篇一：北京市住宅物业服务标准(三级)
北京市住宅物业服务三级标准 1 基本要求 1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。
2 公示物
业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费 标准等相关信息。提供特 约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3 客户服务中 心工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值 班人员。
4 设置并公示24 小时服务电 话。
1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 从业人员分岗位统一着装、佩 戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有 2年以上物业 服务企业同等岗位工作经历，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
1.3 制度 1 建 立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等 管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系，定期组织培训与考核。
4 建 立物业服务工作记录。
1.4 档案 1 建立物业管理档案。
2 配备档案管理人员。
3 应用计算机 管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
1.5 标志 设置安全警示、作业施工警 示、温馨提示等物业服务标志。
1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行 情况、收支情况、 本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在 主要出入 口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、 法规规定的行为，应劝阻 并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双 方约定时间到达现场;由专 项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。
5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2个工作日内回复。投 诉进行回访。
6 每年公开征集 1次物业服务意见，公示整改情况。
7 每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全 检查。
8 每年组织业主参观共用设施设备机房。
9 每年至少组织1次社区文化活动。
10 设置 公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。
11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公 众责任保险。
12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服 务。
1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业
1/7
应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持 有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业 人员统一着装，佩戴标志。
4 对专项服务进行监督管理及评价。
2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位 检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按 计划组织修缮;共用设施设备运行中出 现的故障及检查中发现的问 题，应即时组织修复。
5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端 天气前后进行检查并落实防 范措施。
8 设备机房 1) 每月清洁 1次，室内无杂物。
2) 设置挡 鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完 好 有效 4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6) 交接班记 录、工作日志等齐全、完整。
2.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查1 次梁、板、柱等结构构 件，外观出现变形、 开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按 鉴定 结果组织修缮。
2 建筑部件 1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室 外机支撑构件等。
2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每季度检查 1 次共用部 位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、 散水等。
4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨 落管等。
3 附属构筑物 1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查1 次 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测1 次防雷装置。
2.3 空调系统 1 运行前对冷 水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理 等设施设备进行系统性检查。
2 运行期 间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3 制定节能措施，每月对能源消耗进 行统计、分析。
4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却 塔噪声。
6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。
7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用
2/7
消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水 质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每季度切换 1 次备用水泵。
4 每年检查 2 次 水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护 1 次 水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、 刷漆，每年入冬前对暴露管道 进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由 专人保管;溢流管口、 透气口应安装金属防护网并保持完好。
2.5 排水系统 1 排水设施 每年上 汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查， 组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水 口、管井进行检查。
2 污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态; 每2 周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。
3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。
2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视3次，一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。
2 楼 外照明 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内 修复;每月调整 1 次时间控制器。
3 应急照明 每日巡视1 次，发现故障，即时修复。
4 低压柜 每日巡视2 次设备运行状况;每年 养护1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。
5 低压配电箱和低压线 路 每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
6 控制柜 每 2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护 1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。
7 发电 机 每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1 次蓄电池; 每周巡视 1 次充电机和蓄电池。
8 检测 每5 年检验1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周 边封堵严密; 锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。
2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态;每 2 周表 面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。
2 对讲门 口机 每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。
3 网络控制箱 每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁 1 次;每半年内部除 尘1 次。
4 红外对射探测器 每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次; 每半年内部除尘1 次。
5 图 像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年 内部除尘1 次。
6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调 试;每季度镜头
篇二：北京市住宅物业服务标准(三级)
附件2：评估项目确定的物业服务标准
一、 基本要求 （一） 客户服务场所 1、设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。
2、公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业 服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务 的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3、客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置 值班人员。
4 、设置并公示24 小时服务电话。
（二）人员 1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2、从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
3、配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4、项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经 历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
（三） 制度 1、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化 养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2、建立突发公共事件的应急预案。
3、建立培训体系，定期组织培训与考核。
4、建立物业服务工作记录。
（四） 档案 1、建立物业管理档案。
2、配备档案管理人员。
3、应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资 料等。
（五）标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
（六）客户服务 1、每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情 况、本年度收支预算。
2、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出 入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝 阻并报告相关行政主管部门。
4、水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由 专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。
5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。报 修进行回访。
6、每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。
7、每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检 查。
8、每年组织业主参观共用设施设备机房。
9、每年至少组织1次社区文化活动。
10 、设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。
11 、按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
12 、有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票 务代理等特约服务。
（七） 专项服务委托管理 1、签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2、专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员 应持有相应的职业资格证书。
3、专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。
4、对专项服务进行监督及评价。
二、共用部位及共用设施设备运行、维修养护 （一）综合管理 1、建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2、运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3、组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划， 并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问 题，应即时组织修复。
5、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实 防范措施。
8、设备机房 1） 每月清洁1 次，室内无杂物。
2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确 保完好有效。
4） 设施设备标志、标牌齐全。
5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。
（二）共用部位 1、房屋结构 每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现 象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组 织修缮。
2、建筑部件 1） 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室外机支撑构件等。
2） 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3） 每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋 面、散水等。
4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3、附属构筑物 1） 每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠 等。
2） 每季度检查1 次雨、污水管井等。
3） 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4） 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5） 每年检测1 次防雷装置。
（三） 空调系统 1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水 处理等设施设备进行系统性检查。
2、运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规 定。
3、制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4、每年检查1次管道、阀门并除锈。
5、每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6、每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、 风机盘管滤网等。
7、每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
（四）二次供水设施 1、按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消 毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2、每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3、每季度切换1 次备用水泵。
4、每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次
水泵。
5、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露 管道进行防冻处理。
6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流 管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
（五）排水系统 1、排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清 理、疏通。
2、污水泵 汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每2周 进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。
3、化粪池 每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。
（六）照明和电气设备 1、楼内照明 每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5日内修复。
2、楼外照明 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复；每月 调整1次时间控制器。
3、应急照明 每日巡视1 次，发现故障，即时修复。
4、低压柜 每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、 检测、清扫。每年检查一次电气安全。
5、低压配电箱和低压线路 每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、 检测、清扫。
6、控制柜 每2周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、 检测、调试、清扫。
7、发电机 每月试运行1 次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1 次充电机和蓄电池。
8、检测 每5年检验1次内部核算电能表。
9、配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出 线和开关标志准确。
（七）安全防范系统 1、报警控制管理主机 每日巡查1 次，检查设备运行状态；每2周表面清洁1 次；每半年 内部除尘1 次。2、对讲门口机 每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每半年内部除 尘1 次。
3、网络控制箱 每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除 尘1 次。
4、红外对射探测器 每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。
5、图像采集设备 每周检查1 次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1 次；每半年内 部除尘1 次。
