-6 月降幅为 33%，1-9 月进一步扩大到 57.4%，与去年同期增长 156.4%相比，形成强烈反差。

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　　结论：1—9 月房地产投资增长 52.6%，与此同时商品房销售面积锐减 57.4%，09 年供过于求的压力很大，要紧以消化存量为主！ 2.4 城乡居民收入平稳增长 1-9 月，在岗职工月平均工资收入 1625 元，增长 24.1％，剔除价格因素，实际增长 18.3%；农民人均现金收入 6034 元，增长 17.2%，剔除价格因素，实际增长 11.7%。9 月末，城乡居民储蓄存款余额 114.41 亿元，比年初增长 14.6%，增幅比去年同期上升 6.5 个百分点。

　　 结论：尽管城乡居民收入平稳增长，但是绝对数值还是较低 2.5 重点企业整体增长乏力。

　　 随着国际市场需求减弱、成本上升、人民币升值、招工难等多种内外因素叠加效应的显现，以劳动密集型与加工贸易型为主的重点企业增长普遍放缓，支撑力明显不足，对工业生产形成较大影响。1-9 月，去年全年产值超亿元的 22 家企业完成工业总产值 74.34 亿元，占规模以上工业比重达 57.9 %，同比增长仅为 8.1%，比规模以上工业平均增幅低 1.8 个百分点。其中，东亚电子、中建电讯、东弘电子、中建塑胶、玛琪摩托、兴茂电器、新生港源、新丰家俱与双新水泥出现负增长，这 9 家企业完成工业总产值 26.10 亿元，下降 9.8%，拉低规模以上工业增幅 2.4 个百分点。

　　2.6 企业盈利能力明显下滑。

　　在 256 家规模以上工业企业中，1-8 月亏损企业 111 家，亏损面为 43.4%，同比上升 4.4 个百分点；亏损企业亏损额 2.12 亿元，增亏 27.9%；实现利税总额 1.34 亿元，下降 34.7%，其中利润总额 0.39 亿元，下降 54.8%。显示企业亏损面扩大，亏损企业亏损额增加，利润及利税总额大幅下降。

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　　结论：上述数据要紧是对规模以上企业的统计，实际上中小企业的抗风险能力更低，受损情况更为严重。

　　 3. 金融危机对镇隆的影响（准确的数据政府尚未对外公布）  受国际国内经济形势的影响，镇隆的大批企业不是倒闭就是大幅度裁员，据街头随机询问中小企业倒闭有 50%左右，下图是空空如也的厂区  在工厂倒闭的情况下，服务行业也不能幸免，上图为倒闭的镇隆酒店与温州城健身休闲中心 4. 镇隆的房地产市场环境 4.1 镇隆的房地产板块布局及昌隆花园二期的区位  ：

　　结论：镇隆的房地产处于起步阶段，目前镇区在售的楼盘只有龙庭 1 号，市场上目前业也无在建项目。除去昌隆花园镇区几乎没有其他的商品房。

　　  昌隆花园二期尽管位于 205 国道边上，交通方便，但所处位置并非镇隆的中心地段，地段比目前正在销售的龙庭 1 号花昌 隆花园 龙庭 1 号 镇隆目前的商业中心，要紧有新世界百货，镇隆市场，金峰源服装、电器商场等。

　　惠盐高速 G 205 园更逊一筹！ 4.2 镇隆客户置业特点  镇隆当地的房地产市场要紧是以自建房为主，特别是本地人及周边乡村的农民，买地建房是他们首选的置业模式。

　　  高端客户如公务员、企业主倾向选择在惠州市区、陈江等置业  选择在本地购买商品房置业要紧为教师、工厂管理人员等，他们因收入有限，到市区置业并不现实。

　　 4.3 根据三级市场租赁价格推导来推导售价 因龙庭 1 号仍未入伙，特选择昌隆花园作为参考对象  租金较少收到客户预期的影响，因此能客观反应物业的真是价值，本项目一套 85 平方左右的两房租 650，100 平方的三房租 500，取较高租金水平的两房作为参考，按照月租与首付两成月供 20 的月供水平相当的话，该两房的总价约为 13万左右，单价约 1500 元/㎡。（备注：按目前利率下浮 30%为 4.158%，万元月供 20 年的系数为 61.43，贷款 10.5 万月供 20 年约为 650，首期付两成，总价约为 13 万，单价约为1500 元/㎡） 4.4 在售楼盘龙庭（注册名：福稳花园）1 1 号分析 开发商：惠阳区稳坤实业有限公司 项目地址：惠阳区镇隆镇景湖花园 规模：预售总面积 22074 ㎡，216 套，其中住宅 191 套，商业25 套。共 6 栋，12 层。

