下面是小编为大家整理的侨欣世家营销策划报告,供大家参考。
侨欣世家营销策划报告 二 0 一 0 年一月 目 目 录 序 言 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 4 分 第 一 部 分 宏 观 经 济 形 势 分 析 … … … … … … … … … … … … … … … . 7 一 2 0 0 9 年 全 国 经 济 形 势 三 大 特 点 … … … … … … … … … … … . … … 9 二 全 国 经 济 方 面 存 在 的 问 题 … … … … … … … … … … … … … . … … 9 三 2 0 1 0 年 经 济 形 势 预 测 … … … … … … … … … … … … … … … . . … 1 0 四 中 央 经 济 会 议 确 定 2 0 1 0 年 经 济 进 展 方 向 … … … … … … … … . 1 2 小 结 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 3 分 第 二 部 分 遵 义 经 济 形 势 分 析 … … … … … … … … … … … … … … … 1 5 概 述 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 5 一 工 业 经 济 稳 步 回 升 … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 5 二 城 镇 固 定 资 产 投 资 保 持 增 长 ， 但 增 速 偏 低 … … … … … … … … 1 6 三 市 场 购 销 较 旺 ， 物 价 先 抑 后 扬 … … … … … … … … … … … … … 1 6 四 财 政 收 入 增 加 ， 金 融 运 行 正 常 … … … … … … … … … … … … … 1 7 五 城 镇 居 民 收 入 增 长 … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 7 小 结 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 7 分 第 三 部 分 房 地 产 市 场 宏 观 环 境 分 析 … … … … … … … … … … … … 1 8 一 全 国 房 地 产 市 场 2 0 0 9 年 运 行 情 况 … … … … … … … … … … … . 2 3 二 2 0 1 0 年 房 政 以 抑 制 房 价 与 促 进 健 康 进 展 为 主 … … … … … … … 2 7 分 第 四 部 分 区 域 房 地 产 市 场 状 况 … … … … … … … … … … … … … . . 2 8 一 区 域 地 产 进 展 概 述 … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 2 8 二 区 域 内 分 版 块 情 况 … … … … … … … … … … … … … … … … . … … 2 8 三 遵 义 房 地 产 市 场 需 求 巨 大 … … … … … … … … … … … … … … … . 2 9 四 遵 义 县 0 9 年 城 建 投 资 创 新 高 … … … … … … … … … … … … … … 3 3 五 遵 义 县 与 遵 义 市 还 有 差 距 … … … … … … … … … … … … … … . … 3 4 六 龙 坑 镇 倾 力 打 造 魅 力 新 城 ， 有 望 促 进 区 域 进 展 … … … … . … … 3 6 七 区 域 内 未 来 房 地 产 市 场 隐 患 巨 大 … … … … … … … … … … … … . 3 6 八 、 2 0 1 0 年 区 域 内 房 地 产 进 展 预 估 … … … … … … … … … … … . … . 3 7 小 结 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . . … 3 8 分 第 五 部 分 项 目 情 况 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 3 8 一 项 目 名 称 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 3 9 二 项 目 S w o t 分 析 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 4 1 分 第 六 部 分 项 目 营 销 策 略 … … … … … … … … … … … … … … … … . … 4 3 一 营 销 总 策 略 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 4 3 二 分 阶 段 营 销 思 路 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 