6、摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的 调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。
7、解码器 每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清 洁1 次；每年内部除尘1 次。
8 云台 每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。
9、巡更点 每月检查1 次外观；发现故障隐患，即时排除；每月表面清洁1 次；每日存储巡更记录。
10、读卡器 每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次，查看防水状况。
11、电磁锁门锁 每2月检查1 次吸力、外观、接线。
12、出门按钮 每2月检查1 次开锁功能、接线。
（八）电梯 1、电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管 部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2、在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测 机构提出定期检验申请。
3、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安 全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行 校验、检修。
4、应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保 合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务 与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检 修计划的落实情况进行监督。
5、配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设 备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6、制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大 事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管 部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。
（九）水景 1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2、使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。
3、设置必要的安全警示标志。
4、水质符合卫生要求。
三、 消防安全防范 （一）综合管理 1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明 确消防安全职责。
2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基 本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教 育；每年对员工进行2 次消防安全培训。
4、每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次 建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器 材符合消防安全要求。
5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立 即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6、消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报 警、故障信息。
7、发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助
配合公安机关消防机构工作。
（二）消防设施设备维修养护 1、火灾自动报警系统 1） 火灾报警控制器、联动控制设备 每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查 测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等 功能；每年机柜内部除尘1 次。
2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报 警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每隔3 年由专业清洗单位清洗1 次。
3 ） 备用电源 每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试 验1 次。
2、消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话 主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音 量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内的设备内部除尘1 次。
3、防排烟系统 每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每 年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4、防火分隔设施 每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制 功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿 轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。
5、水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养
护1 次室内、外消火栓。
6、应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。
7、消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。
8、灭火器 每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选 型、压力和有效期，保证处于完好状态。
四、绿化养护 （一）基本要求 1、乔木 植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高 于95%，生长季节叶片保存率高于85%。
2、灌木 植株生长正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于 95%。
3、绿篱和色块 植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。
4、地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或 更换。
5、草坪 草坪基本整齐，覆盖率高于95%。
（二）绿化养护内容 1、灌溉 有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；
一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1次，冷季型 草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。
2、施肥 根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1 次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3 次；花坛植物根据生长情况 进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。
3、病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况；
并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。
4、整形修剪 乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱和 色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次；冷季型草坪应根据长势生 长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。
5、除草 每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积 不超过总绿地面积的 10%，季节性杂草能得到有效控制。
6、垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。
（三）工作检查和记录 1、 生长季节每月检查3次绿化工作。
2、 编制每季度绿化养护措施和工作计划。
3、 有绿化档案。
五、环境卫生 （一）生活垃圾的收集、清运 1、按有关规定和标准实行垃圾分类。
2、配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
3、每2周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。
4、每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱 倒。
5、垃圾清运车外观整洁。
（二）物业共用部分清洁 1、楼内 1） 大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报 箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁1次大 堂、一层候梯厅。
2） 楼道、楼梯 每周清扫1 次、每2周清拖1 次楼道、楼梯地面。每2周擦拭1 次楼 梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除 尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。
2、电梯轿箱 每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。不锈钢 或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每 季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。
3、天台、屋面 每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每2月清扫1次天台、屋 面。
每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4、楼外道路及设施 每日清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月清洁1次楼外公共照明 及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。
5、水景 根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面；每 年清洁2 次水池池底。
6、有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投 药位置有明显标志。
7、雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪， 铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。
（三）工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每季度全面检查1次清洁质 量，做好记录。清洁档案齐全。
六、公共秩序维护 （一）主要出入口有专人24小时值守。
（二）制定巡查路线，巡视检查并做好记录。
6：00 至22：00 巡视2 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
（三）巡视检查 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
（四）机动车辆凭证出入。
（五）安防控制 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30 日备查。管理制度、应急预案张贴在显著位置。
（六）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
（七）每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。
(八)备勤人员24小时待岗。
（九）记录与档案 1、各项工作记录完整有效。
2、档案齐全。
七、装饰装修管理 （一）建立装饰装修管理服务制度。
（二）建立装饰装修管理档案。
（三）装饰装修申报 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装 修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰 装修工程中的禁止行为和注意事项。
（四）装饰装修巡查 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记 或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管 部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
（五）装饰装修结束后进行检查 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议 的当事人按照约定处理。
（六）清运装修垃圾 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措 施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输 的方式，在2 日内清运。
篇三：北京市住宅物业服务标准(三级)
北京市住宅物业服务三级标准 1 基本要求 1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。
2 公示物
业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费 标准等相关信息。提供特 约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3 客户服务中 心工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值 班人员。
4 设置并公示24 小时服务电 话。
1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 从业人员分岗位统一着装、佩 戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有 2年以上物业 服务企业同等岗位工作经历，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
1.3 制度 1 建 立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等 管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系，定期组织培训与考核。
4 建 立物业服务工作记录。
1.4 档案 1 建立物业管理档案。
2 配备档案管理人员。
3 应用计算机 管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
1.5 标志 设置安全警示、作业施工警 示、温馨提示等物业服务标志。
1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行 情况、收支情况、 本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在 主要出入 口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、 法规规定的行为，应劝阻 并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双 方约定时间到达现场;由专 项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。
5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2个工作日内回复。投 诉进行回访。
6 每年公开征集 1次物业服务意见，公示整改情况。
7 每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全 检查。
8 每年组织业主参观共用设施设备机房。
9 每年至少组织1次社区文化活动。
10 设置 公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。
11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公 众责任保险。
12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服 务。
1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业
应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持 有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业 人员统一着装，佩戴标志。
4 对专项服务进行监督管理及评价。
2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位 检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按 计划组织修缮;共用设施设备运行中出 现的故障及检查中发现的问 题，应即时组织修复。
5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端 天气前后进行检查并落实防 范措施。
8 设备机房 1) 每月清洁 1次，室内无杂物。
2) 设置挡 鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完 好 有效 4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6) 交接班记 录、工作日志等齐全、完整。
2.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查1 次梁、板、柱等结构构 件，外观出现变形、 开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按 鉴定 结果组织修缮。
2 建筑部件 1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室 外机支撑构件等。
2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每季度检查 1 次共用部 位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、 散水等。
4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨 落管等。
3 附属构筑物 1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查1 次 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测1 次防雷装置。
2.3 空调系统 1 运行前对冷 水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理 等设施设备进行系统性检查。
2 运行期 间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3 制定节能措施，每月对能源消耗进 行统计、分析。
4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却 塔噪声。
6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。
7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用
消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水 质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每季度切换 1 次备用水泵。
4 每年检查 2 次 水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护 1 次 水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、 刷漆，每年入冬前对暴露管道 进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由 专人保管;溢流管口、 透气口应安装金属防护网并保持完好。