　　开盘时间：2007 年 10 月 1 日 户型：100—157 ㎡的三房与四房 销售情况: :销售约 80%，剩余 40 套左右，剩余单位 2700 元/㎡，对外 9 折，现场业务员介绍，假如有意向还能够想老板申请 2—3 万的优惠，最终成交价约 2200 元/㎡。

　　客户情况：因项目临近镇隆小学与中学，主力客户群为教师 目前现状：合同约定 2008 年 3 月 1 号交楼，至今未交楼  结论：在目前的市场上，镇隆剩余商品房单位消化吃力！ 4.5 在售楼盘雍华庭分析 开发商：惠州市达润房地产开发有限公司 项目地址：惠城区仲恺惠台路 规模：目占地面积约 8 万平米，建筑面积约 24 万平米，包含住宅、商业主力店，具备居住、商务、休闲、投资等复合功能 开盘时间：已在销售，未正式开盘 户型：一房至四房 客户情况：项目位于镇隆与仲恺高新区的交界处，属镇隆管辖，主打镇隆第一盘，但实际上要紧客户来源为惠台工业园，，实际上来自镇隆的客户很少。

　　目前现状：项目分三期开发，目前正销售第一期。

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　　结论：该项目更多意义上是属于仲恺的楼盘，是镇隆融入陈江—仲恺城市次中心具标志性意义的楼盘，但与昌隆花园二期基本无竞争！ 5. 镇隆未来经济进展趋势展望  随着《惠州市陈江－镇隆地区分区规划（2007-2020）》的编制与实施，镇隆将利用地缘优势，脱离传统的行政区划限制（镇隆、陈江分属与惠阳、惠城区）,经济进展将更精密的与惠州经济最为发达的镇区陈江、仲恺结合起来，成为惠州城市次中心组团的一部分！  2008 年 12 月 23 日仲恺高新区与镇隆签约合作园区合作开发协议，本着由惠州市统一规划、共同开发、政策不变、属地管理不变的原则，以合作的形式，分期分片共同开发位于惠阳区镇隆镇合作园区的土地（即镇隆皇后、联溪两个村约陈江—仲恺城市次中心组团 陈江 仲恺 镇隆 1 平方公里）。这也是 2008 年 1-9 月，镇隆与惠阳经济开发区的 GDP、工业增加值、固定资产投资 3 项经济指标增幅基本达到或者高于全年目标，经济进展走在全区前列的重要原因（雍华庭即位于该区域）！ 6. 镇隆未来的房地产形势展望  镇隆目前工业土地出让活跃，全面情况见下表 2008 年镇隆国有土地成交统计表 成交类型 成交面积 成交地段 工 业 用 地（21 宗） 545299㎡ 要紧区域为邻近惠台工业园的甘陂村、皇后村地块 居住用地（1宗） 50591㎡ 邻近惠台的联溪村 商业用地（1宗） 17998㎡ 靠近陈江的青草窝地段  随着工业园园区的投产，必将带来较大的置业需求，但在目前的整体经济环境下，这个阶段估计需要较长的时间（数据来源于惠阳区国土资源分局）。

　　  镇隆的高端客户（公务员、企业主等）置业要紧市区等，选择范围很大，本地原住民的置业习惯是买地建房，目前在本地购买商品房置业的客户要紧为教师、工厂管理人员、经商人士等。教师这一块通过龙庭 1 号的消化，剩余数量这块应该不多；工厂管理人员在经济不景气的情况下，购买力已大大下滑；镇隆的商贸业并不发达，很多服务业也景气。已经入伙的昌隆花园装修率约 30%，入住率约 10%，说明市场近期的真实需求并不旺盛，镇区短期的房地产形势并不乐观。

　　 隆塬房产代理事业部 周永华 2009-02-13 2023 年 年 2 月 24 日星期五 04:12:49 2.24.202304:1204:12:4923.2.244 时 时 12 分 分 4 时 时 12 分 分 49秒 秒 Feb. 24, 2324 February 20234:12:49 AM04:12:49

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