4 4 三 项 目 定 位 分 析 与 建 议 … … … … … … … … … … … … … … … . … … 4 5 四 价 格 分 析 与 建 议 … … … … … … … … … … … … … … … … … … . … 4 9 分 第 七 部 分 项 目 推 广 策 略 划 与 计 划 … … … … … … … … … … … … … . … 5 0 一 推 广 策 略 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . … … 5 0 二 广 告 表 现 策 略 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . … 5 3 分 第 八 部 分 项 目 销 售 策 略 … … … … … … … … … … … … … … … … . … 5 6 一 销 售 操 纵 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 5 6 二 深 度 关 系 的 销 控 把 握 原 则 与 技 术 处 理 … … … … … … . … … … 5 7 三 开 盘 期 与 平 稳 销 售 期 的 销 控 技 术 处 理 … … … … … … … … . … 5 8 四 确 保 销 控 准 确 无 误 的 技 术 处 理 … … … … … … … … … … … . … 5 8 五 销 售 中 心 工 作 事 宜 … … … … … … … … … … … … … … … … . … 5 8 第 九 分 部 分 备 注 、 附 件 … … … … … … … … … … … … … … … … . … 6 1 一 、 与 开 发 商 往 来 文 件 部 分 … … … … … … … … … … … … … … … 6 1 二 、 销 售 部 内 部 管 理 文 件 部 分 … … … … … … … … … … … … … … 6 1 三 、 附 件 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 2 交房标准 建议 一、住宅内部：
二、公共部分：
序 序 言 遵义市侨盛欣房地产开发有限公司 是一个年轻的企业。在遵义房地产界，能够说，是一个新兵。
[ 侨欣世家] 是该公司的首个房地产开发项目。在竞争猛烈的遵义房地产市场，[侨 侨欣世家]项目只能成功，不能失败。
一个年轻的企业，在企业规模、产值、效益都还很小的时候，一开始就应该把企业做得很规范，前期工作做得很扎实。先拥有一个良性运营的内核，对市场务必提早做到洞察一切，在熟知市场的基础之上制定正确的市场定位与战略步骤，然后再进行市场化的复制与市场份额的占有。
本案正是立足企业的进展与生命力的营造之上，通过大量深入的研究分析，形成本案之中的项目定位与营销策略。
在完成本案的全过程中，本案始终遵循下列理念与概念展开—— [ 理念一] ：
20 世纪是人习惯房子，21 世纪是房子习惯人。
[ 理念二] ：
品牌不是你想不想做的问题，而是你务必要做的问题。
[ 理念三] ：
假如今天我们不生活在未来，那我们明天必将生活在过去——这就是产品的超前性。
[ 概念一] ：
房地产的成功是在房地产之外，销售的成功是在销售之前。
[ 概念二] ：
一个楼盘应具有特殊的个性化主题，即楼盘所提供的居住理念的优越性。
[ 概念三] ：
建筑的存在与使用将连续几十年甚至上百年之久，我们的工作务必无愧于这个时代。
遵义市 位于贵州省的北部，是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发与黔中产业带建设的要紧区域。地理位置在北纬 270 08 / ～29 0 13 / 、东经 105 0 36 / ～ 1080 13 / 之间。东面与铜仁地区与黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面与毕节地区相邻，西面与四川省交界，北面与重庆直辖市接壤。全市国土面积 30762 平方公里，为贵州省总面积的 17.46％。市人民政府驻地在汇川区人民路。
全市共辖 2 区、2 市、8 县、2 民族自治县，即红花岗区、汇川区、赤水市、仁怀市、遵义县、桐梓县、绥阳县、正安县、凤冈县、湄潭县、余庆县、习水县、道真仡佬族苗族自治县与务川仡佬族苗族自治县。共辖 164 个镇、54 个乡、8 个民族乡、15 个街道办事处。
本策划报告中讲解的房地产项目—— “侨欣世家” ”，就位于遵义县龙坑镇核心地段，紧邻城市主干道。
遵义县 位于贵州省北部，围绕历史文化名城遵义，全县国土面积 4092 平方公里，辖 29 个镇 2 个民族乡，人口 118 万，是贵州省经济强县。
遵义县历史悠久，人杰地灵，文化源远流长。一千三百多年历史孕育了著名的“沙滩文化”，闻名遐迩的“遵义会议”使遵义成为红色旅游的圣地。县内山川秀丽，气候宜人，同时也是革命老区，红色文化带串起县境数十个历史文化、红色文化、自然风光景点。著名的乌江渡、沙滩文化公园、共青湖、三渡云门囤等国家级、省级风景名胜区与枫香温泉度假村，使旅游休闲的好地方。