2.5 排水系统 1 排水设施 每年上 汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查， 组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水 口、管井进行检查。
2 污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态; 每2 周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。
3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。
2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视3次，一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。
2 楼 外照明 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内 修复;每月调整 1 次时间控制器。
3 应急照明 每日巡视1 次，发现故障，即时修复。
4 低压柜 每日巡视2 次设备运行状况;每年 养护1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。
5 低压配电箱和低压线 路 每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
6 控制柜 每 2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护 1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。
7 发电 机 每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1 次蓄电池; 每周巡视 1 次充电机和蓄电池。
8 检测 每5 年检验1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周 边封堵严密; 锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。
2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态;每 2 周表 面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。
2 对讲门 口机 每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。
3 网络控制箱 每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁 1 次;每半年内部除 尘1 次。
4 红外对射探测器 每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次; 每半年内部除尘1 次。
5 图 像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年 内部除尘1 次。
6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调 试;每季度镜头
篇四：北京市住宅物业服务标准(三级)
北京市住宅物业服务标准(三 级)
附件 2：评估项目确定的物业服务标准
一、 基本要求 （一） 客户服务场所 1、设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。
2、公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、 服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务 项目及服务标准、收费标准。
3、客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。
4 、设置并公示 24 小时服务电话。
（二）人员 1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2、从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
3、配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4、项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
（三） 制度 1、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环 境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2、建立突发公共事件的应急预案。
3、建立培训体系，定期组织培训与考核。
4、建立物业服务工作记录。
（四） 档案 1、建立物业管理档案。
2、配备档案管理人员。
3、应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
（五）标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
（六）客户服务
ofacuntbily,redsph.Sg-wk
ofacuntbily,redsph.Sg-wk
ofacuntbily,redsph.Sg-wk
4） 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5） 每年检测 1 次防雷装置。
（三） 空调系统 1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设 施设备进行系统性检查。
2、运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3、制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4、每年检查 1 次管道、阀门并除锈。
5、每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6、每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管 滤网等。
7、每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。
（四）二次供水设施 1、按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化 验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2、每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3、每季度切换 1 次备用水泵。
4、每年检查 2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次水泵。
5、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行 防冻处理。
6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透 气口应安装金属防护网并保持完好。
（五）排水系统 1、排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。
2、污水泵 汛期每日巡视 2 次，平时每周巡视 1 次，检查设备运行状态；每 2 周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。
3、化粪池
ofacuntbily,redsph.Sg-wk
每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。
（六）照明和电气设备 1、楼内照明 每周巡视 3 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 5 日内修复。
2、楼外照明 每周巡视 1 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 1 周内修复；每月调整 1 次时间控制器。
3、应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。
4、低压柜 每日巡视 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、 清扫。每年检查一次电气安全。
5、低压配电箱和低压线路 每月巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、 清扫。
6、控制柜 每 2 周巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、 调试、清扫。
7、发电机 每月试运行 1 次，保证运行正常；每年活化 1 次蓄电池；每周巡视 1 次充 电机和蓄电池。
8、检测 每 5 年检验 1 次内部核算电能表。
9、配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开 关标志准确。
（七）安全防范系统 1、报警控制管理主机
每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内 部除尘 1 次。2、对讲门口机
ofacuntbily,redsph.Sg-wk
每月检查 1 次按键、显示屏等；每月表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
3、网络控制箱 每半年检查 1 次外观、接线；每季度表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
4、红外对射探测器 每季度检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁 1 次；每 半年内部除尘 1 次。
5、图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除 尘 1 次。
6、摄像机 每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；
每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。
7、解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁 1 次；
每年内部除尘 1 次。
8 云台 每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁 1 次；每 年转动部位上润滑油 1 次。
9、巡更点 每月检查 1 次外观；发现故障隐患，即时排除；每月表面清洁 1 次；每日 存储巡更记录。
10、读卡器 每月检查 1 次外观；每月表面清洁 1 次，查看防水状况。
11、电磁锁门锁 每 2 月检查 1 次吸力、外观、接线。
12、出门按钮 每 2 月检查 1 次开锁功能、接线。
（八）电梯
ofacuntbily,redsph.Sg-wk
1、电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管部门办 理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2、在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出 定期检验申请。
篇五：北京市住宅物业服务标准(三级)
附件 内容
住宅物业服务等级规范（二、三级） （试行）
规 范 二级 1 依据有关规定,签订规范的物业服务合同， 1 各 方权利义务明确。
2 承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设 2 备进行认真查验，做好记录。
3 从业人员按照有关规定取得相应的职业资格 3 证书、岗位证书、特种作业操作证等。
4 物业服务方案，质量管理、财务管理、档案 4 管理等制度健全。
5 服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，行为 规范，服务主动、细致、周到，用语文明。
5 6 在物业服务中心悬挂 （或张贴） 资质证书 （复 印件） 项目负责人照片， 、 公示物业服务标准、 6
三级 依据有关规定,签订规范的物业服务合同， 各 方权利义务明确。
承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设 备进行认真查验，做好记录。
从业人员按照有关规定取得相应的职业资格 证书、岗位证书、特种作业操作证等。
物业服务方案，质量管理、财务管理、档案 管理等制度健全，主要内容备份，供业主查 询。
服务人员分岗位统一着装、佩戴标牌，行为 规范，服务主动、细致、周到，用语文明。
在物业服务中心悬挂 （或张贴） 资质证书 （复
一、 综 合 要 求
收费依据、收费标准。提供特约服务的，公 示特约服务项目及服务标准、收费标准。
7 在公共区域显著位置公示 24 小时报修电话， 24 小时受理业主来访来电、咨询、报修和投 诉。水、电、气等急迫性报修 20 分钟内、其 7 它报修 1 小时内到达现场，由专业机构负责 的，发现问题应及时通知有关机构。建立报 修、投诉台帐，报修服务 48 小时内回访，投 诉 5 个工作日内回复。
8 涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应 在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知， 履行告知义务。
9 每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设 8 备进行一次安全检查，根据检查情况制定下 一年度的维修和服务计划，并按规定组织实
印件） 、项目负责人及主要服务人员照片，公 示物业服务标准、收费依据、收费标准。提 供特约服务的，公示特约服务项目及服务标 准、收费标准。
在公共区域显著位置公示 24 小时报修电话， 设立专门接待业主的固定场所，24 小时受理 业主来访来电、咨询、报修、投诉和处理突 发事件。
电、 水、 气等急迫性报修 15 分钟内、 其它报修 40 分钟内到达现场， 由专业机构负 责的，发现问题应及时通知有关机构。建立 报修、投诉台帐，报修服务 24 小时内回访， 投诉 3 个工作日内回复。
涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应 在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知， 履行告知义务。
施。
10 对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、 法规的行为，应及时劝阻，报告主管部门， 同时告知产权人或业主委员会，也可依据管 理规约等约定提起诉讼。
11 建立各种公共突发性事件（如：消防、水、 电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等）的 处理机制和应急预案，包括组织机构、人员
每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设 备进行一次安全检查，根据检查情况制定下 一年度的维修和服务计划，并按规定组织实 施。
10 对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、 法规的行为，应及时劝阻，报告主管部门， 告知产权人或业主委员会，也可依据管理规 约等约定提起诉讼。
和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即 11 建立各种公共突发性事件（如：消防、水、 实施。
12 冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安 全检查。
13 每年集中进行 1 次公开的物业服务满意度调 查，问卷率 80%以上。
14 每年向业主公布一次年度公共服务收支情
电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等）的 处理机制和应急预案，包括组织机构、人员 和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即 实施。
12 冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安 全检查。
况。
15 每单元设置规范统一的通告栏。小区显著位
13 每年集中进行 1 次公开的物业服务满意度调 查，问卷率 85%以上。
置设置公共信息栏。配合街(乡)、社区进行 14 每年向业主公布或报告一次年度公共服务收 公益性宣传。
16 每年组织 1 到 2 次便民服务活动。
17 建立项目月服务质量检查制度，每季度对项 目服务质量进行 1 次检查讲评。
支情况。
15 每单元设置规范统一的通告栏。小区显著位 置设置公共信息栏。配合街(乡)、社区进行 公益性宣传。
16 每年组织 3 到 4 次便民服务活动。
17 建立项目月服务质量检查制度，每月对项目 服务质量进行 1 次检查讲评。
18 使用专业物业服务软件系统对业主基本信 息、物业基础资料、维修保养记录、收费记 录进行管理。
19 投保物业共用部位、共用设施设备财产险和 公众责任险。
20 重要节日对小区进行节日美化装饰。
1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护， 1 有检修记录和保养记录。
2 二、 房 屋 维 修 养 护 4 3 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用 2 部位的使用状况。如需要维修，属于小修范 围的，及时组织修复。属于大、中修范围或 者需要更新改造的，要提出报告与建议，按 规定组织实施。
每周对楼内公共区域巡查 2 次，做好巡查记 3 录，并及时维修养护。
公共部位玻璃、 门窗等出现问题需要维修的， 4 5 个工作日内完成。
照明设施的一般故障 （损 坏的灯座、灯泡、开关等）24 小时内修复， 其他故障 5 个工作日内完成。保持楼道照明 灯具能够正常使用。内墙面、顶面粉刷层发
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护， 有检修记录和保养记录。
根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用 部位的使用状况。如需要维修，属于小修范 围的，及时组织修复。属于大、中修范围或 者需要更新改造的，要提出报告与建议，按 规定组织实施。
每日对楼内公共区域巡查 1 次，做好巡查记 录，并及时维修养护。
公共部位玻璃、 门窗等出现问题需要维修的， 3 个工作日内完成。
照明设施的一般故障 （损 坏的灯座、灯泡、开关等）12 小时内修复， 其他故障 3 个工作日内完成。保持楼道照明 灯具能够正常使用。内墙面、顶面粉刷层发
现剥落或污损， 应每半年集中安排 1 次修补、 除污。步行梯、散水、地面、屋面等需要维 修的，每半年集中 1 次进行修补维修。门禁 和楼宇对讲系统出现一般性故障及时修复， 不能及时修复的应有相应解决措施。
5 按照有关规定， 每年进行 1 次房屋避雷检测， 5 符合避雷规范要求。
6 保持小区各组团、栋及单元（门） 、户标志清 6 晰。
7 对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝 7 阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门， 同时告知产权人或业主委员会。
8 按照有关规定使用、管理人防工程和普通地 8 下室。
现剥落或污损， 应每季度集中安排 1 次修补、 除污。步行梯、散水、地面、屋面等需要维 修的，每季度集中 1 次进行修补维修。门禁 和楼宇对讲系统出现一般性故障及时修复， 不能及时修复的应有相应解决措施。
按照有关规定， 每年进行 1 次房屋避雷检测， 符合避雷规范要求。
保持小区各组团、栋及单元（门） 、户标志清 晰。
对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝 阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门， 同时告知产权人或业主委员会。
按照有关规定使用、管理人防工程和普通地 下室。
三、 1 共 用 设 施 设 备 运 行 及 维 修 养 护 6 5 3 4 2
对共用设施设备进行日常管理和维修养护， 1 共用设施设备保持正常运行和使用。
建立共用设施设备清册档案（设备台帐） ，有 2 设施设备的运行、检查、保养、维修记录。
制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
3 对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记 4 录，需要维修，属于小修范围的，及时组织 修复。属于大、中修范围或者需要更新改造 的，提出报告与建议，按规定组织实施。
属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、 5 养护、维修和定期检验检测。
设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范， 6 无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂 物。设备设施有铭牌、标识。操作规程、保 养规范、管理制度在显著位置张贴公示。各
对共用设施设备进行日常管理和维修养护， 共用设施设备保持正常运行和使用。
建立共用设施设备清册档案（设备台帐） ，有 设施设备的运行、检查、保养、维修记录。
制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记 录，需要维修，属于小修范围的，及时组织 修复。属于大、中修范围或者需要更新改造 的，提出报告与建议，按规定组织实施。
属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、 养护、维修和定期检验检测。
设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范， 无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂 物。设备设施铭牌、标识规范、统一、完整。
操作规程、保养规范、管理制度在显著位置
类管线有分类标识和流向标识。
各类记录本、 登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐 全，记录完整。监控记录可保存一周，并能 正常回放。
7 每周对小区路面、 景观、小品、围墙 （护栏） 7 、 窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明 设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视 2 次。发现故障和损坏及时修复，不能及时修 复的，要有提示标志或防范措施。
8 公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年 8 检查、疏通 1 次。雨水、污水井每半年检查、 清掏 1 次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞 应及时疏通。化粪池每年清掏 1 次，每季度 检查 1 次，防止外溢（由专业机构负责的除 外，但发现问题应及时通知有关部门） 。
张贴公示；
各类管线有分类标识和流向标识。
各类记录本、登记本（运行、保养、维修、 交接班等）齐全，记录完整。监控记录可保 存两周，并能正常回放。
每日对小区路面、 景观、小品、围墙 （护栏） 、 窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明 设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视 1 次。发现故障和损坏及时修复，不能及时修 复的，要有提示标志或防范措施。
公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年 检查、疏通 1 次。雨水、污水井每半年检查、 清掏 1 次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞 应及时疏通。化粪池每年清掏 1 次，每季度 检查 1 次，防止外溢（由专业机构负责的除 外，但发现问题应及时通知有关部门） 。
9
有可能危及人身安全的设施设备有警示标志 9 和防范措施。
有可能危及人身安全的设施设备有警示标志 和防范措施。
10 建立设备设施巡视制度，有专人巡视。锅炉 10 建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电 房、热力站、空调机房、高压配电室等在运 行期间有专人 24 小时值守。
11 设立日常消耗物料、备件仓库，物品分类码 放。
12 使用中水系统的，确保水质达到规定的中水 室、排污泵等每日巡视，有巡视记录。锅炉 房、热力站、空调机房、高压配电室等在运 行期间有专人 24 小时值守。
11 设立日常消耗物料、备件仓库，仓库有管理 制度，专人管理，物品分类码放。
水质标准（由专业机构负责的除外，但发现 12 使用中水系统的，确保水质达到规定的中水 问题应及时通知有关机构） 。
水质标准（由专业机构负责的除外，但发现 问题应及时通知有关机构） 。
四、 1 电 梯 服 务 2 无人值守电梯，主梯 24 小时不间断运行。有 1 人值守电梯 6：00－24：00 不间断运行，0：
00－6：00 呼叫运行。
电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公 2
无人值守电梯，主梯 24 小时不间断运行。有 人值守电梯 6：00－24：00 不间断运行，0：
00－6：00 呼叫运行。
电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公
布值班电话和值班房号。
3 设有高峰梯的，在高峰期 6：00－8：00、17：
3 00－19：00 与主梯同时运行。
4 5 有 1 名住场电梯维修工。
布值班电话和值班房号。
设有高峰梯的，在高峰期 6：00－8：00、17：
00－19：00 与主梯同时运行。
有 2 名住场电梯维修工。
有专人对电梯保养进行监督，每周检查 1 次 并作记录。
6 每日巡查一次，并有记录。
无人值守的高层电梯三方对讲、轿厢内监控 24 小时正常运行，发现故障 24 小时内修复。
电梯出现故障， 报修后维修人员应在 20 分钟 内到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用 备用梯运行。
有应急处置预案，电梯出现事故，应迅速启 动应急预案。发生电梯停电关人、夹人等危 险情况，迅速组织救助，同时实施电话安慰、
对电梯保养进行监督，每周检查 1 次并作记 5 录。
6 7
每日巡查一次，并有记录。
无人值守的高层电梯三方对讲、轿厢内监控 7 24 小时正常运行，发现故障 24 小时内修复。
电梯出现故障， 报修后维修人员应在 20 分钟 8 内到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用 备用梯运行。
有应急处置预案，电梯出现事故，应迅速启 9 动应急预案。发生电梯停电关人、夹人等危 险情况，迅速组织救助，同时实施电话安慰、
指导自我保护等措施，并报告有关部门。
委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与 受托单位签订书面协议，明确并监督受托单 位落实责任。
指导自我保护等措施，并报告有关部门。
委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与 受托单位签订书面协议，明确并监督受托单 位落实责任。
有消防管理制度，建立消防责任制。每年组 1 织 1 次消防演习。
有消防管理制度，建立消防责任制。成立义 务消防队，每年组织 1 次消防演习。
消防设施有明显标志，定期对消防设施进行 巡视、检查和维护，并有记录，消防通道畅 通。
每年进行 2 次消防训练，相关人员掌握消防 基本知识和技能。
发生火情及时报警，并采取必要处理措施， 协助配合消防人员的工作。
设有消防箱，备存紧急消防物资。设有消防
五、 2 消 防 服 务 4 3
消防设施有明显标志，定期对消防设施进行 2 巡视、检查和维护，并有记录，消防通道畅 通。
每年进行 1 次消防训练，相关人员掌握消防 3 基本知识和技能。
发生火情及时报警，并采取必要处理措施， 4 协助配合消防人员的工作。
设有消防箱，备存紧急消防物资。设有消防 5
11
监控中心的，24 小时有专人值守。
6 公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散 6 通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规 定，专人负责，每月集中检查 1 次，发现问 题及时维修。
7 消防泵每月攀车 1 次并有记录，每季度保养 7 1 次，每年检修 1 次。对探测装置（烟感、 温感等）分批每年检查检验 1 次，每 3 年清 洗 1 次。消防栓箱封闭管理，每周循环检查 一次，其各种配件完好，可正常使用，无渗 漏，无积尘。每半年开箱检查 1 次消防栓， 阀杆处加注润滑油。
8 每年对员工进行 1 次消防安全宣传教育。
12
监控中心的，24 小时有专人值守。
公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散 通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规 定，专人负责，每月集中检查 1 次，发现问 题及时维修。
消防泵每月攀车、每季点动试泵 1 次并有记 录，每季度保养 1 次，每年检修 1 次。对探 测装置（烟感、温感等）分批每年检查检验 1 次，每 3 年清洗 1 次。消防栓箱封闭管理， 每周循环检查一次，其各种配件完好，可正 常使用，无渗漏，无积尘。每半年开箱检查 1 次消防栓，阀杆处加注润滑油，消防水池、 水箱定期检查，水位达到规定标准。
每年对员工进行 2 次消防安全宣传教育。
1
二次供水设施设备正常运行，有跑水、停水 1 处置预案。
二次供水设施设备正常运行，有跑水、停水 处置预案。
水箱按要求使用紫外线消毒灯（器） ，并按规 定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证， 水质符合国家生活饮用水卫生标准。水箱盖 上锁，钥匙有专人保管。
建立水泵房专人定期巡视制度，每日巡视 5 次，有巡视记录，及时清除故障和安全隐患。
采用一用一备（或一用二备）水泵的供水系 统，要定期切换运行水泵。
因设施设备维修改造需要停水的，应事前告 知相关业主或物业使用人。必要时，组织、 联系提供水源。
六、 2 二 次 供 水 管 理 4 3
水箱按要求使用紫外线消毒灯（器） ，并按规 2 定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证， 水质符合国家生活饮用水卫生标准。水箱盖 上锁，钥匙有专人保管。
建立水泵房专人定期巡视制度，每日巡视 3 3 次，有巡视记录，及时清除故障和安全隐患。
采用一用一备（或一用二备）水泵的供水系 4 统，要定期切换运行水泵。
因设施设备维修改造需要停水的，应事前告 5 知相关业主或物业使用人。
操作人员应取得生活饮用水健康体检合格 证。
13
操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。
1 2 七、 3 协 助 维 护 秩 序 6 5 4
看护小区共用部位和共用设施设备。
有可能危及人身安全处设有警示标志。
1 2
看护小区共用部位和共用设施设备。
有可能危及人身安全处设有警示标志。
封闭的小区，出入口有专人 24 小时值守，外 来人员进入小区应联系业主。
小区巡查白天 3 次、夜间 4 次，楼内巡查每 天 2 次，夜间巡查需 2 人同行。有巡查路线 图、内容和要求，做好记录。
封闭的小区，出入口有专人 24 小时值守，外 3 来人员进入小区应进行询问。
对小区巡查白天 1 次、夜间 2 次。夜间巡查 4 需 2 人同行，做好记录。
夜间岗上值守和巡查人员配备通讯工具，收 到报警后在 15 分钟内赶到现场。
门岗值守及巡查人员，着装整齐干净，语言 文明。门岗服务设施完好。
6 5
岗上值守和巡查人员配备通讯工具，收到报 警后在 10 分钟内赶到现场。
门岗值守及巡查人员，形象端正，着装整齐 干净，举止规范，语言文明礼貌。门岗服务 设施完好、标识清楚。有服务操作细则。
监视控制中心设专人 24 小时值守， 处理各类 报警和异常信息。
遇突发事件及时报告有关部门。
监视控制中心设专人 24 小时值守， 处理各类 报警和异常信息。
管理制度张贴在显著位置。
14
遇突发事件及时报告有关部门，并设专人保 护现场，配合处理。
1
垃圾袋装分类管理，塔楼按栋、板楼按单元 1 设置封闭垃圾桶收集垃圾。
桶内垃圾不外露。
垃圾袋装分类管理，塔楼按栋、板楼按单元 设置封闭垃圾桶收集垃圾。
垃圾桶标识清晰、 外观整洁。桶内套用垃圾袋，垃圾不外露。
每日集中清运垃圾 2 次，保洁车外观整洁， 清运垃圾不遗洒。
使用专用保洁车清运垃圾。每日集中清运垃 圾 2 次，保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒。
小区公共清洁区域（地面）每日清扫 1 次、 巡查 3 次，发现堆积物和遗洒物及时清理。
小区无明显垃圾，无卫生死角。
楼内地面每日清扫 1 次、巡视 3 次，每周清 拖 1 次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗洒 物及时清理，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、 窗台每日擦拭 1 次。窗户沟槽、玻璃内面、 防火门、消防栓、指示牌等公共设施每周擦 拭 1 次，无积尘。灯具每季除尘 1 次。
大堂(一层候梯厅)每日清洁 2 次，门厅玻璃
八、 3 清 洁 服 务 4
小区公共清洁区域（地面）每日清扫 1 次、 巡查 1 次，发现堆积物和遗洒物及时清理。
3 小区无明显垃圾，无卫生死角。
楼内地面每日清扫 1 次、巡查 1 次，每 2 周 清拖 1 次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗 4 洒物及时清理，无卫生死角。楼梯扶手、栏 杆、窗台每 3 日擦拭 1 次。窗户沟槽、玻璃 内面、防火门、消防栓、指示牌等公共设施 每 2 周擦拭 1 次，无积尘。灯具每半年除尘 1 次。
大堂(一层候梯厅)每日清洁 1 次，门厅玻璃 5
15
每日擦拭 1 次。
候梯厅墙面每 2 周清洁 1 次。
6 电梯轿厢每日擦拭 1 次，巡查 2 次，有污迹 6 及时清理。
7 楼顶天台、屋面每月清扫 1 次，有天台、内 7 天井的每周巡查 2 次，有杂物及时清扫。
8 小区公共照明设施每半年清洁 1 次，灯具底 8 座有宠物尿渍等污渍应及时清洁。宣传栏每 月清洁 1 次。雨蓬、门头等每半年清洁 1 次。
9 按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、 9 消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有 明显标识。
每日擦拭 2 次。候梯厅墙面每周清洁 1 次。
电梯轿厢每日擦拭 2 次，巡查 3 次，有污迹 及时清理。
楼顶天台、屋面每月清扫 2 次，有天台、内 天井的每日巡查 1 次，有杂物及时清扫。
小区公共照明设施每季清洁 1 次，灯具底座 有宠物尿渍等污渍应及时清洁。宣传栏每周 清洁 1 次。雨蓬、门头等每季度清洁 1 次。
按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、 消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有 明显标识。
10 在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积 10 在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积 水、积雪进行清扫。雨雪天晴 1 日内，主路、 干路无积水、积雪、积冰。
水、积雪进行清扫。雨雪天晴 1 日内，主路、 干路无积水、积雪、积冰。
11 发生突发公共卫生事件时，迅速组织人员对 11 发生突发公共卫生事件时，迅速组织人员对
16
物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗 和消毒，加强宣传。
1 2 绿化较充分，基本无裸露土地。
物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗 和消毒，加强宣传。
绿化充分，无裸露土地。
树木生长健壮，生长超过该树种该规格的平 均生长量。树冠完整、美观，修剪适当，主 侧枝分布匀称，内膛不乱，通风透光，无死 树和枯枝死杈。在正常条件下，不黄叶、不 焦叶、不卷叶、不落叶。被啃咬的叶片最严 重的每株在 5%以下。无蛀干害虫的活卵、活 虫。
介壳虫为害不明显。
树木缺株在 2%以下， 树木无钉栓、捆绑现象。
绿篱生长健壮，叶色正常，修剪造型美观， 无死株和干枯枝，有虫株率在 2%以下。草坪 覆盖率达到 95%以上，修剪及时整齐美观， 叶色正常，无杂草。宿根花卉管理及时，花
树木生长正常，生长达到该树种该规格的平 2 均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风
九、 绿 化 养 护 3
透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈。
在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、 落叶。被啃咬的叶片最严重的每株在 10%以 下。有蛀干害虫的株数在 2%以下。介壳虫为 害较轻。树木缺株在 4%以下，树木基本无钉 栓、捆绑现象。
绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时， 3 基本无死株和干死枝，有虫株率在 10%以下。
草坪覆盖率达到 90%以上，修剪及时，叶色 正常，无明显杂草。宿根花卉管理基本及时，
17
花期正常，缺株率在 5%以下。
4 绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵 4 占等现象。设施基本完好，无明显人为损坏。
绿化生产垃圾能及时清运。
1 有机动车、非机动车停（存）车管理制度和 1 方案。
十、 2 停 车 服 务 6 7 3 4 5 引导进出小区车辆有序通行。
小区主要道路及停车场有交通标志。
2 3
期长，花色正，无明显缺株。
绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵 占等现象。设施完好，无人为损坏。绿化生 产垃圾及时清运。
有机动车、非机动车停（存）车管理制度和 方案。
引导进出小区车辆有序通行。
小区主要道路及停车场有交通标志。
设立非机动车存车处，非机动车停放有序， 凭证存放。
5 小区内机动车辆凭证出入，对临时进入小区 的机动车辆进行登记。
机动车停放有序，24 小时有专人巡查。
定期存放的，应签订停车服务协议，明确双 方的权利义务。
设立非机动车存车处，非机动车停放有序。
4 小区内机动车辆凭证出入，对临时进入小区 的机动车辆进行登记。
机动车停放有序，24 小时有专人巡查。
定期存放的，应签订停车服务协议，明确双 6 方的权利义务。
地下停车场（库）照明、给排水、通风等系
18
统正常运行，各类指示标识清晰。
9 交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能 正常使用。
10 停车场地面每日清扫 1 次。
地下停车场（库）照明、给排水、通风等系 统正常运行，各类指示标识清晰。
交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能 正常使用。
11 停车场服务人员，着装整齐干净，语言文明。
10 停车场地面每日清扫 1 次。地下停车场地面 地下停车场（库）服务人员标志明显。
（含车位地面）两周清拖 1 次。
注：5-11 条是机动车收费停放服务应达到的 11 停车场服务人员，着装整齐干净，语言文明。
要求。
地下停车场（库）服务人员统一穿着反光服。
注：5-11 条是机动车收费停放服务应达到的 要求。
十一、 1 装 饰 装 2 修 服 务 按照有关规定和管理规约（临时管理规约） 1 约定，建立住宅装饰装修服务制度。
受理业主或物业使用人的装修申报登记，与 2 业主或物业使用人、施工单位签订装修服务 协议，告知有关装饰装修的禁止行为和注意
19
按照有关规定和管理规约（临时管理规约） 约定，建立住宅装饰装修服务制度。
受理业主或物业使用人的装修申报登记，与 业主或物业使用人、施工单位签订装修服务 协议，告知有关装饰装修的禁止行为和注意
事项。
3 4 对进出小区的装修车辆进行登记。
事项。
对进出小区的装修车辆进行登记。
装修期间，每天巡查 1 次装修施工现场，有 巡查记录。发现改变房屋外观、危及房屋结 构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行 为，及时劝阻，情况严重的要发书面通知， 拒不整改的，应报告相关主管部门。同时告 知产权人或业主委员会。
装修巡查应专人负责，明确巡查项目、装修 禁止行为和注意事项， 了解物业的基本情况， 有巡查记录。
装修结束后，应进行检查。对违反装修协议 的当事人应按照约定处理，问题严重的应报 告主管部门。同时，告知产权人或业主委员 会。
装修期间，每天巡查 1 次装修施工现场，有 4 巡查记录。发现改变房屋外观、危及房屋结 构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行 为，及时劝阻，情况严重的要发书面通知， 拒不整改的，应报告相关主管部门。同时告 知产权人或业主委员会。
装修巡查应专人负责，明确巡查项目、装修 5 禁止行为和注意事项，有巡查记录。
装修结束后，应进行检查。对违反装修协议 的当事人应按照约定处理，问题严重的应报 6 告主管部门。同时，告知产权人或业主委员 会。
指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾
20
及时集中清运、不外溢。装修垃圾存放点集 7 中设置。
指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾 及时集中清运、不外溢。装修垃圾存放点集 中设置。
1 十二、 2 水 景 观 管 理 4 5 3
水景观开启时间明确公示。
水景观开启时间明确公示。
喷水季每日巡查 1 次喷水池、水泵及其附属 设施，需要维修的在 3 日内修复。
喷水季每日清洁 1 次水面，每年定期清洁池 底 2 次，有防止滋生蚊蝇的管理措施。
喷水季每周巡查 2 次喷水池、水泵及其附属 2 设施，需要维修的在 5 日内修复。
喷水季每周清洁 2 次水面，每年定期清洁池 3 底 1 次，有防止滋生蚊蝇的管理措施。
水景观设有安全警示标志。
水景观设有安全警示标志。
水下用电设施设备、线路要有防漏电管理措 施。
水下用电设施设备、线路要有防漏电管理措 5 施。
21
篇六：北京市住宅物业服务标准(三级)
北京市住宅物业服务三级标准 1 基本要求 1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。
2 公示物
业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费 标准等相关信息。提供特 约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3 客户服务中 心工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值 班人员。
4 设置并公示24 小时服务电 话。