遵义县物产丰富，交通便利。素有“黔北粮仓”之称，2005 年被中国食文化研究会誉为“中国辣椒之都”；210、326 国道、黔渝电气化铁路、贵州至遵义高速公路、遵义至重 庆高速公路纵横全境，始发列车直达北京、上海、广州等地，已成为西南地区人流、物流南下北上的交通枢纽，也是川、渝出海的必经之地。
龙坑镇 位于遵义市中心城区南部，是省委打造黔北综合经济区的核心区域，是为构建 200 万人口大城市战略与加速推进新型工业化的主战场。按照县十一次党代会与县委会精神，龙坑镇的进展定位是：“黔北交通枢纽、遵义市主城区、现代物流中心、城乡统筹示范、休闲旅游胜地、人居创业乐园”。
龙坑镇是 1992 年“撤区并乡”设立的新建镇，国土面积 91.2 平方公里，辖 4 居 5 村，总人口 4.14 万人。
它是区位特殊的创业乐土：北依历史名城遵义市中心，南靠县城南白，是名副事实上的遵义新城区；处于撤区直辖市与省会贵阳两大城市之间，是大西南通江达海要道；是国家级星火技术密集区与遵义市列经济强镇。
它是环境优美的生态公园：属于中亚热带季风性湿润气候区与典型的内陆山区生态城镇，坐拥景色秀丽的桂花山与紫金山，黔北明珠共青湖镶嵌其间，千年古刹西来寺与石牌坊交相辉映，“遵义—仁怀—习水—赤水”与“贵阳—黄果树—广安”两条红色精品旅游线路“染红”全镇，精巧奇特的火雕工艺声名远播。
它是四通八达的交通枢纽：210 国道、326 国道、兰海高速与在建的杭瑞高速、城际高速等公路骨架与在建的出海大通道渝黔快铁、威吉铁路交汇于此，遵义中心城区绕城高速与遵义市绕城二环公路贯穿全镇，全省最大的四重交互式立交桥将在此矗立。谢家坝至苟江快铁火车站的工业大道、八里至南白民主到长溪桥的民主大道与镇内“三纵七横”路面正在建设，内外道路骨架日趋完善。
它是潜力巨大的商贸物流中心：处于黔北综合经济区核心地带，是遵义与平工业园、忠庄高新产业园、龙泉食品（药品）工业园三大工业基地的重要构成部分，更是遵义构建200 万以上人口大城市的主战场与当地政府重点打造的现代物流中心。
第一部分 宏观经济形势解析 一场金融危机大风暴，将全球经济拖入低谷，中国，在这场金融危机中，制定了 4 万亿资金投放计划，使得全国经济能及早复苏。而房地产业，因受金融危机影响，曾陷入停 顿之中，在近 2 年的复苏中，房地产行业也逐步欣欣向荣，在 2009 年迎来高潮，全国各地房地产相继热销、脱销，房价也节节攀高，房价发生跳跃式增长，以致中央政府不得不在年底出台各项抑制措施。
本章节部分就宏观经济形势进行解析，从宏观上推断未来经济进展趋势，以预测本案项目 2010 年入市时刻的基本情况。
一、2009 年全国经济形势 呈现下列三大特点 1、 、 经济复苏速度出乎意料 首先，GDP 的加速增长。中国 GDP 一季度增长 6.1%，二季度增长 7.9%，在世界要紧国家中排名第一。
其次，工业止跌回升态势明朗。受去库存化影响，今年以来工业经济并未随固定资产投资高速增长而快速升温，增长速度始终保持在较低区间运行。但是从进展趋势看，工业增长振荡向上的趋势明显。8 月份规模以上工业增加值同比增长 12.3％，创 08 年 10 月以来增速新高。
第三，投资持续高速增长。09 年前 8 个月，我国城镇固定资产投资同比增长 33%，增幅高出去年同期 5.6 个百分点，按不变价计算高出幅度则应该在 15 个百分点以上。城镇固定资产投资已经连续 5 个月保持 30%以上的增速。其中，6 月份城镇固定资产投资较上年同期增长 43.2%，更是达到了改革以来历史高位。
为了落实 4 万亿投资计划，各地开工项目快速增长。新开工项目 234906 个，同比增加 69223 个；新开工项目计划总投资 96739 亿元，同比增长 81.7%。这为固定资本持续快速增长奠定了坚实基础。
第四，消费加速增长，农村消费增长罕见地快于城市消费。今年以来，我国消费呈现平稳加速增长态势。前 8 月，社会消费品零售总额实际增长 16.5%，同比加快 3 个百分点。
这一增速是 1986 年至今 23 年来的同期新高。8 月份，城市消费品零售额 6935 亿元，增长 15.3%；县及县下列消费品零售额 3181 亿元，增长 15.5%。农村消费连续 7 个月快于城镇。
第五，两大市场出现意外回升。从汽车市场来看，汽车增长逐月加速，连续 6 月超过100 万辆，连续 8 月新车销售世界第一。上半年，我国汽车销售 608.81 万辆，比去年同 期增长了 17.66%；7 月份，我国汽车销售 108.56 万辆，增长 63.57%；8 月全国汽车销113.85 万辆，同比增长 81.2%。按此态势，2009 年中国汽车销量超过 1200 万辆几无悬念。
从房地产市场看，1－8 月，全国商品房销售面积同比增长 42.9%，与 1-7 月相比加速6.2 个百分点，与 1-6 月相比加快 5.4 个百分点。3-8 月价格环比上涨 0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%与 0.9%。
2 、 经济复苏严重依靠于政策效...