1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 从业人员分岗位统一着装、佩 戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有 2年以上物业 服务企业同等岗位工作经历，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
1.3 制度 1 建 立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等 管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系，定期组织培训与考核。
4 建 立物业服务工作记录。
1.4 档案 1 建立物业管理档案。
2 配备档案管理人员。
3 应用计算机 管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
1.5 标志 设置安全警示、作业施工警 示、温馨提示等物业服务标志。
1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行 情况、收支情况、 本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在 主要出入 口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、 法规规定的行为，应劝阻 并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双 方约定时间到达现场;由专 项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。
5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2个工作日内回复。投 诉进行回访。
6 每年公开征集 1次物业服务意见，公示整改情况。
7 每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全 检查。
8 每年组织业主参观共用设施设备机房。
9 每年至少组织1次社区文化活动。
10 设置 公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。
11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公 众责任保险。
12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服 务。
1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业
应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持 有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业 人员统一着装，佩戴标志。
4 对专项服务进行监督管理及评价。
2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位 检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按 计划组织修缮;共用设施设备运行中出 现的故障及检查中发现的问 题，应即时组织修复。
5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端 天气前后进行检查并落实防 范措施。
8 设备机房 1) 每月清洁 1次，室内无杂物。
2) 设置挡 鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完 好 有效 4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6) 交接班记 录、工作日志等齐全、完整。
2.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查1 次梁、板、柱等结构构 件，外观出现变形、 开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按 鉴定 结果组织修缮。
2 建筑部件 1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室 外机支撑构件等。
2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每季度检查 1 次共用部 位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、 散水等。
4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨 落管等。
3 附属构筑物 1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查1 次 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测1 次防雷装置。
2.3 空调系统 1 运行前对冷 水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理 等设施设备进行系统性检查。
2 运行期 间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3 制定节能措施，每月对能源消耗进 行统计、分析。
4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却 塔噪声。
6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。
7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用
消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水 质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每季度切换 1 次备用水泵。
4 每年检查 2 次 水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护 1 次 水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、 刷漆，每年入冬前对暴露管道 进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由 专人保管;溢流管口、 透气口应安装金属防护网并保持完好。
2.5 排水系统 1 排水设施 每年上 汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查， 组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水 口、管井进行检查。
2 污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态; 每2 周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。
3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。
2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视3次，一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。
2 楼 外照明 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内 修复;每月调整 1 次时间控制器。
3 应急照明 每日巡视1 次，发现故障，即时修复。
4 低压柜 每日巡视2 次设备运行状况;每年 养护1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。
5 低压配电箱和低压线 路 每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
6 控制柜 每 2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护 1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。
7 发电 机 每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1 次蓄电池; 每周巡视 1 次充电机和蓄电池。
8 检测 每5 年检验1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周 边封堵严密; 锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。
2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态;每 2 周表 面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。
2 对讲门 口机 每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。
3 网络控制箱 每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁 1 次;每半年内部除 尘1 次。
4 红外对射探测器 每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次; 每半年内部除尘1 次。
5 图 像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年 内部除尘1 次。
6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调 试;每季度镜头
表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。
7 解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相 应的调试;每半年表面清 洁 1 次;每年内部除尘1 次。
8 云台 每半年检查1 次运转、接线，进 行清晰度调校;每半年表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油1 次。
9 巡更点 每月检查1 次外 观;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。
10 读卡器 每月检查 1 次外观;每月表面清洁1 次， 查看防水状况。
11 电磁锁门锁 每2 月检查1 次吸力、外观、接线。
12 出门按钮 每2 月检 查1 次开锁功能、接线。
2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行 政主管部 门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格 有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构 提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检 查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附 件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪 表应每年进行校 验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合 同， 约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责 任。对专项服务企业 的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期 检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安 全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安 全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件 时，应立即启动事故应急预 案，组织救援，并及时向相关行政主管部 门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专 业维修人员应在 30 分钟内到达现场。
2.9 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏， 保证用电安全。
2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查 1 次防漏电设 施。
3 设置必要的安全警示标志。
4 水质符合卫生要求。
3 消防安全防范 3.1 综合管理 1 建 立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消 防安全职责。
2 成立义务消防 队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知 识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每 年 对员工进行 2 次消防安全培训。
4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年 检测1 次 建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、 器材符合消防安
全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠 正、排除的，应 向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、 故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合 公安机关消防 机构工作。
3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1) 火灾报警控制器、联动控制设 备每日巡查 1 次设备运行情况， 保证 24 小时连续正常运行;每月检查测试 1 次报警控制器、 联动控 制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。
2) 火灾报警探 测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火 灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 的报警、警报功能;探测器 投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。
3 ) 备用电源每 月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄 电池充放电试验1 次。
2 消防广播系统 每月 检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主 机、播音设备、扩音器、扬声 器的联动、强制切换功能，并测试音量; 每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。
3 防排烟系统 每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速;每年养护1次防排 烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4 防火分隔设施 每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、 防火卷帘的手动和自动控制功 能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、 齿 轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年维修养 护2 次防火门附件，在 门的转动部位补充 1 次润滑油。
5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次 润滑情况;每年养护 1 次室内、外消火栓。
6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电 1 次，测量1 次照度和供电时间。
7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能， 轿箱内消防电话。
8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器 选 型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4 绿化养护 4.1 基本要求 1 乔木 植株生长正常， 主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于 95%，生长季节叶片保存率高于85%。
2 灌 木 植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。
3 绿篱和色块 植株生 长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。
4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，
花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更 换。
5 草坪 草坪基本整齐，覆盖率高于95%。
4.2 绿化养护内容 1 灌溉 有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生; 一般植 物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，冷季 型草坪根据长势和土壤情况适当 增加灌溉次数。
2 施肥 根据植物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花坛植物根据生 长情况进行追肥;尽量减少对化 肥的依赖。
3 病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况;并 根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。
4 整形修剪 乔木每年冬季修 剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱和色 块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1次;冷 季型草坪应根据长势生 长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。
5 除草 每年全面除草 3 次，重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不 超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得 到有效控制。
6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。
4.3 工作 检查 1 生长季节每月检查3 次绿化工作。
2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。
3 有绿化 档案。
5 环境卫生 5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾 收集容器，有分类标志。
3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次 杀虫药。
4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
5 垃圾清运车外 观整洁。
5.2 物业共用部分清洁 1 楼内 1) 大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖 1 次大堂、一 层候梯厅地面。
每周擦拭 1 次信报箱、大堂玻璃。
每月擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面。
每日 巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。
2) 楼道、楼梯 每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。
每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用 设施。每季度除尘1次 楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱 每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。
每 日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次;石材装饰的电梯 轿厢， 每季度养护1次。
每日巡视保洁2次电梯轿箱。
3 天台、屋面 每季度清扫 1次天台、屋面;雨季 期间，每 2月清扫 1次天台、屋面。
每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4 楼外
道路及设施 每日清扫1 次、巡视保洁 2 次楼外道路。
每月清洁 1次楼外公共照明及共用设施; 每季度清洁 1次雨蓬、门头 等。
5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面;每年 清洁2 次水池池底。
6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控 制。
投放药物应预先告知，投 药位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路 积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪， 铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清扫干净。
5.3 工作检查和记录 1 每日检查 1 次清洁质量，做好记录。
2 每季度全面检查 1 次清洁质量，做好记录。
3 清洁档案齐全。
6 公共秩序维护 6.1 主要出入口有专人24 小 时值守。
6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6:00 至22:00 巡视 2 次、22:00 至次日 6:00 巡视1 次。
6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
6.4 机动车辆凭证出入。
6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录，应 留存 30 日备查;管理制度、应急 预案张贴在显著位置。
6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
6.7 每年进行2 次专项 应急预案演习，做好记录。
6.8 备勤人员24 小时待岗。
6.9 记录与档案 1 各项工作记录完整 有效。
2 档案齐全。
7 装饰装修管理 7.1 建立装饰装修管理服务制度。
7.2 建立装饰装修管 理档案。
7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰 装修企业签订住 宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在 装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登 记或者有违法违规行为的， 应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政 主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公 示。
7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协 议的当事人按照约定 处理。
7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖 措施，在 2 日内 清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。
篇七：北京市住宅物业服务标准(三级)
1 基本要求客户服务场所 1 设置客户服务中心,配置办公家具、电话等办公设备。
2 公示物业
服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3 客户服务中心工作时间,工作日不少于 8 小时,其他时间设置值班人员。
4 设置并公示24 小时服务电话。
人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有 2年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系,定期组织培训与考核。
4 建立物业服务工作记录。档案 1 建立物业管理档案。
2 配备档案管理人员。
3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内,其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。
5 业主或使用人提出的意见,建议、投诉在 2个工作日内回复。投诉进行回访。
6 每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。
7 每月组织 1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。
8 每年组织业主参观共用设施设备机房。
9 每年至少组织1次社区文化活动。
10 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。
11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。
4 对专项服务进行监督管理及评价。
2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运
行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检
的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。
5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8 设备机房 1) 每月清洁 1次,室内无杂物。
2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材,每月检查 1次消防器材,确保完好有效 4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。共用部位 1 房屋结构每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。
2 建筑部件 1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每季度检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。
4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3 附属构筑物 1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测1 次防雷装置。空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2 运行期间每日巡视 1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。
3 制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。
4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视2 次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
3 每季度切换 1 次备用水泵。
4 每年检查 2 次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护 1 次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。排水系统 1 排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵汛期每日巡视2 次,平时每周巡视1 次,检查设备运行状态; 每2 周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。
3 化粪池每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。照明和
周巡视1 次,一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复;每月调整 1 次时间控制器。
3 应急照明每日巡视1 次,发现故障,即时修复。
4 低压柜每日巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。
5 低压配电箱和低压线路每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫。
6 控制柜每2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护 1 次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
7 发电机每月试运行1 次,保证运行正常;每年活化1 次蓄电池; 每周巡视 1 次充电机和蓄电池。
8 检测每5 年检验1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密; 锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。安全防范系统 1 报警控制管理主机每日巡查 1 次,检查设备运行状态;每 2 周表面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。
2 对讲门口机每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。
3 网络控制箱每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。
4 红外对射探测器每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次; 每半年内部除尘1 次。
5 图像采集设备每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。
6 摄像机每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。
7 解码器每半年检查 1 次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每半年表面清洁 1 次;每年内部除尘1 次。
8 云台每半年检查1 次运转、接线,进行清晰度调校;每半年表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油1 次。
9 巡更点每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。
10 读卡器每月检查 1 次外观;每月表面清洁1 次,查看防水状况。
11 电磁锁门锁每2 月检查1 次吸力、外观、接线。
12 出门按钮每2 月检查1 次开锁功能、接线。电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人
梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场,专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施,每月检查 1 次防漏电设施。
3 设置必要的安全警示标志。
4 水质符合卫生要求。
3 消防安全防范综合管理 1 建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。
2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 2 次消防安全培训。
4 每日防火巡查 1 次,每月防火检查 1 次,按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班,每班2 人,及时处理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1) 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次设备运行情况,保证 24 小时连续正常运行;每月检查测试 1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。
2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后,每3 年由专业清洗单位清洗1 次。
3 ) 备用电源每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。
2 消防广播系统每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量; 每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。
3 防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4 防火分隔设施每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油,电控箱内部除尘1 次;每年维修养护2 次防火门附件,在门的转动部位补充 1 次润滑油。
5 水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1 次,每半年检查1 次润滑情况;每年
照度和供电时间。
7 消防电梯每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
8 灭火器每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。
4 绿化养护基本要求 1 乔木植株生长正常,主枝基本完整,植株保存率高于95%,年成活率高于 95%,生长季节叶片保存率高于85%。
2 灌木植株生长正常,主枝完整,保存率在95%以上,年成活率高于95%。
3 绿篱和色块植株生长整齐,保存率高于95%,年成活率高于95%。
4 地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。
5 草坪草坪基本整齐,覆盖率高于95%。绿化养护内容 1 灌溉有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,无明显旱涝情况发生; 一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次,冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。
2 施肥根据植物生长情况施肥,乔木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。
3 病虫害防治根据病虫害发生规律,植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况;并根据检查结果防治病虫害,不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。
4 整形修剪乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1次;冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1次至2次,全年至少修剪12次。
5 除草每年全面除草3 次,重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%,季节性杂草能得到有效控制。
6 垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。工作检查 1 生长季节每月检查3 次绿化工作。
2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。
3 有绿化档案。
5 环境卫生生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。
4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。
5 垃圾清运车外观整洁。物业共用部分清洁 1 楼内1) 大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭 1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。
2) 楼道、楼梯每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。不锈钢或其他材料装
6 箱。
3 天台、屋面每季度清扫 1次天台、屋面;雨季期间,每 2月清扫 1次天台、屋面。每月巡查1 次天台、内天井,有杂物及时清扫。
4 楼外道路及设施每日清扫1 次、巡视保洁 2 次楼外道路。每月清洁 1次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁 1次雨蓬、门头等。
5 水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面;每年清洁2 次水池池底。
6 有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日10:00 前清扫干净。工作检查和记录 1 每日检查 1 次清洁质量,做好记录。
2 每季度全面检查1 次清洁质量,做好记录。
3 清洁档案齐全。
6 公共秩序维护主要出入口有专人24 小时值守。制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00 至22:00 巡视 2 次、22:00 至次日 6:00 巡视1 次。巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。机动车辆凭证出入。安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录,应留存 30 日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。对违法行为立即报警,协助相关部门处理。每年进行2 次专项应急预案演习,做好记录。备勤人员24 小时待岗。记录与档案 1 各项工作记录完整有效。
2 档案齐全。
7 装饰装修管理建立装饰装修管理服务制度。建立装饰装修管理档案。受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。装饰装修期间每日巡查 1 次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2 日内清运。
篇八：北京市住宅物业服务标准(三级)
北京市住宅物业服务三级标准 1 基本要求 1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、xx等办公设备。
2 公示物业 服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费标 准等相关信息。提供特 约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3 客户服务中心 工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值 班人员。
4 设置并公示24 小时服务xx。
1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有 2年以上物业服务企业同 等岗位工作经历，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
1.3 制度 1 建立共用部位 及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系，定期组织培训与考核。
4 建立物业服务工作 记录。
1.4 档案 1 建立物业管理档案。
2 配备档案管理人员。
3 应用计算机管理基本信息、 基础资料、维修养护资料、收费资料等。
1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等 物业服务标志。
1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、 本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入 口、各楼 单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为， 应劝阻 并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现 场;由专 项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。
5 业主或使用人提 出的意见，建议、投诉在 2个工作日内回复。投 诉进行回访。
6 每年公开征集1次物业服务意 见，公示整改情况。
7 每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。
8 每年 组织业主参观共用设施设备机房。
9 每年至少组织1次社区文化活动。
10 设置公共信息栏;配 合相关部门进行公益性宣传。
11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服务。
1.7 专项服务 委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管 部门的资质要求;操作人员应持 有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业人员统一着装，佩戴 标志。
4 对专项服务进行监督管理及评价。
2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位 检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按 计划组织修缮;共用设施设备运行中出 现的故障及检查中发现的问 题，应即时组织修复。
5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端 天气前后进行检查并落实防 范措施。
8 设备机房 1) 每月清洁 1次，室内无杂物。
2) 设置挡
鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完 好 有效 4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6) 交接班记 录、工作日志等齐全、完整。
2.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查1 次梁、板、柱等结构构 件，外观出现变形、 开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按 鉴定 结果组织修缮。
2 建筑部件 1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室 外机支撑构件等。
2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每季度检查 1 次共用部 位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、 散水等。
4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨 落管等。
3 附属构筑物 1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查1 次 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测1 次防雷装置。
2.3 空调系统 1 运行前对冷 水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理 等设施设备进行系统性检查。
2 运行期 间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3 制定节能措施，每月对能源消耗进 行统计、分析。
4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔 噪声。
6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。
7 每 年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消 毒设备，水箱按规定清洗消毒、水 质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视2 次 水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每季度切换 1 次备用水泵。
4 每年检查 2 次水泵润 滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护 1 次 水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆， 每年入冬前对暴露管道 进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保 管;溢流管口、 透气口应安装金属防护网并保持完好。
2.5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前 对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查， 组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、 管井进行检查。
2 污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态; 每2 周 进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。
3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。
2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视3次，一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。
2 楼 外照明 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内 修复;每月调整 1 次时间控制器。
3 应急照明 每日巡视1 次，发现故障，即时修复。
4 低压柜 每日巡视2 次设备运行状况;每年 养护1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。
5 低压配电箱和低压线 路 每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
6 控制柜 每 2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护 1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。
7 发电 机 每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1 次蓄电池; 每周巡视 1 次充电机和蓄电池。
8 检测 每5 年检验1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周
边封堵严密; 锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。
2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态;每 2 周表 面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。
2 对讲门 口机 每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。
3 网络控制箱 每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁 1 次;每半年内部除 尘1 次。
4 红外对射探测器 每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次; 每半年内部除尘1 次。
5 图 像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年 内部除尘1 次。
6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调 试;每季度镜头 表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。
7 解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相 应的调试;每半年表面清 洁 1 次;每年内部除尘1 次。
8 云台 每半年检查1 次运转、接线，进 行清晰度调校;每半年表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油1 次。
9 巡更点 每月检查1 次外 观;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。
10 读卡器 每月检查 1 次外观;每月表面清洁1 次， 查看防水状况。
11 电磁锁门锁 每2 月检查1 次吸力、外观、接线。
12 出门按钮 每2 月检查 1 次开锁功能、接线。
2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政 主管部 门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有 效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构 提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查 中发现的问题应及时排除;电梯的安全附 件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表 应每年进行校 验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同， 约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责 任。对专项服务企业的维 修保养工作进行监督，对专项服务企业定期 检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管 理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安 全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制 定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件 时，应立即启动事故应急预案， 组织救援，并及时向相关行政主管部 门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维 修人员应在 30 分钟内到达现场。
2.9 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保 证用电安全。
2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查 1 次防漏电设施。
3 设置必要的安全警示标志。
4 水质符合卫生要求。
3 消防安全防范 3.1 综合管理 1 建立、 落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消 防安全职责。
2 成立义务消防队， 配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知 识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人 参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每 年对员 工进行 2 次消防安全培训。
4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测1 次 建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、 器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠 正、排除的，应向公安机关消
防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、 故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合 公安机关消防机构工作。
3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1) 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次 设备运行情况， 保证 24 小时连续正常运行;每月检查测试 1 次报警控制器、联动控 制设备的 报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。
2) 火灾报警探测器、手动报警 按钮、警报装置每月抽查测试1 次火 灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功 能;探测器 投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。
3 ) 备用电源每月检测切换1 次 主、备电源;每季度备用电源、蓄 电池充放电试验1 次。
2 消防广播系统 每月检查测试1 次消 防专用xx、重要场所的对讲xx、对讲xx主 机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功 能，并测试音量; 每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。
3 防排烟系统 每 月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制 柜、风口、排烟阀等。
4 防火分隔设施 每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功 能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿 轮链条传动 部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年维修养 护2 次防火门附件，在门的转动部位补 充 1 次润滑油。
5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况;每年 养护 1 次室内、外消火栓。
6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电1 次，测量1 次 照度和供电时间。
7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防xx。
8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选 型、压力和有效期， 保证处于完好状态。
4 绿化养护 4.1 基本要求 1 乔木 植株生长正常，主枝基本完整，植株保 存率高于95%，年成活率高于 95%，生长季节叶片保存率高于85%。
2 灌木 植株生长正常，主枝 完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。
3 绿篱和色块 植株生长整齐，保存率高于95%， 年成活率高于95%。
4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及 时补栽或更 换。
5 草坪 草坪基本整齐，覆盖率高于95%。
4.2 绿化养护内容 1 灌溉 有计划 地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生; 一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、 秋季、入冬前浇水1 次，冷季 型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。
2 施肥 根据植 物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年 施肥2 次至3 次;花坛植物根据生 长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。
3 病虫害防治 根 据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况;并 根据检查结果防治病虫害，不 因病虫害出现提前落叶、死亡现象。
4 整形修剪 乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬 季修剪1次;绿篱和色 块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1次;冷季型草坪应根据长势生 长季 节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。
5 除草 每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数;
出现杂草的绿地面积不 超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。
6 垃圾处理 绿化 作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。
4.3 工作检查 1 生长季节每月检查3 次 绿化工作。
2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。
3 有绿化档案。
5 环境卫生 5.1 生活垃 圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。
4 每日清运 1 次生活 垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
5 垃圾清运车外观整洁。
5.2 物业共用部分清洁 1 楼内 1) 大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。
每周擦拭 1 次信 报箱、大堂玻璃。
每月擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。
2) 楼道、楼梯 每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。
每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗 台、防火门、消火栓、指示牌等共用 设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、 楼梯。
2 电梯轿箱 每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其 他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次;石材装饰的电梯 轿厢，每季度养护1次。
每日巡视保洁2 次电梯轿箱。
3 天台、屋面 每季度清扫 1次天台、屋面;雨季期间，每 2月清扫 1次天台、屋 面。
每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4 楼外道路及设施 每日清扫1 次、巡视 保洁 2 次楼外道路。
每月清洁 1次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁 1次雨蓬、门头 等。
5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面;每年 清洁2 次水池池底。
6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投 药 位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清 扫积雪， 铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清扫干净。
5.3 工作检查和 记录 1 每日检查 1 次清洁质量，做好记录。
2 每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。
3 清 洁档案齐全。
6 公共秩序维护 6.1 主要出入口有专人24 小时值守。
6.2 制定巡查路线，巡视 检查并做好记录。6:00 至22:00 巡视 2 次、22:00 至次日 6:00 巡视1 次。
6.3 巡视检查停 车场，维护道路、场地使用秩序。
6.4 机动车辆凭证出入。
6.5 安防控制室设专人24 小时值 守;监控影像资料、报警记录，应 留存 30 日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。
6.6 对 违法行为立即报警，协助相关部门处理。
6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。
6.8 备勤人员24 小时待岗。
6.9 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。
2 档案齐全。
7 装饰装 修管理 7.1 建立装饰装修管理服务制度。
7.2 建立装饰装修管理档案。
7.3 受理业主或使用 人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰 装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议， 告知业主或使用人在 装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登 记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告 相关行政 主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
7.5 装饰装修结束后进行
检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协 议的当事人按照约定处理。
7.6 委托清运装修垃圾 的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖 措施，在 2 日内清运。
自行清运装修垃圾的， 应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。
篇九：北京市住宅物业服务标准(三级)
北京市住宅物业服务三级标准
1 基本要求 1.1 1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。
2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特 约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3 客户服务中心工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值 班人员。
4 设置并公示 24 小时服务电话。
1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有 2年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系，定期组织培训与考核。
4 建立物业服务工作记录。
1.4 档案
1 建立物业管理档案。
2 配备档案管理人员。
3 应用计算机管理基本信息、 基础资料、 维修养护资料、 收费资料等。
1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
1.6 1 客户服务 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、
本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入
口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻
并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修 20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专
项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。
5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2个工作日内回复。投
诉进行回访。
6 7 8 9 每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。
每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。
每年组织业主参观共用设施设备机房。
每年至少组织1次社区文化活动。
10 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。
11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服务。
1.7 专项服务委托管理
1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；
操作人员应持 有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。
4 对专项服务进行监督管理及评价。
2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按 计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问 题，应即时组织修复。
5 6 7 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防
范措施。
8 设备机房
1） 每月清洁 1次，室内无杂物。
2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完 好有效 4） 设施设备标志、标牌齐全。
5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。
2.2 共用部位
1 房屋结构 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、 开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按 鉴定结果组织修缮。
2 建筑部件 1） 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室外机支撑构件等。
2） 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3） 每季度检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、 散水等。
4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3 附属构筑物 1） 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2） 每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3） 每月巡查 1 次大门、围墙、围栏等。
4） 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5） 每年检测 1 次防雷装置。
2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理 等设施设备进行系统性检查。
2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4 每年检查 1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。
7 每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。
2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水 质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每季度切换 1 次备用水泵。
4 每年检查 2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次 水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道
进行防冻处理。
6 水箱、 蓄水池盖板应保持完好并加锁， 钥匙由专人保管；
溢流管口、 透气口应安装金属防护网并保持完好。
2.5 排水系统
1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查， 组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵汛期每日巡视 2 次， 平时每周巡视 1 次， 检查设备运行状态；
每 2 周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。
3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。
2.6 照明和电气设备
1 楼内照明 每周巡视3次， 一般故障1日内修复；
复杂故障5日内修复。
2 楼外照明 每周巡视 1 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 1 周内 修复；每月调整 1 次时间控制器。
3 应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。
4 低压柜 每日巡视 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫；每年检查 1 次电气安全。
5 低压配电箱和低压线路 每月巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
6 控制柜 每 2 周巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。
7 发电机 每月试运行 1 次，保证运行正常；每年活化 1 次蓄电池；
每周巡视 1 次充电机和蓄电池。
8 检测 每 5 年检验 1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；
锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。
2.7 安全防范系统
1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每 2 周表 面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
2 对讲门口机 每月检查 1 次按键、显示屏等；每月表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
3 网络控制箱 每半年检查 1 次外观、接线；每季度表面清洁 1 次；每半年内部除 尘 1 次。
4 红外对射探测器 每季度检查 1 次接线、 探测范围、 防水状况等；
每季度表面清洁 1 次；
每半年内部除尘 1 次。
5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 次；每半年 内部除尘 1 次。
6 摄像机 每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调 试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。
7 解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清 洁 1 次；每年内部除尘 1 次。
8 云台 每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。
9 巡更点 每月检查 1 次外观；每月表面清洁 1 次；每日存储巡更记录。
10 读卡器 每月检查 1 次外观；每月表面清洁 1 次，查看防水状况。
11 电磁锁门锁 每 2 月检查 1 次吸力、外观、接线。
12 出门按钮 每 2 月检查 1 次开锁功能、接线。
2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管部 门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月， 应向电梯检验检测机构 提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附 件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校 验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、 安装、 改造、 维修单位签订电梯维保合同， 约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责 任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期 检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安 全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。
发生电梯困人或其它重大事件 时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部 门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。
2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2 使用期间每周巡查 2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查 1 次防漏电设施。
3 设置必要的安全警示标志。
4 水质符合卫生要求。
3 消防安全防范 3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消 防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知 识和技能；每年组织 1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每 年对员工进行 2 次消防安全培训。
4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次 建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、 器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠 正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人 24 小时值班，每班 2 人，及时处理各类报警、 故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合 公安机关消防机构工作。
3.2 消防设施设备维修养护
1 火灾自动报警系统 1） 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次设备运行情况， 保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试 1 次报警控制器、联动控 制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘 1 次。
2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试 1 次火 灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器 投入运行 2 年后，每 3 年由专业清洗单位清洗 1 次。
3 ） 备用电源每月检测切换 1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄 电池充放电试验 1 次。
2 消防广播系统 每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主 机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；
每年机柜内部除尘 1 次；每年机柜内的设备内部除尘 1 次。
3 防排烟系统 每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4 防火分隔设施 每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、 防火卷帘的手动和自动控制功 能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿 轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘 1 次；每年维修养 护 2 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。
5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每半年检查 1 次润滑情况；每年养护 1 次室内、外消火栓。
6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电 1 次，测量 1 次照度和供电时间。
7 消防电梯 每月检查测试 1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。
8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选 型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4 绿化养护 4.1 1 乔木 植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于 95%，生长季节叶片保存率高于 85%。
2 灌木 植株生长正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于 95%。
3 绿篱和色块 植株生长整齐，保存率高于 95%，年成活率高于 95%。
4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于 95%， 花坛植物死亡率超过 5%后能及时补栽或更 换。
5 草坪 草坪基本整齐，覆盖率高于 95%。
4.2 绿化养护内容 1 灌溉 有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；
一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水 1 次，冷季 型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。
2 施肥 根据植物生长情况施肥，乔木每 2 年施肥 1 次至 2 次；灌木每年施肥 1 次至 2 次；地被和草坪植物每年施肥 2 次至 3 次；花坛植物根据生 基本要求
长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。
3 病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查 3 次病虫害情况；并 根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。
4 整形修剪 乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱和色 块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1次；冷季型草坪应根据长势生 长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。
5 除草 每年全面除草 3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不 超过总绿地面积的 10%，季节性杂草能得到有效控制。
6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。
4.3 工作检查 1 生长季节每月检查 3 次绿化工作。
2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。
3 有绿化档案。
5 环境卫生 5.1 生活垃圾的收集、清运
1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒 1 次杀虫药。
4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
5 垃圾清运车外观整洁。
5.2 1 楼内 1） 大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。
每周擦拭 1 次信报箱、 大堂玻璃。
每月擦拭 1 次大堂、 候梯厅墙面。
每日巡视保洁 1 次大堂、一层候梯厅。
2） 楼道、楼梯 每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。
每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用 设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱 每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。
每日清拖 1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯 轿厢，每季度养护1次。
每日巡视保洁2次电梯轿箱。
3 天台、屋面 每季度清扫 1次天台、 屋面；
雨季期间， 每 2月清扫 1次天台、 屋面。
每月巡查 1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4 楼外道路及设施 每日清扫 1 次、巡视保洁 2 次楼外道路。
物业共用部分清洁
每月清洁 1次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁 1次雨蓬、门头 等。
5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁 2 次水面；每年 清洁 2 次水池池底。
6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投 药位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪， 铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清扫干净。
5.3 工作检查和记录 1 每日检查
1 次清洁质量，做好记录。
2 每季度全面检查 1 次清洁质量，做好记录。
3 清洁档案齐全。
6 公共秩序维护 6.1 主要出入口有专人 24 小时值守。
6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至 22：00 巡视 2 次、22：00 至次日 6：00 巡视 1 次。
6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
6.4 机动车辆凭证出入。
6.5 安防控制室设专人 24 小时值守；监控影像资料、报警记录，应
留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
6.7 每年进行 2 次专项应急预案演习，做好记录。
6.8 备勤人员 24 小时待岗。
6.9 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。
2 档案齐全。
7 装饰装修管理 7.1 建立装饰装修管理服务制度。
7.2 建立装饰装修管理档案。
7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰 装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议， 告知业主或使用人在 装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登 记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政 主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
7.5 装饰装修结束后进行检查， 对违反住宅室内装饰装修管理服务协 议的当事人按照约定处理。
7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖 措施，在 2 日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在 2 日内清运。
